46亿！友邦人寿收购上海北外滩地标项目

上实46.08亿出售上海实森90%股权

12月19日，上海实业控股有限公司发布公告，于2022年11月7日至2022年12月2日期间(“公开招标期间”)，上海虹晟、上实发展(均为上海实业的间接非全资附属公司)及森大厦以公开挂牌方式以起拍价人民币50.3亿元于上海产权交易所出售(a)上海实森的90%股权；(b)上海实森欠负上实发展的股东贷款本金总额人民币43.16亿元；及(c)上海实森欠负森大厦的股东贷款本金总额人民币4.22亿元。

买方（友邦人寿保险有限公司）作为唯一竞标者，于有关该股权及股东贷款的公开招标中中标，出售事项的代价为人民币46.08亿元，其中人民币2.91亿元归属于该股权及人民币43.16亿元归属于股东贷款。

于出售事项完成后，上海实森的股权将分别由友邦人寿保险与上海虹晟分别直接拥有90%及10%，且友邦人寿直接控股。

友邦人寿将再投入不超过87亿元

据悉，上海实森为上实发展的一家项目公司，负责开发中国上海虹口区北外滩的地块，用于办公及商业用途。

该公司于2015年11月通过公开拍卖程序以32.6亿摘下北外滩89街坊地块。

该地块占地面积约为23037平方米，规划建筑面积约为126705平方米，总建筑面积约为230568平方米，业态融合办公楼、商场、专业剧院及聂耳旧居综合业态。

该地块上楼宇已完成结构封顶，并预期于2023年3月31日前可取得竣工验收备案证书。

友邦人寿控股上海实森后，将进而获得上海北外滩89街坊地产项目。

友邦人寿方面表示，该项目整体预计于2023年上半年竣工，公司将为完成此项目的建设和后续的运营继续提供资金，预计项目总投资不超过人民币87亿元。此投资项目的资金主要来源于保险责任准备金。

此次项目是友邦人寿成立以来进行的最大一次资产收购。三季报显示，前三季度，友邦保险实现新业务价值22.77亿美元，同比下滑8%；集团总加权保费收入272.24亿美元，同比微增3%。

单季度而言，友邦保险三季度新业务价值增速由负转正，同比上升7%至7.41亿美元，年化新保费增加8%至12.71亿美元。

险资加大商业地产细分领域投资力度

多年来，保险公司一直是地产界的重要投资者，不动产投资是保险另类投资的重要标的之一。房地产的快速发展也让保险公司收获了不错的投资收益，然后再通过投资收益反哺负债端，进而扩大规模。

然而，2021年，房地产行业加速下行，险资持股的房企出现严重浮亏，影响保险企业投资收益，不少险资为减少风险敞口选择抛售地产股，甚至亏损出局。

在众人对地产股避之不及之际，2022年以来，险资卷土重来，频频加仓房地产股。与此同时，在公募领域，险资大量涌入不动产投资信托基金(REITs)，并通过加码直接购置不动产等途径寻求投资地产的新机会。

例如，6月14日，远洋集团将位于北京丰台区丽泽金融商务区北京远洋锐中心项目出售给项目合作方中国平安人寿，交易金额达到50.15亿元。

8月8日，平安集团旗下公司在佛山拿地，建设目标为写字楼和高端商业中心。

不只是平安，早在2月8日，太保寿险摘得北京大兴区旧宫镇一多功能用地性质的地块；2月10日，泰康成功摘牌杭州西湖区小和山单元地块；3月27日，宝能旗下前海人寿以底价15.47亿元拿下广州黄埔区YH-A3-8医疗卫生地块。今年4月，中国人寿旗下两家企业以30亿元的价格，收购了远洋集团旗下位于北京朝阳区酒仙桥商圈的颐堤港一期项目股权。

2022年中报数据显示，主要上市险企房地产投资占比总投资组合比例约在2%-5.2%区间。其中，中国平安、中国太保地产投资敞口占比超过5%，分别为5.2%和5.1%，房地产投资占比相对较高。

东吴证券分析师葛玉翔表示，近年来，地产政策风险一度是悬在公司股价之上的达摩克利斯之剑，公司所持地产风险敞口和地产行业政策风向成为投资者关注要点。

二十大后，地产纾困政策渐次落地，力度持续加大，房地产风险有稳妥化解趋势。在此背景下，地产股再次回到险资加仓的名单中。

尤其，16日闭幕的中央经济工作会议以较大篇幅谈及房地产相关问题，其中，不仅部署防范化解短期风险，还强调坚持“房住不炒”、推动房地产业向新发展模式平稳过渡等中长期目标。

此次会议释放明年中国楼市三大信号：其一，防风险、保民生将是2023年房地产政策的核心目标；其二，房地产管理的基调转向全面稳定市场、复苏需求；其三，重申房住不炒，背后有深意。

在信达证券首席分析师王舫朝看来，近期房地产政策频出，有利于改善保险投资端底层资产质量，有望形成估值底。同时，随着经济企稳预期形成，长端利率有望上行，利好保险板块估值修复。

此外，地产融资新政有利于化解地产风险，从而降低保险资金地产投资的潜在违约风险，投资资产中地产占比更高的上市险企更受益。

因此，保险资金应在专业分析和审慎研判的基础上，抓住机遇、稳健出击，加大商业地产细分领域的投资力度，在应对短期危机挑战的同时，又有助于优化长期资产组合。

来源：投资与地产、财联社，如有侵权请联系删除

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