10月8日，太古地产宣布与珠江实业签署合作意向，双方计划在广州荔湾区聚龙湾片区打造珠江太古商业项目。
而就在国庆前的9月30日，太古地产与陆家嘴集团携手打造的前滩太古里正式启幕，这是太古地产为上海浦东新区“金靴”地段的前滩国际商务区量身定制的首个“太古里”项目。
太古地产释放的种种信号，不由得让外界对其未来在内地的布局以及发展规划产生了更多兴趣。太古地产持续加码内地核心城市背后，到底打的什么算盘？
加速内地核心城市布局
总部位于中国香港的太古地产于1972年成立，背靠太古集团，致力发展及管理商业、零售、酒店及住宅物业，发展策略集中在主要运输交汇点的上盖发展综合物业项目。
本世纪初进入内地市场以来，太古地产在多个核心城市“散枝开叶”。在打造了北京三里屯太古里、成都太古里等多个网红打卡地和商业地标项目之后，太古地产在2021年开始了加快扩大内地版图的步伐。
早在国庆前的9月29日，珠实集团就与太古地产举行广州聚龙湾片区珠江太古项目合作意向签约仪式，正式揭开聚龙湾项目重大产业招商和商业发展序幕。这也是在2011年9月23日广州太古汇正式开业十年后，太古地产在广州的又一大动作。
如果把时间线拉长则可以发现，加大内地市场的扩容一直是太古地产今年的主基调。
今年7月，太古地产与上海静安置业签约，双方将成立管理公司，双方各占40%、60%权益，携手复兴百年张园。8月，太古地产与北京朝阳区人民政府及北京公交集团签订战略合作框架协议，计划携手改造位于三里屯太古里北区北侧、北京市朝阳区新东路2号的北京公交集团维修场站。
作为一家深耕香港市场的地产开发商，过往太古地产在内地的布局并不算深，进军内地市场20年以来，太古地产仅开发了位于北京、上海、广州、成都4城的8个项目，平均2.5年一个项目。
而今年以来，太古地产却频频通过城市更新、合作开发等方式，进一步扩大自身在内地核心城市的资产规模，其在内地打造项目的节奏，明显要比过往要快得多。
据今年8月太古地产发布的《创新衍变三里屯太古里》报告指出，太古里在选择城市地标中，主要衡量的是社区活力、经济民生、社群福祉和社区韧性四大指标，太古地产业是依据这几大指标去打造的时尚潮流地标。
内地项目成业绩增长主力
太古地产持续加码内地核心城市背后，有市场分析人士认为，太古地产通过复制之前在内地的综合商业模式，能在一定程度上降低整体业绩下滑的影响。
值得注意的是，2018年至今，太古地产的营收和净利润均出现了较大幅度下滑，归母净利润的同比下滑幅度从2018年底的11.5%扩大至2020年底的71.3%，直到2021年上半年该项数据才得到回暖。
而导致过往太古地产营收和净利下滑的一个重要原因就是疫情。不过查阅太古地产今年上半年财报发现，随着内地疫情得到有效控制，太古地产在内地的业务表现强劲，而在香港市场的业务情况则表现平平。
中报显示，今年上半年太古地产实现收入90.68亿港元，同比增长38%；营业利润24.67亿港元，同比增长67.47%。其中内地零售物业租金收入为21.08亿港元，同比增长38%，撇除租金支援摊销和人民币升值的影响，租金收入总额上升23%。
从具体表现来看，太古地产零售物业表现最为强劲的项目为北京三里屯太古里、广州太古汇和上海兴业太古汇，这几个项目今年上半年的销售额增长率分别达到了85%、88%和83%，相较于2019年上半年也分别有着13%、95%和86%的提升。
太古地产内地项目的租用率及权益占比情况，来源：太古地产中报
太古地产在内地的净资产总额仅占到了其总资产的18%，但这些为数不多的项目却给太古地产贡献了36%的租金收入。值得一提的是，上半年太古地产在国内的投资物业组合的租金收入为17.74亿元，同比增加35%，反映出国内零售销售强劲的回血态势。
而太古地产在香港的业绩表现相对较差。截至2021年6月30日，太古地产在中国香港零售物业组合的租金收入总额为11.16亿港元，同比减少12%。
太古地产租金收入和净资产情况，来源：太古地产中报
显然，在国内热点城市开发高端型商业综合体，给太古地产带来了不错的投资回报，且太古地产在选择参与项目的方式，重要的策略之一，就是通过合作的方式共同开发项目。
太古地产过往开发的项目，除了京三里屯太古里项目和广州汇坊项目是自己拥有100%权益外，其他项目均是与其他企业合作开发，且合作过的无论是广报集团、远洋集团还是陆家嘴集团，都有着央企国资背景，且从股权比例来看，通常都保持着50:50的比例。
