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7月5日，华夏幸福战略宣贯大会在河北固安召开，公司董事长王文学携公司管理层与员工代表出席会议，华夏幸福副总裁、主管战略负责人林成红做了战略宣讲。
此次会议宣布：华夏幸福从产业新城运营商全面转型成为产业新城服务商。在新战略的指引下，华夏幸福业务将分为住宅开发、资产管理、产城开发及服务、招商服务、园区服务和物业服务六大核心板块。
对于战略重组的原因，华夏幸福表示，一方面是从外部环境的深刻变化出发，适应形势发展；另一方面是对公司发展趋势的深入思考。
与此同时，华夏幸福确立了新的战略目标，2022-2023年完成债务重组，2022-2025年完成全面转型。
华夏幸福转型轻资产
面对债务化解、经营企稳与转型探索三期叠加的局面，华夏幸福提出“服务即未来”的理念，在2022年到2025年的三年内，以住宅开发和资产管理为基础，以产业新城为平台，全面转型成为“产业新城服务商”。
其中，以产业服务为核心的政府服务和以空间服务为核心的企业服务，对华夏幸福而言既是老课题，又是新课题。
与“产业新城运营商”时期的华夏幸福偏重于对产业新城的重资产模式的投资开发，全面转型“产业新城服务商”的华夏幸福，将更多把重心放在轻资产模式的运营服务上。
具体看，产城开发业务将“轻重结合”，依托产业新城平台，提供规划、融资、代建和运营等轻资产服务，同时量力而行，保留一定量的开发业务，为城市发展提供综合解决方案。
招商与园区服务将全面向轻资产转型，在做好产业招商与园区运营服务的同时，积极培育以空间服务为核心的企业服务，成为重要增量业务。
住宅业务将“轻重分离”，重资产开发业务继续完成保交房任务，根据公司资产负债表保持适度规模，以总负债率和净负债率两条红线进行严格约束。同时探索地产发展新模式，发展房地产代建和装修、营销、总包等开发产业链服务等轻资产业务。
据悉，6月30日，华夏幸福住宅项目中的杭州北孔雀城锦悦府、孔雀城问津兰亭、郑南孔雀城、郑州孔雀城、固安孔雀城大湖、大湾区孔雀城已完成万套房源交付。今年上半年孔雀城累计交付10个项目，近2万套。
资产管理业务“资产交易”与“产营分离”并举：一方面积极推动债务重组方案中的资产交易，另一方面通过产营分离盘活现有资产，持续为公司贡献现金流。
向产业新城服务商转型后，无论是以产业发展为核心的政府服务还是以空间服务为核心的企业服务，客户范围不再局限于产业新城所在区域的政府或入驻的企业，而是所有有产业发展需求的政府和有空间服务需求的企业。
这些产业新城域外服务的收入结算，将采用更加市场化的方式，以服务费方式收取。
但随着环京限购政策加紧，华夏幸福跌落神坛，2021年就深陷债务危机，也因此被称为第二个“恒大”。
为化解流动性危机，华夏幸福拟定债务重组计划。华夏幸福表示以“不逃废债”为基本前提，通过卖出资产回笼资金、出售资产带走金融债务、优先类金融债务展期或清偿、现金兑付等6种方式安排债务清偿，涉及金融债务达2192亿元。
据华夏幸福的公告，截至2022年6月30日，公司已签约实现债务重组的金额累计为1186.03亿元；累计未能如期偿还债务金额合计461.25亿元。
华夏幸福副总裁林成红表示，华夏幸福的战略重塑既是基于当前形势变化的与时俱进，也是基于未来趋势前瞻与企业情况把握的主动求变，是主动遵从国家发展战略和发展要求基础上的决策。
他表示，“如果说此前地产行业是资源驱动，谁占有资源，谁就能发展，未来将是服务驱动型，只有依靠专精特新，依靠技术，依靠服务，才能更好的发展。华夏幸福在20多年来打造产业新城、提供综合服务的历程中，培养出了规划、招商、投资、运营等方面经验丰富的专业团队，使得我们具备了这样的能力。”
华夏幸福，再次归来？
没有永远成功的企业，同样也没有一劳永逸的商业模式，只有顺应时代的发展大势，根据时代和形势变化适时调整战略。
无论是阶段性的流动性问题，还是生产经营问题，归根结底，都是公司在发展过程中遇到的问题，最终都要依靠发展来解决。
华夏幸福的困境，或许也是很多困境中的房企缩影。强如当年的万达，也是在挥刀甩卖资产，全面转型轻资产之后涅槃重生。
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一、房地产轻资产管理的主要内容
1. 学会区分：房地产资产管理和房地产轻资产管理
2. 众多房企借道轻资产提速的底层逻辑是什么？
3. 开发阶段轻资产管理：代建、小股操盘、“代建+基金”模式
4. 持有阶段轻资产管理：运营管理、基金管理
5. 打通开发阶段和持有阶段轻资产管理
二、代建模式 （含绿城、金地、红星美凯龙和万达案例分析）
1. 绿城代建模式
2. 金地代建模式
3. 红星美凯龙代建模式
4. 万达代建模式
三、小股操盘模式（含万科案例分析）
1. 小股操盘——万科案例分析
2. 小股操盘 + 私募基金模式——万科和铁狮门案例分析
四、代建 + 基金模式（含知名房地产私募基金案例分析）
1. 中小房企与房地产私募基金
2. 这类房地产私募基金特点及操作模型
五、房地产开发轻资产项目管理方式（含龙头房企案例分析）
1. 轻资产项目（小股操盘）合作主要内容和协议
2. 轻资产项目合作协议的风险管控点及案例解析
3. 轻资产项目执行监管内容及案例分析
六、商业运营管理（含万达和宝龙等案例分析）
1. 商场运营及案例分析（万达、宝龙、锦和等）
2. 办公楼运营及案例分析（五大行等）
3. 园区运营及案例分析（中南高科、碧桂园、普洛斯等）
4. 公寓运营及案例分析（雅诗阁、万科等）
七、物业管理（含碧桂园和雅生活案例分析）
1. 物业管理公司上市潮、背景及前景
2. 碧桂园服务案例分析
3. 雅生活案例分析
4. 万物云案例分析等
八、房地产资产管理（含万科等案例分析）
1. 房地产资产管理是打通运营管理和资本管理的关键
2. 万科印力案例分析
3. 光大安石案例分析
九、房地产资产证券化 （含越秀和凯德等案例分析）
1. 类房地产投资信托基金 (类REITs）及万科和菜鸟等案例分析
2. 公募房地产投资信托基金（REITs)及越秀和凯德等案例分析
十、房地产轻资产管理模式设计和方法
1. 轻资产项目（小股操盘）合作主要内容和协议
2. 轻资产项目合作协议的风险管控点及案例解析
3. 轻资产项目执行监管内容及案例分析
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