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拆解厦门最大国企7000亿商业版图！已经成为闽系房企“新龙头”

中房俱乐部CREC

2022-08-29

导读：真正的高光时刻到来了

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与厦门特区一起成长的建发集团，位列《财富》世界500强企业第77位，其所涉商业领域已经渗透至厦门人日常生活的方方面面，在进出口贸易、房地产等业务板块已然具备全国影响力。

近5年来，建发房产板块的年复合增长率高达72%，已经崛起为新的闽系龙头房企。

建发系高管变动频繁

8月25日，建发房产、建发国际、建发物业、建发合诚先后发布了人事变动公告。

建发房产隶属于财富世界500强厦门建发旗下，并由上市公司建发股份控股，而建发国际、建发物业、建发合诚为建发房产旗下的3个上市公司，今年5月，建发国际完成了对建发物业的并表收购。

建发房产关系图，截自企查查

据4家公司发布的公告显示，庄跃凯不再担任建发房地产法人、董事长、董事，并辞任建发国际执行董事、董事会主席、提名委员会主席，建发物业非执行董事、董事会主席、提名委员会主席、薪酬委员会成员，建发合诚董事长、战略委员会主任委员。

建发房地产

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建发国际

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建发物业

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建发合诚

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后3家都是上市公司，都在说“因个人理由辞任”。

有人在退场，自也有人在入场接班。同一时间，4家企业一次性任命了6名高管：

郑永达被选举为建发房产董事长，并出任法人；

彭勇被补任为建发房产董事；

赵呈闽获委任为建发国际董事会主席、提名委员会主席；

田美坦获委任为建发国际执行董事；

林伟国获委任为建发物业董事会主席、提名委员会主席、薪酬委员会成员以及建发合诚董事长、战略委员会主任委员；

许伊旋获委任为建发物业非执行董事。

不难发现这次建发系的变动主要聚焦于：任命掌门人+董事会补位。并且4家企业均迎来了新的掌门人。

这些新上任的高管来头都不小。

出任建发房产掌门人的郑永达，1971年生，目前也是建发股份党委书记、董事长，厦门建发党委副书记、总经理。历任建发股份进出口六部副总经理及总经理、建发包装总经理、建发纸业总经理、建发股份总经理助理、常务副总经理、总经理、厦门建发副总经理等职。

大家都知道，因为前阵子的人事风波，整个建发系受到的影响不小，尤其是建发房产，其实亟需一个高量级的人来坐镇，作为建发股份的现任掌门人，郑永达确实是最适合的人选。

补位进入建发房产董事会的彭勇，是建发房产的副总经理，1973年生，在建发房产供职已久，此前曾任厦门禾山建设总经理、龙岩事业部总经理、漳龙区域公司总经理、福建南区域公司总经理等职。

建发国际新任掌门人赵呈闽，现年53岁，2015年2月起就开始出任建发国际执行董事。

赵呈闽是厦门大学工商管理硕士，从事财务工作逾30年1990年9月加入厦门建发和建发房产，目前也担任厦门建发董事、建发房产董事、总经理兼党委副书记、益能国际董事、益鸿国际董事等职。还曾在2015年3月至2016年3月期间，出任过建发国际副行政总裁。

拆解国企巨无霸的商业版图

说起厦门第一高楼，许多人会想到双子塔造型的世茂海峡大厦，但在老厦门人心中，矗立在鹭江道、与鼓浪屿隔海相望的建发海滨大厦曾经制霸厦门天际线十多年，这才是厦门第一个地标级建筑。

1980年，国务院批准设立厦门经济特区，一家名为“厦门建设发展公司”的国有企业，也在这块拓荒的热土上诞生了。

“特价每方呎458港元起，一次付款八五折优待”——1985年，厦门建设发展公司开始在报纸上登广告，卖海滨大厦的楼花。当时缺乏先进技术，尽管追求“特区速度”，这栋24层的高楼还是整整造了三年，直到1988年才竣工。

到2022年，与厦门特区共生共荣的建发集团已经成了巨无霸国企。根据官网公开资料，其年营业收入超7000亿元，资产规模超6500亿元。

建发集团不只做房地产，它的业务范围涵盖供应链运营、城市建设与运营、旅游会展、医疗健康、新兴产业投资等。

“坐厦航的飞机，住悦华的酒店，买建发的房子。”这句流行于厦门的老话，体现了建发集团作为厦门第一大国企在商业领域的绝对统治力。

建发所涉足的生意，早已渗透至厦门市民的衣食住行。根据企查查，建发集团持有厦门航空有限公司34%的股权，是第二大股东。福建首家五星级酒店悦华酒店也隶属于建发，目前建发旅游板块运营管理着27家酒店。在房地产板块，作为本土龙头，建发房产在福建的市占率稳居首位，去年全年在福建销售额达到727亿元。

