外滩最后的地块—上海董家渡项目终易主！融创基本退出，中信信托接盘入局

融创中国转让了上海董家渡项目公司约九成股权。

工商资料显示，融创日前已将其持有的泛海建设控股有限公司89.678%股权，转让给中信信托及芜湖华融资本创誉投资中心，后者持股比例分别为64.678%、25%，转让完成后，融创持股比例降至10.322%。

据悉，泛海建设控股有限公司是融创于2019年1月从泛海控股收购而来，收购总对价为148.87亿元，其中融创现金支付125.53亿元，冲抵债务23.34亿元，该公司拥有上海董家渡项目和北京泛海国际项目1号地块。

“融创此举并非单纯的资产出售，实际上是与金融机构展开的融资合作。这是在‘金融16条’等政策支持之下，金融机构对融创优质资产展开的纾困和资产盘活。”一位接近融创的知情人士告诉记者。

据其透露，通过与金融机构的融资合作，仅董家渡一个项目，融创即可获得超80亿元融资。

就上海董家渡项目及北京泛海国际项目1号地块后续开发，中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为，中信信托可能采取由融创小股操盘的方式来开发，亦有可能再次转让股权以回收资金，或寻求其它与房企进行联合开发。

不过，上述知情人士表示，董家渡项目后续仍由融创继续操盘。

作为上海明星级别的豪宅，董家渡项目是外滩仅剩的未开发地块，比邻黄浦江、豫园，周边环绕外滩、人民广场等，总建筑面积约62.80万平方米。

2002年，泛海控股零成本拿下该地块，只需承担拆迁费用。然而，此后十余年，泛海控股并没有开发该地块，直至出现流动性危机。

2018年，泛海控股出现债务危机，短债和货币缺口高达360亿元。

2019年，融创以125.5亿元现金、承担23.3亿元债务的代价，收购北京泛海国际项目1号地块和上海董家渡项目的全部股权。

董家渡项目一共分三个地块，其中第一块地，在交易完成后，融创就开发了豪宅项目融创外滩壹号院，先后于2019年7月和9月两次开盘，售价12.1万元/平方米左右，融创凭此得到60-70亿元回款。

时至今日，融创自身也开始出现流动性问题。虽然外滩壹号院的二手房成交价格已经上涨至25万元/平方米左右，但今天的融创已经无力独自开发该项目剩余的项目。

融创此前对市场消息均未做出相关回应。如今，随着中信信托和华融的入局，以项目前期的入市情况和目前上海高端项目的市场需求，如能尽快入市销售，对融创和两家新股东而言，都将会是利好。

事实上，早在今年3月市场便传出消息，称融创正洽谈出售泛海建设控股股权，而该项交易时隔近8个月才得以实现，业内人士认为或与近期出台“金融16条”政策有关。

“金融16条”政策关于信托方面提到，鼓励信托公司支持房地产企业和项目的合理融资需求。这些措施有助于化解信托潜在风险，加速投资资金的退出。

地产信托未来的方向，仍然是发挥信托主动管理、股债结合、操作灵活的优势。此外，信托公司在盘活存量以实现自救、化解信托资金风险的同时，将努力通过信托融资协助房企实现保交楼，同时还可以开辟资产管理、REITs服务等新的涉房金融服务业务。

获得金融机构支持之际，市场日前传出消息，融创正筹备对其境内债券进行整体重组，相关重组条款正在磋商之中，或涉及融创旗下存续境内债券及关联ABS规模合计约154亿元。

融创方面透露，公司正与债权人小组顾问积极沟通初步重组方案，计划于2022年年内对外公布重组方案。“公司将继续努力维持经营稳定，以实现债权人尽快以最大幅度回收债权。”

推进债务重组的同时，融创还计划发布2021年业绩。

融创中国自2022年4月1日起停牌后至今尚未复牌，亦未公布2021年及2022年中期业绩。而融创于11月28日披露，公司将于2022年12月8日举行董事会会议，以考虑及批准(其中包括)其2021年度的经审核年度业绩及其发布。

随后融创在11月29日发布了盈利警告，其预计2021年公司拥有人应占净利润较2020年下降约207%，核心净利润较2020年下降约184%。此前该公司曾宣布，预计2021年公司拥有人应占净利润及核心净利润，较2020年分别下降85%及50%。

就盈利数据出现差异，融创方面表示，主要因3月后房地产销售市场快速下行，公司经营环境发生较大变化，导致公司对发展中物业及持作出售的竣工物业、应收款项及对外担保预期信贷亏损、文旅城建设及运营业务板块的商誉及相关长期资产做出进一步减值拨备等。

对融创中国而言，政策利好、年报即将刊发，说明企业认为当前已经到了处理过去问题的时间节点。

公告提到，融创中国将于2022年12月8日（星期四）举行董事会会议，以考虑及批准（其中包括）公司及其附属公司截至2021年12月31日止年度经审核年度业绩及其发布，以及考虑派发末期股息（如有）。

在外界看来，这一动作是融创复牌的第一步，孙宏斌即将归来。

根据此前联交所发布的复牌指引，融创中国需要刊发上市规则规定的所有未刊发财务业绩及处理任何审核修订（包括2021年年度业绩、2022年中期业绩）、证明公司遵守上市规则第13.24条及向市场公布所有重大信息，同时公司需撤销或驳回针对公司的清盘呈请（或清盘令，如有）并解除清盘人（如有）的委任。

也就是说，要满足交易所的复牌指引，融创中国的路还很漫长。

无论如何，在行业回暖的当下，孙宏斌已经迈出了第一步，随着AMC和信托公司的入局、境内外债务的全面重组、业绩的刊发，融创中国这场风波或能慢慢平息。