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从中梁看民营房企如何重塑市场信心！

中房俱乐部CREC

2022-01-21

导读：轻装上阵，走得更远

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来源：蓝鲸财经，如有侵权请联系删除

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1月17日，中梁控股发布公告称，公司已提前由境内银行账户完成汇出所有必需的资金至其境外银行账户，用于2022年1月31日票据到期时偿还余下的本金金额及应计利息。

如今，房企能否如期履约债务，不仅受到金融机构的关注，更被购房人、上下游合作伙伴紧盯着。受部分房企美元债违约影响，内房企的美元债市场自2021年10月起，动荡明显。仅10月里，国际评级机构穆迪就前后共下调了29家房企的信用评级或展望，这甚至波及到其他中资企业的国际信用度。

2022年仍将是房企海外债到期的“大年”，年度到期债务规模约为3560.2亿美元，其中一、二季度又是房企海外债到期的高峰期，到期金额分别为983.3亿元和983.9亿。

有观点认为，中梁控股提前回购美元债的行为，对于新一年里，内房企国内信用、行业的国际信用，都将起到提振作用。

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逆势回购增强资本信用

根据中梁控股的披露，今年1月11日至1月14日，公司进一步购回2022年1月票据累计本金总额3169.3万美元，占今年1月票据初始本金总额约12.68%。

截至1月14日，中梁控股已购回（但未注销）本金总额5189.3万美元，占目前未偿还今年1月票据约28.64%；及已购回本金总额约1.207亿美元，占今年1月票据初始发行本金总额约48.28%。

这并非中梁控股首次回购，从去年9月份开始中梁就率先回购美元债，2021年11月19日，中梁发布公告称：累计本金总额达9947.2万美元的2021年11月票据已被注销。

除了提前回购、提前将当月剩余未偿还本金及应计利息的资金汇出至受托人，中梁控股还已经在提前回购2022年1月、5月、7月到期的多笔美元票据。

对于因集中违约事件而产生悲观情绪的市场来说，中梁控股注重信用、优化财务结构而采取的逆势回购，给资本市场建立起了部分信心，也获得不少国内外评级机构的认可。

2021年11月18日，标准普尔全球评级确认中梁控股长期发行人信用评级至“B+”。标普在报告中肯定了中梁在不断变化的市场条件下展示了风险管理和执行能力。

国内评级方面，2021年12月29日，联合资信发布中梁控股2021年评级报告，维持中梁主体长期信用等级和公司债券信用等级为AA+，评级展望为稳定。

联合资信在报告中指出，中梁的业务布局较广、开发经验和产品类型较为丰富的特点，有利于分散集中风险。未来随着公司在建和拟建项目的开发完成并实现销售以及竣工交付面积和结转收入的增长，中梁现行经营状况有望保持良好。

销售回款保障企业稳健

2020年8月“三线四档”融资规则的房地产金融政策启动后，房企被动降杠杆。叠加2021年遭遇市场自发进入下行周期、部分房企信用风险事件暴露引发地方政府预售资金监管趋严，行业流动性危机开始蔓延。

因此在2021年里，销售如何，成为房企能否“安全过冬”的关键。

根据中梁控股此前公告，于2021年1月至12月，中梁累计合约销售（连合营企业及联营公司的合约销售）金额约人民币1718亿元，累计合约销售面积约有1427.7万平方米，分别同比增长1.78%、5.71%。按2021年集团1800亿元的合约销售目标来算，目标完成率为95.44%。

这一目标虽未达预期，但横向对比来看，公布2021全年销售目标的房企年度平均销售完成率为88％，不论是销售增速还是目标完成率，在逆风盘的大背景下，中梁控股均达到行业拔尖水平。

2021年，中梁控股还及时调整考核指标，将公司业绩评价指标由，“合同销售”改为“销售回款”。在“促销售、去库存、抢回款”的准则下，截至2021年11月中旬，中梁就已经实现了全年的资金回收，比预期提前了42天，现金流也达到了正向增长。据中梁内部人士透露，中梁提前归集的偿付资金，全部来源于销售回款，中梁已对未来12个月的到期债务做好充分的流动性准备。

此外，2021年里，中梁控股还实现全年交付139个项目，超11万套房，交付量创新高，这也将成为中梁未来2-3年营收与利润的保证。