为建发集团带来最大一块收入的，是去年创造6115亿元营收的供应链板块。早在上世纪80年代，建发集团开始涉足投资和进出口贸易，1987年获得全国进出口经营权，目前深度聚焦钢铁、浆纸等大宗商品贸易，鞋类出口位列全国前三位，服装出口位列全国前50强，连续多年原瓶装葡萄酒进口量位居全国前列。

手握两家50强房企

在房地产开发领域，建发集团旗下有两家全国50强房企——建发房产和联发集团。

根据克而瑞研究中心榜单，按2022年前7个月房企的全口径销售额进行排名，建发房产销售额达到732亿元排第16位，联发集团则以257亿元排名第50位。

尽管建发集团内部板块非常多元化，房地产却是无可争议的“利润大户”。

根据A股上市公司建发股份2021年财报，供应链板块虽有6115亿元营收，但是归母净利润仅有32亿元，而房地产板块则以963亿元的营收创造了29亿元的归母净利润。

从股权架构来看，建发集团持有建发股份47.38%的股权，是第一大股东，建发集团和建发股份共同持有建发房产。

投资遍及全国70余座城市的建发房产旗下还有三家上市公司，分别是建发国际(01908.HK)、建发物业(02156.HK)和建发合诚(603909.SH)，它们共同组成了建发系四大核心上市平台。

联发集团则由建发股份持股95%，业务已布局全国28城。联发集团原本也是在上世纪80年代为支持厦门特区建设而成立的国资企业，1997年，在其发展低谷期被建发集团接手经营，确定了以房地产和物业租赁为主业的发展方向。

根据财报数据，2021年，建发房产实现合同销售金额1754亿元，同比增长69%；联发集团实现合同销售金额422亿元，同比增长24%。

8月23日被厦门纪委监委宣布“涉嫌严重违纪违法”的庄跃凯，过去在建发集团举足轻重。

上市公司公开资料显示，现年57岁的庄跃凯于1986年加入建发集团，在建发体系内整整待了36年，从房产建材部副经理一直做到建发房产集团董事长。

落马消息公开三天后，三家建发系上市公司宣布庄跃凯辞任，并公布了4名替代人员。

与庄跃凯同时被查的，还有厦门建发集团党委委员，厦门建发城服发展股份党委书记、董事长施震。建发城服历史较短，创办于2016年11月，该公司以城市公共服务、城市更新改造为主营业务。

逆势成为闽系新龙头

“闽系”在中国房地产行业中是一支不可忽视的流派，但是过去业内重点关注的“闽系”多指福建民营房企。

世茂、阳光城、旭辉、泰禾、正荣、融信、福晟等一串熟悉的品牌，在上一轮房地产扩张周期里跑马圈地。经第一财经统计，2020年，16家规模最大的闽系房企合计创造了1.8万亿销售额，其中82%来自于福建以外的市场。

因为民营“黑马”房企过去几年的表现太过抢眼，建发房产这类福建国资企业的扩张反而被忽略了。

实际上，建发房产从2015年销售额破200亿，到2020年销售额首破千亿，短短五年时间规模扩大了5倍多。

尤其是从2019年起，建发新进入的城市越来越多，用三年时间，建发从布局全国28个城市一跃至布局70多个城市。

2021年下半年至今，建发房产真正的高光时刻到来了。根据克而瑞研究中心统计，在行业负增长、房企销售额普降的背景下，去年全年建发房产业绩增速高达41%，2017-2021年的复合增长率高达72%。

在闽系民营房企爆雷、躺平的大环境中，建发开始逆势补仓。

根据克而瑞房企新增货值榜单，今年1-7月，建发房产累计新增616.1亿元货值，在全国房企中排名第十。根据中指研究院1-7月权益拿地金额榜单，建发已经累计花费357亿元拿地，排名第六位，仅次于华润、保利、滨江、招商蛇口和中海。

在大本营厦门自然少不了大手笔投资，建发在今年厦门第一、二轮集中供地中共计拿下5宗地，总耗资145.3亿元，与其他房企拉开了差距。

与同为市属地产国企的广州越秀、珠海华发相比，建发的投资力度更强。

克而瑞研究中心认为，建发房产已经成为闽系“新龙头”，目前在闽系的规模座次上仅次于旭辉。这主要是建发自身厚积薄发、战略扩张进程加速的原因，央国企“大年”到来，起到了助推作用。

此外，建发旗下项目的“新中式”风格独树一帜，产品力带动了品牌力提升。其他房企竞争地位的显著下滑，也为建发房产的逆势而上创造了机遇和条件。

建发房产扩张背后，母公司输血也起到了较大作用。

以建发房产旗下的上市公司建发国际的财务指标来看，其2019年时净负债率高达176%，“三道红线”后财务指标迅速改善，净负债率至去年末下降至63%，其他指标也都符合绿档要求。

而建发国际的永续债则从2019年的0上涨到2021年的145亿元，背后正是母公司的借款转化。

来源：上市公司公告、第一财经、地产人言，如有侵权请联系删除

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