千亿房企绿地也在债务违约边缘试探。其此前宣布对6月25日到期的5亿美元债寻求展期同意，正式揭开了这家曾经要和万科争霸天下的房企的债务危机。
作为一家典型混合所有制企业，据悉绿地有着合计46.37%的上海国资股份，最近几年拿到了不少城市的优质项目资源。
被称为“混改专家”的绿地集团董事长张玉良，把目光转向了大基建领域。最近几年，通过增资入股多个地方的建工企业，绿地成功挺进了全球承包商250强中的第9名。
去年11月，房地产行业迎来变化之时，绿地干脆让公司“变了性”，从“房地产公司”变成了“建筑公司”。但还是没能躲过接下来的债务到期困境。
截至今年一季度末，绿地持有的货币资金656.8亿元，而要偿还的短期债务却有930.2亿元。
目前，绿地系存续的债券还有14只，包括11只海外债（规模合计为42.70亿美元）和3只境内债券（规模合计为24.01亿元人民币）。其中，2022年内合计将到期15.70亿美元。
降杠杆已经是迫在眉睫了。据绿地财报显示，通过减少拿地、出售项目、剥离高负债等各种方式，绿地在2021年压降了有息负债 812 亿元，累计压降有息负债 1476 亿元。
6月7日下午，久未露面的绿地张玉良，带着一众管理层们开了一个业绩会。他依然行事如往，对市值管理、偿债安排、二次混改等作了些许解答，稳定市场信心。
在会上，绿地提出了甩卖资产的方式来度过债务高峰期。按照管理层们的设想，市场6月销售可以恢复至过往水平，以及3年内出售2000亿元资产，每年500亿-700亿元，包含自持商业、办公楼和酒店等。
实际上，在这之前，绿地已经陆续卖掉了一部分资产，但这些资产多限于海外业务。国内资产的甩卖消息尽管也曾在市场几度流传，却始终没有真正交易落地。
据相关媒体报道，绿地集团上海总部早前推出了4个位于上海核心区的优质项目资产包，包括上海绿地外滩中心-T3塔楼、上海绿地虹桥数智港、绿地星弘综合体、上海绿地万豪酒店。
上海绿地外滩中心-T3塔楼240米，50层高，整个项目为绿地集团2019年通过收购中民投董家渡地王项目——“董家渡金融城”50%股权，然后更名为“绿地外滩中心”。
相比2014年中民投联合体为摘得董家渡地王耗血248.5亿元，2017年安信信托收购中民投所持该项目45%股权耗资240亿元，等到绿地吃下中民投所持该项目50%股权只花了121亿元，也就是拿地成本价收购，怎么算都是一笔划算的买卖。
具体来看，绿地外滩中心的具体开发商为中民外滩房地产开发有限公司，绿地地产集团持股50%，安信信托持股45%，上海外滩投资集团持股5%。
据悉，绿地外滩中心总建面约120万方，包括约46万方办公楼、约12.6万方住宅、近5万方公共绿化、约4.2万方酒店，以及约18万方的商业综合体。
2019年7月，中国人保拿下绿地外滩中心A1、A2办公楼。
2019年底，海通证券斥资78.9亿元拿下绿地外滩中心 B1、B2、B3 号办公楼。
2020年5月，上海银行豪掷48.5亿元拿下绿地外滩中心-T2幢办公楼。
2020年7月，国海证券斥资13.8亿元收购绿地外滩中心-C1 办公楼。
2020年底，建信人寿曾公告预斥资55.5亿元收购绿地外滩中心-T4 办公楼。
据绿地控股2021年财报披露，中民外滩房地产开发公司截至去年底总资产477.7亿元，现金及现金等价物只有4.76亿元，非流动资产308.4亿元，流动负债211.7亿元，总负债370亿元，去年取得营收78.15亿元，净利5.1亿元,。
只有4.76亿元的现金流动性，在楼市持续下行之下，中民外滩公司要继续撬动开发，难度可想而知，T3塔楼即便折价脱手虽是无奈之举，但能顺利变现也未尝不是好事。
据悉，绿地虹桥数智港总体量120万方，定位于科创产融综合体，此次推介出售的资产或主要为A7、A9甲级写字楼。
绿地为整个“虹桥数智港”投入不菲，预计总投资103亿元，截至去年底，已投入资金约66.3亿元。
从推介资料看，绿地推介出售星弘资产应该是“绿地创驿大厦”整个项目，位于浦东新区浦东大道，包括超高层办公A栋、高层办公B栋以及商业裙楼C栋。
2021年底，绿地控股曾披露过一则带有融资回购性质的股权出售交易，即向上海地产、上海城投分别出售上海地产星弘房地产开发公司各30%股权，总价30亿元，期限最多2年，期间每年收益8%然后到期回购。
既然是“融资叠加附带回购”交易，绿地控股仍继续主导创驿大厦整个项目操盘，同时完成了项目债务出表。
更重要的是，通过60%股权出售，绿地又变相向关联股东融资30亿元。不过，该项目实际债务依然存在，如今绿地却被逼到“卖资产”，让人唏嘘不已。
上海绿地万豪酒店位于黄浦区卢湾江滨路，总建面5.68万方，地上旅店总建面3.72万方，开业于2011年，可谓是老牌豪华酒店。
该五星级酒店地上25层，地下2两层，客房293间，双标房间105间，宴会厅及会议厅18间，最大会议厅面积660方，可容纳500人。
市场人士预估认为，绿地上海上述四个优质资产，预估市场价值数百亿元，在寸土寸金的上海，不是特殊急用钱，谁会愿意拿出来卖？问题是，当前不一定能卖起价。
日前据机构监测统计，年初以来，房企收并购融资规模高达2100多亿元，但实际运作层面却并不“尽如人意”，核心是买方试图出价“打骨折”，卖方又不想贱卖或不想拿出太多优质资产。
考虑到当前再融资无实质性放开，以及楼市成交持续下行，出险房企认为即便是卖一些优质资产，也堵不住窟窿。
从媒体采访报道看，地产央国企作为此轮收并购融资的最大受益者，但抱怨中似乎夹杂着矫情，说限制太多，轻易不敢出手。
这些地产央国企说，自己“缺乏专业人才，缺少积累，决策效率较低”，而且“不能利益输送，尽量不能有溢价，干净项目稀少”。
据广东省地产商会近期向广东省住建厅打过一份报告，内文有表述说，近期与资产公司、国企洽谈资产收购时，相关机构、企业绝大多数仅考虑北上广深等一线城市的资产，且提出的收购条件相当苛刻。
“拟收购价远低于开发商的实投成本，若按此价成本，企业在办理贷款、缴税等手续后，实际所得资金所剩无几，根本无助与自身解决流动性困境。”
以绿地为例，日前曾对外透露，公司此前卖了美国纽约两栋楼，交易对价3.6亿美元，但公司又只占70%股权，开发贷1.8亿美元，再扣除佣金款，回到香港仅剩5000万美金，难以覆盖偿还金额。
来源：不良资产行业观研综合地产密探、财经天下，如有侵权请联系删除
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