近期，有消息称，本月初ESR从阳光城手中收购了其在上海生物技术产业集群张江药谷中的一个产业园区，当时并未透露具体收购金额。8月12日，据消息透露，此笔交易的价格为2.68亿元。
该交易是ESR首个生命科学类资产的收购，被ESR视为公司一个重大的“里程碑”，标志着ESR间接入局正在蓬勃发展的生物制药行业。
据悉，该产业园区名为阳光·张江NEO，位于有“中国硅谷”之称的上海市浦东新区张江科技园生物医药产业区二期的核心位置。
项目为两栋独立建筑及围合式内庭院构成的独立园区，占地面积6,458m²，总建筑面积8,940m²，北楼6层，南楼4层，设置约400m²共享办公空间，另辅以约4000m²的绿色庭院。
园区距离地铁13号线张江路站1km、2号线广兰路地铁站1.5km，毗邻规划中张江副中心核心区。
产业园区2020年4月入市，主要入住企业多为行业50强的医药生物类企业，包括德琪新药研发中心、海翔医药等，另配有24小时便利店、健身房、餐饮等配套设施。
资料显示，ESR，中文名为易商红木，是由易商集团与红木集团在2016年合并而成，并于2019年11月1日正式登陆资本市场，成为2014年以来港股最大的地产行业IPO。易商红木上市后的总市值超过500亿港元，在园区上市公司中处于前列。
在许多业内人士看来，易商红木是普洛斯轻资产模式的模仿者，甚至作为后来者，易商红木的扩张更为激进。
2011年，沈晋初、孙冬平和在中国PE界声名赫赫的华平投资一起创办了“益商”，后更名为“易商”。沈晋初曾长期担任普洛斯华东区总经理和中华区第一副总裁，深谙普洛斯的运作模式。当时的易商也有“小普洛斯”的名号。
虽然当时的易商属于民营企业，但其经营理念非常接近海外物流地产商，由于其与普洛斯的紧密联系，从某种程度上说，易商就是普洛斯的信徒与传衣钵者。
易商红木也采用了和普洛斯相似的业务模式。招股说明书显示，易商红木单个项目从拿地、设计、建设到租赁的全发展周期耗时约12-24个月。经专业管理、稳健运营之后，即将这些资产出售给管理的核心增益基金及投资公司或不动产投资信托基金(REITs)，利润兑现后继续进入资金循环。
截至2020年12月31日，ESR总资产管理规模为299亿美元，管理资产总建筑面积为2010万平方米。
2019-2021年各大国企产业运营布局不完全统计
在产业园区REITs通道打开、商业逻辑向资产管理转型的现在，布局掌握产业园区赛道的企业已经做好了一往无前的准备。
据测算，公募REITs发行可将园区项目投资回收期由过往的平均20年大幅缩短至8年左右。
对地产人来说，REITs或许也不失为一个转型的好赛道。前段时间，某头部券商研究所就公开招聘REITs/地产/建筑行业的研究员，要求具备2-3年以上地产行业研究相关工作经验。
因此，及早了解、掌握REITs，或许还可以为地产人开启全新的职业生涯。
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第一部分 产业园区重资产和轻资产运营盈利模式解析
一、产业政策和金融政策
1. 国家和地方产业政策
2. 金融政策
二、我国区域经济、产业升级和转移、产业园区市场
1. 经济、区域和城市的选择
2. 产业园区的发展模式
3. 产业园区的机遇和挑战
4. 产业园区12类风险和规避
三、产业园区的几种重资产模式分析
1. 华夏幸福产业园模式（重资产）
2. 中南高科产业园区模式（重资产也可以上市）
3. 招商蛇口，聚焦产业园区开发和运营（部分重资产可以转为轻资产）
4. 张江高科（重资产）
四、产业园区的几种轻资产模式分析
1. 凯德置地商业模式（轻、重、轻）
2. 光大安石不动产 + PE + REITs案例分析（轻、重、轻）
3. 普洛斯物流园区模式（轻、重、轻）
