中海发行全国规模最大绿色CMBS！房企还能这么融资？

4月7日，据中海地产官微，中国海外发展近期成功发行全国目前规模最大的绿色（碳中和）CMBS产品，发行规模50.01亿元，并获超额认购。

据悉，“中信证券-上海中海国际中心绿色资产支持专项计划（专项用于碳中和）”于3月29日正式设立。本次债券发行规模50.01亿元，期限为3+3+3+3+3+3年，发行主体及产品评级均为AAA，票面利率3.35%。

产品基础资产位于上海市黄浦区黄陂南路838弄，由8.4万平米的甲级写字楼——上海中海国际中心和2.9万平米的开放式街区型购物中心——上海中海环宇荟组成，获得WELL-HSR认证及LEED金级认证。

该商业综合体毗邻新天地商圈，地铁上盖物业: 写字楼入驻企业主要为跨国公司总部，总部型企业占比超65%；购物中心被誉为魔都首店收割机，日均客流5.6万人次，已成为引领上海风尚的海派夜生活打卡地。项目优质的市场口碑和经营效益，为低利率债券的成功发行提供了助力。

据了解，通过此单碳中和项目的发行，中海将继续巩固在绿色债券发行方面的领先优势，并进一步发挥商业资产和多业务平台融资功能。

这不是中海地产第一次发行碳中和债券产品。

2021年6月，中海发展发行了房地产行业首单绿色+碳中和CMBS，项目规模21亿元，期限为18年，票面利率3.6%，该利率也是当时后疫情时期同类产品最低。项目基础资产位于成都金融城核心商务区的中海国际中心。

近两年，绿色债券不断走热，涉房绿色债券融资热情高涨。2022年1月，绿城中国发行三年期4亿美元备用信用证增信绿色美元债券，票息为2.3%。这是绿城中国在其新设立的绿色金融框架下发行的首笔绿色债券。

此外，在过去的2021年，据中国房地产报不完全统计，包括华润置地、世茂集团、大悦城地产、大发地产、佳源国际、五款地产、远洋集团、阳光城、弘阳地产、中梁控股、旭辉、当代置业、正荣地产、禹洲集团、合景泰富、华发集团等都发行过绿色债券（绿色票据、绿色贷款、ESG贷款、可持续债券）。

相比普通债券，绿色债券有一定利率优势。所谓绿色债券，是指将所得资金专门用于为符合规定条件的“绿色项目”进行融资或者再融资的债券工具。

兴业银行绿色金融部相关负责人表示，2021年，国家发布“双碳”政策之后，绿色金融支持绿色建筑领域出现了很多新进展，其中城乡建设碳达峰行动是未来金融领域落实国家政策，作为四大技术路线开展金融工作的聚焦点。

中海此笔碳中和绿色债券的成功发行，也为也为业内其他房企利用双碳政策发行绿色债券融资作出了表率，具有很好的示范引领作用。

正如新城控股董事长王晓松在2021年业绩会上所言，“相信没有一个冬天不会过去，没有一个春天不会到来。”

近期的房地产的松绑和纾困力度很大。不仅反映了国家稳定房地产市场的强大决心，也让市场重新憧憬这些巨头以及与之有业务往来的产业链公司收债有望，这对一些业务量较大的公司来说是非常大的利好。

还有一个关键点在于，近期国家适度放开了房地产行业的融资渠道，对于房企来说，融资渠道畅通起来了，意味着业务可以正常有序开展。即使没有强势的销量复苏，但起码有更大的可能性从困境中走出来。

当前，房地产企业还在找寻“新发展模式”的路上，由“开发商”向“服务商”的转变将成为必然趋势。

越来越多房企也开始或已经布局存量物业，但不少企业应该已经发现，不同于短平快的住宅开发逻辑，自持存量物业可能面临诸多痛点：

存量资产的初始投资成本高，投资周期长，不少项目的回收周期可能要5-10年，容易造成资金沉淀；且国内缺少有效的资本退出渠道，想变现依然很难。

由于许多商场、写字楼、产业园区等存量地产涉及到投资-融资-管理-退出的完整链条，投融资是核心业务之一，没有市场资金支持，这个精密的业务链条将断裂并出现难以想象的后果。

在项目前期开发和并购阶段，房企更依赖开发贷（或并购贷）、信托贷款、私募基金和债券等融资工具。

直到持有运营阶段产生稳定的经营收入，可将可预期稳定现金流的资产组合打包成资产池向投资者发行，主要包含CMBS、收益权类ABS和类REITs等债权证券化工具。

而后期退出阶段则可通过将存量物业的权益转让予私募基金或REITs实现资本变现，退出后的资金可再次用于新一轮的投资，从而形成存量物业的投资闭环。

此外，搞产业园区的企业应该也发现了，传统产业园区依靠“地产+重资金”运作的模式已经不再适用，如今已经变成“产业+服务+运营”的模式，即形成产业集群效应、资本投资机制和运营服务机制。 

公募REITs政策重磅出台，积累了百万亿量级的存量基建也迎来了全新投资风口。

目前已有12只公募REITs产品上市，其中有4个是产业园区REITs，两个是仓储物流REITs，对存量资产的持有者、运营者来说，这将极大利好存量资产的盘活，完善资本退出的渠道。

目前来看，酒店、商场、写字楼等商业地产项目还不属于REITs试点范围。但我们相信，在基础设施之后，写字楼、商场等传统商业地产REITs也不会远了。

鉴于此，我们特此推出“名师领航计划”线上课堂——钱紧时代，非住宅地产的融资新解法，课程时长不低于两小时，购课还赠送完整课件资料：

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课程大纲

一、理念建立：存量资产的投融一体化和投融管退一体化

二、存量资产各类融资产品和政策导向分析

三、广泛运用的私募基金模式 - 科技园区、仓储物流、长租公寓、数据中心、停车场、养老、写字楼、商场等

四、国家政策风向：公募REITs上市 – 科技园区、仓储物流、保障性租赁住房、数据中心、旅游景区、停车场等

五、国际成功经验借鉴：海外REITs上市 – 写字楼、商场、酒店等

六、国内成功经验借鉴：类REITs和CMBS – 商场、写字楼、酒店、租赁住房等

七、怎样获得银行和信托融资？商场、写字楼、保障性租赁住房、科技园区、仓储物流等

八、公司债券怎么发？商场、写字楼、保障性租赁住房、科技园区、仓储物流等

九、最后一步：管理公司上市 – 商场、物业服务、园区服务等

含万科、招商蛇口、碧桂园、旭辉、盐田港、华润、光大、万达、华侨城、越秀、普洛斯、泰康、平安、开元、京东、凯德、中国建设银行等相关案例分析和互动问答环节，附赠学员配套PDF课件资料。

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