落在企业身上的一束光，却能在行业里折射出更多色彩。
9月30日，国际评级机构穆迪(Moody’s)发布评级报告，确认龙湖集团的发行人和高级无担保评级维持“Baa2”，展望稳定。
结合此前标普给予的BBB稳定评级，以及惠誉给予的BBB稳定评级，龙湖集团已是连续5年保持境内外机构的“全投资”评级。
在评级报告中，穆迪表示，Baa2评级反映了龙湖集团的强势品牌、优质的土地储备、强劲的流动性和稳健的经营和财务管理记录，龙湖集团不断增长的投资物业组合也将增加其经常性租金收入。
一直以来，龙湖集团坚守严格的财务管理纪律，保持健康的财务盘面。截至今年上半年末，龙湖集团连续六年保持“三道红线”绿档，一系列财务指标均维持行业内的较高水准。
其中，现金短债比4.07，平均账期为6.28年，一年以内到期的短债占比约10.1%，平均融资成本进一步下降至3.99%，与中海、华润、金茂共同成为行业的融资成本低于4%的四家企业之一。
另据统计显示，目前国内“全投资级”房企仅有7家，除龙湖集团外，分别为中国海外发展、华润置地、万科A、保利发展、中国金茂及越秀集团。
今年以来，市场的周期波动加速了行业洗牌，暴露出了债务风险。
从9月初，摩根大通的一份研报将国内房地产开发商分为五大类，分别为“防御一类”“防御二类”“幸存者”“边缘化”和“出险”房企。
“防御一类”房企，指的是国企开发商，或是由国资入股、有国资背景的房企，以华润置地为代表；
“防御二类”房企则是信贷评级属投资级别的开发商，包括万科和龙湖；
而旭辉和碧桂园、远洋集团一同被摩根大通选入“幸存者”房企；
其他2023年违约风险高及已出现债务违约或展期的房企，被分别划分至“边缘化”和“出险”类。
摩根大通认为，“幸存者”“边缘化”类别的房企，通过配股融资风的险更高。而对于流动性担忧较少的防御型公司，配售有助于改善信贷指标，为拿地和并购提供更多空间。
自去年以来，穆迪已集中调整了多家房企的评级。据今年6月穆迪发布的报告称，其在过去9个月对发行高收益债券的中国房地产开发商进行了91次降级，创下新记录。
这其中，不仅包含如旭辉、新城控股等一些优质示范民企，也包含金地、远洋等混改制企业，引发了业内对于国际评级机构的普遍质疑。
国际评级机构一贯对于房地产行业持有过度悲观的看法。穆迪继 4 月发布对中国房地产行业负面展望报告后，此次又再度看空中国内地房地产行业，认为未来 6-12 个月地产销售将继续下滑，基于购房者脆弱的信心，房地产销售额预计未来 12 个月都不会强劲复苏。
事实上，在市场全面筑底阶段，上述被划归为防御型且保持“全投资级”的几家房企正撑起市场的活力。
例如在接近尾声的第三轮土拍中，中海于北京强势斩获三宗热门地块；华润置地继续在深圳揽储，以封顶价竞得宝安区福海街道地块；保利发展延续上半年势头，竞得上海徐汇区龙华街道等地块。
此外，龙湖集团也在土地市场表现活跃，于上海松江区广富林街道、北京顺义区顺义新城、以及安徽合肥经开区，合计获得3幅地块，合计金额超过51亿元。
中金公司分析师预计，随着支持购房需求和“保交楼、稳预期”相关政策的进一步发力，以市场预期及基本面指标将得以提振和加速修复，在这一过程中财务稳健、土储优质、拿地积极的均好型房企将受益较大。
同时，自去年以来，越来越多的房企主动退出包括标普、惠誉和穆迪等国际评级机构的信用评级，5月中梁退出穆迪的信用评级；7月和8月合景泰富亦主动退出了标普和惠誉的信用评级。
对此，合景泰富表示，境外评级机构对中国房地产市场预期悲观，忽略房企偿付债务的努力。
尽管评级机构在下调房企评级时给出考量标准，但亿翰智库指出，国际评级机构已背离风险预警这一初衷，危机之后的过度反应加剧了风险后果。
评级机构遇到危机立刻自己 " 跳船 " 逃生的行为早有先例。2008 年次贷危机和 2009 年的欧债危机上，国际评级机构就引发过质疑和争议。
2008 年金融危机中，三大评级机构因前期错误的信用背书助长了美国次级贷款规模的膨胀，而在危机发生前夕又大规模下调次级贷款评级引发金融市场震荡，最终三大评级机构均遭到市场或政府起诉，被判高额赔偿。
而在欧债危机中，三大评级机构受政治因素影响在一些国家偿债高峰到来之际，接连下调相关国家主权信用评级，发布危机警示，引发市场恐慌，将这些国家推入债务泥潭，背后更是与华尔街对冲基金关系密切。
评级机构背后的利益错综复杂，我们也需要清楚意识到，当前评级机构看空中国房地产市场，甚至下调优质房企的评级动作，投资者应该更加理性看待行业的共性问题，不能盲目迷信国际信用评级市场对中国房企的判断。
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