4. 锦和商业和德必集团 – 科技和文化园区管理（轻）
五、“重和轻资产”及“假和真”产业园区模式比较分析
1. 产业园区重资产是一个相对的概念
2. 做产业园区轻资产模式的必要条件
3. ”假”和“真”产业园区模式
六、产业园区的“投资、融资、管理、退出”流程及关键节点分析
1. 产业园区拿地、投资、开发、运营、流通一般流程
2. 产业园区的投资
3. 产业园区的主要融资方式
4. 产业园区的运营管理
5. 产业园区的主要退出方式
第二部分 REITs深度精讲课-产业园区、物流仓储、租赁住房、大数据中心
1. 我国基础设施不动产公募REITs最新政策及市场进展（政策和市场）
2. 产业园区不动产公募REITs（产品）
3. 物流仓储不动产公募REITs（产品）
4. 租赁租房不动产公募REITs（产品）
5. 大数据中心不动产公募REITs（产品）
6. 高速公路和不动产公募REITs（产品）
7. 不动产公募REITs资产如何估值与定价（估值和定价）
8. 我国已经分二批上市的11个不动产公募REITs表现（回报）
9. 哪些企业和项目可以发行不动产公募REITs （融资）？
10. 企业和个人都怎样投资不动产公募REITs ？（投资）
11.参与海外不动产公募REITs工作经验
12. 投资国内三个不动产公募REITs的体验
第三部分：产业园区项目选址、行业、产品端深度精讲课
一、产业园区的顶层设计的十大要素
1. 央企、国企和民企特点和区别
2. 扩张还是深耕
3. 综合性园区还是特色精品园
4. 产业定位
5. 招商还是招租及产业链的深耕
6. 自持还是大部分或小部分销售
7. 重资产还是轻资产
8. 集团上市还是REITs上市
9. 园区的物业、设施、招商、运营和资产管理
10. 从十大创新关键词看产业园区的与时俱进
二、产业园区的选址 - 城市和位置
1. 我国开发区发展概况
2. 国家级开发区（含经济开发区、高新技术产业园区、特色工业园区等）
3. 省级开发区及地市开发区
4. 区域和城市的选择
5. 位置的选择
三、产业园区的行业 – 产业趋势和热点
1. 第十四个五年规划的重点产业和几大方向
2. 基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报要求
3. 地方产业政策举例
四、产业园区的产品 – 租客、买家、自建者分析
1. 产业园区分类
2. 租户、买家、自建者分析
五、张江高科、上海临港、京东智谷、天安数码、中南高科、金科产业等案例分析
1. 张江高科园区
2. 京东智谷产业园
3. 上海临港集团
4. 天安数码
5. 中南高科
6. 金科产业等
第四部分：物流仓储和标准厂房投融管退及案例解析
一. 物流仓储市场需求
1. 仓储物流和物流仓储
2. 电商与仓储物流
3. 物流仓储的现状
4. 物流仓储的发展趋势
二. 标准厂房市场需要
1. 标准厂房与定制厂房
2. 标准厂房的现状
3. 标准厂房的发展趋势
三. 物流仓储和标准厂房的相关政策
1. 中央政府相关政策及影响
2. 地方政府相关政策及影响
四. 物流仓储和标准厂房的“投资、融资、管理、退出”
1. 物流仓储的“投资、融资、管理、退出”
2. 标准厂房的“投资、融资、管理、退出”
3. 物流仓储和标准厂房的估值
4. 物流仓储和标准厂房的大宗交易案例
5. 物流仓储和标准厂房的运营和资产管理
五. 普洛斯、临港、东久、盐田港、顺丰、京东、菜鸟等案例分析
1. 普洛斯
2. 临港
3. 东久
4. 盐田港
5. 顺丰
6. 京东
7. 菜鸟等
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