截至10月8日收盘，太古地产股价报20.75港元，最新市值为1213.88亿港元。
过了十多年的发展，我国商业地产走过了快速布局扩张的黄金时期，市场悄然发生着变化，传统的经营模式和思路正逐渐过时，过去像房地产行业的那种靠资本的快进快出、高举高打，已经不能一招制胜了。一场商业地产的革命已经到来。
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第一讲：不动产运营和管理价值链和盈利模式——以商业地产为例
（一）商业地产（不动产）的市场、政策和企业竞争力全面分析
1. 商业地产市场状况和前景
2. 传统商业地产的升级和创新
3. 国家相关房地产和金融政策及影响
4. 商业地产企业的核心资源和竞争力
（二）商业地产（不动产）运营和管理价值链解析
1. 存量时代来临！商业地产核心价值：精细化运营管理和资产管理
2. 商业地产的关联方和价值链
3. 商业地产行业升级和创新的方向
（三）当前商业地产参与者在“投资、融资、管理、退出”方面面临的典型难题和对策
1. 怎样投资商业地产才能避免踩坑？
2. 资金端承压，多数商业地产项目的融资困境如何化解？
3. 商业地产运作中源源不断的现金流是怎样炼成的？
4. 商业地产退出变现难！有哪些可行的退出渠道？
5. 我国房地产私募基金和公募REITs已具雏形
（四）新形势下商业地产（不动产）运营和管理盈利模式解析
1. 万达和红星美凯龙 - 代建+运营
2. 华润和雅居乐 - 物业管理 +商业管理 （+城市管理）
3. 宝龙 - 商业管理
4. 锦和商业和德必集团 - 科技和文化园区管理
5. 光大安石- PE+运营管理 + REITs
第二讲：运营人必修：办公楼精细化运营全周期管理打造实例课
（一）我国城市办公楼和产业园区办公楼市场现状和发展趋势
1. 我国城市办公楼(含产业园办公楼)市场现状和发展趋势
2. 部分一二线城市办公楼（2020-2021年）交易案例分析
3. 对闲置和低效利用的办公楼新政和机遇
4. 办公楼机构投资、企业自用和个人投资各自特点
（二）办公楼的物业、设施、招商、运营、资产和资本管理内容及价值链
1. 办公楼资产核心价值：运营、资产和资本
2. 办公楼的物业、设施、招商、运营、资产和资本管理的内容及价值链
3. 办公楼项目的“投资、融资、管理、退出”及案例分析
（三）办公楼资产管理、运营与盈利模式设计和打造
1. 时间、位置、产品的新理念
2. 资产管理构架
3. 办公楼资产管理人的责任
4. 客户服务和租赁
5. 信息化系统和智慧楼宇
6. 收入、支出和现金流
7. 租金提升和价值提升
8. 节能、维修和安全
9. 估价和溢价
10. 财务和融资
11. 项目买入和卖出
12. 物业开发阶段
（四）办公楼项目资产估值和运营期财务思维逻辑
1. 办公楼大环境、硬件、软件、权益的评估
2. 办公楼项目估值、资本化率（Cap Rate）及NOI
3. Cap Rate、NOI、DCF、EBITDA、IRR用途和关系
（五）办公楼资产融资和退出
1. 办公楼资产融资和退出的主要方式
2. 办公楼银行经营性贷款
3. 房地产（不动产）资产证券化
4. 办公楼物业抵押资产证券化（CMBS）金茂等案例分析
第三讲：看懂不动产资产管理的各项指标，会做投资分析测算
（一）不动产资产核心价值和资产管理周期（价值和关系）
1. 从北京朝阳区某商业项目交易案例看商业资产估值
2. 不动产资产核心价值：运营管理和资产管理
3. 不动产资产“投资、融资、管理、退出”周期和价值链
（二）不动产资产管理核心经济指标的分解和测算（指标和测算）
1. 不动产资产评估方式——市场比较法、投资回报（收益）法、成本计算法等
2. 国际上机构投资者主要采用的不动产资产评估方式
3. 不动产运营（商管）的几大指标（Cap Rate、NOI和NPI、Value、坪效等）
4. 不动产资产管理的几大指标（Cap Rate、NOI和NPI、Value、EBITDA、ROE、IRR等）
5. REITs的核心经济指标
（三）从投资测算到落地运营指标的管理闭环（运作）
1. 从投资测算到落地运营指标：提收入、控成本、强预算
2. 运营和资产管理指标的跟踪和优化
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