

上海新建保租房开启入市元年！上海城投项目案例研究

中房俱乐部CREC

2023-05-30

导读：全力推进租赁住宅项目建设运营

公众号内回复“测算”，领取房地产测算干货模板

2023年4月21日，上海市房屋管理局王桢局长做客“2023民生访谈”节目时透露上海计划安排新增建设筹措保障性租赁住房7.5万套（间），并根据项目建设推进情况，力争新增供应6万套（间）。

根据克而瑞租售的整理数据，截止到2023年5月份上海新建保租房已入市项目超20个，供应房源约3万间， 2023年内预计将还有15个项目约3.5万间的新建保租房房源投入市场。2023年上海新建保租房按下“快进键”开启入市元年，受到了各方的关注。

上海城投作为上海市保障性租赁住房建设领域的先行者和主力军，坚守“让城市生活更美好”的初心使命，聚焦新市民、青年人的租赁需求堵点、痛点和难点，充分挖掘供给潜力，不断增加供给。目前，上海城投旗下保租房房源约1.5万套，计容建筑面积约64万平方米，服务人数约1.8万人。

#01.

上海新建保租房进入入市元年，

各大新社区受到各方关注

上海于2017年推出R4地块，作为最早推出租赁用地的城市，上海的租赁用地规模领跑全国。截止到2023年4月份，上海共出让208块纯租赁用地，预计可提供约24万套租赁住房。

其中国企央企拿地占比88%，以地方政府为主，如上海城投、上海地产、上海浦发、临港集团等，民企拿地占比仅11%。由此看出，国央企在住房租赁市场发挥企业示范引领和“压舱石”作用。

图：2017-2023.4企业上海R4地块拿地企业占比

资料来源：克而瑞租售

经过2-3年的建设期，保障性租赁住房的上市供应步伐逐步加快。从前两年的重建设，到如今进入建设和供应并重期，预计接下来的三、四季度将会有3.5万间新建保租房房源入市。

在随申办“我要租房”平台上现在正在进行17个保租房项目的供应，总房源约2.0万套房。2023年上海新建类的保租房进入入市元年，这些大型社区的入市受到了各方主体的关注。

图：随申办APP上线的“我要租房”服务

一方面，保租房的集中入市，对租赁市场起到了“压舱石”和“稳定器”的作用。大量优质保租房的入市，将健全规范租赁市场。新建大型租赁社区项目的户型设置功能更全、装修配置较新，在社区中配套了相应的健身房、商业等，租金也有严格的控制。对于租客，特别是年轻人来说，意味着一种新的生活方式，全新的高品质居住社区，完善的生活配套和更稳定的租住生活。同时，保租房提供了多样化的户型选择，能够满足不同类型租客的不同需求，提供从“一张床”到“一间房”甚至“一套房”的多种房源。真正意义上解决了安定生活，稳定居住的问题，为年轻人追求更美好的职业梦想提供了充足的底气。

另一方面大量的保租房扎堆入市，也必将对上海部分区域的租赁市场造成持续冲击。以浦东为例，2023年上海浦东临近的三个板块供应预计超1.3万间。新入市目的大型租赁社区项目，在产品设置上趋同，在政策上原则要求建筑面积不高于70平方米，导致大部分产品的面积段在30-50平方米之间，这也导致同一区域竞争激烈，未来某些项目存在空置率较高的风险。

表：浦东临近的三个板块2023年即将入市的项目

资料来源：克而瑞租售整理

#02.

上海城投“身体力行”、践行社会责任，

助力新市民新青年住有宜居

（一）上海城投依托R4地块，有效扩大保租房房源规模

上海城投作为上海承担保租房筹建任务的国企之一，“身体力行”地承担社会责任的同时也主动成为规范和引领租赁产品品质提升的先行者。在随申办“我要租房”平台的17个新建保租房项目中，有3个项目，共计5315套由上海城投打造供应的。城投宽庭自成立以来，在品牌塑造、服务提升和品质管控等方面深耕细作，成功打造多个高品质项目，引领上海市高品质新建大型租赁社区的建设。

自2018年以来，上海城投通过市场招拍挂、存量商办改造、商品房配建等市场化运作方式，全力推进租赁住宅项目建设运营。

其中，上海城投在2018-2021年期间共拿下7块R4纯租赁用地、4块配建租赁用地和1块拿地自持租赁用地，预计“十四五”期间将建成落地入市运营，七个大型租赁社区能够供应约14780套新建租赁住房房源。

表：上海城投7宗R4地块建设情况

数据来源：公开资料整理

目前城投宽庭在运营的项目有四个，其中三个集中在杨浦区，包括湾谷社区、江湾社区和光华社区。由自持办公改造的城投宽庭·湾谷社区项目全年平均出租率维持在96%以上，获得了较好的收益回报。此外，位于浦东浦江镇的浦江社区也于今年4月份开业。其余的三个社区（九星社区、张江社区、临港社区）正在紧锣密鼓推进建设中。

图：城投宽庭大型租赁社区项目布局图

（二）多维发力，扩大品牌影响力

2019年8月8日，以“宽适居住、宽心服务、宽活体验”为内涵的上海城投租赁住宅品牌——“城投宽庭”正式发布，致力于“打造租赁住宅标杆典范，开启上海租赁生活新时代”。

>> 街-院-庭，开放式街区的设计，打造开放融合的大型租赁社区

上海城投在规划中充分运用“开放式、大社区”的开发理念，将形态丰富的公共街区、配套完善的院落组团、安全私密的居住单元充分融合，形成“街、院、庭”三级空间结构，提供“宜居、宜业、宜乐”的新时代高品质生活体验。

图：城投宽庭独特的街-院-庭设计理念

>> 多业态商业体系，面向城市的开放街区，将社区配套资源与城市共享

城投宽庭推出多元公共和商业配套空间子品牌——“宽庭荟”。通过在社区内配置便捷齐全的生活配套设施和活力现代的商业服务设施，满足租客周边15分钟生活圈功能需求，并根据每个社区特点，与周边商业形成差异化特色。此外，城投宽庭加强了餐饮品牌门店运营，宽璟轩、城述咖啡伴随租赁社区同步开业，成为社区标准餐饮配套，提升了“城投宽庭”品牌的生活附加值。

>> 多元户型，从一室户到三室户满足租客10年生命周期

上海城投精心研发、创新打造出“三大类型、五种空间”的产品线，从一房到三房，不同大小、五种空间设计，满足客群从单身贵族、二人世界到三口之家约10年全生活周期的需求。

>> 8大技术体系，实现高品质内装

上海城投依托自身丰富的开发经验，对标国际最高标准和最好水平，通过模块化设计、工业化建造、数字化管理、绿色生态技术应用等四大技术标准，打造卓越品质的租赁住宅产品。

>> 360管家系统

在运营管理方面，城投宽庭加强运营管理能力建设，基本建立了可复制的社区运营方案体系，提炼了“城投宽庭”“六位一体360度”服务特色。

表：城投宽庭服务特色

“城投宽庭”品牌和旗下项目获奖颇丰，获得了行业内的众多认可。“城投宽庭”荣获“中国住房租赁企业品牌价值TOP30”“ESG先锋奖”“区域深耕奖”等行业奖项。2023年“城投宽庭”在克而瑞举办的第七届地新引力峰会上获得“2022-2023中国住房租赁企业国企先锋TOP5 ”奖项。“城投宽庭·湾谷社区”荣获“上海市第四届BIM技术应用创新大赛项目案例奖（房建类三等奖）”。“城投宽庭·江湾社区”年内荣获“四星级智慧公寓社区”称号。此外，“城投宽庭·浦江社区”“城投宽庭·江湾社区”“城投宽庭·光华社区”获得“人才公寓”授牌。

#03.

从安居到宜居，

城投宽庭谱写租房幸福篇章

上海大力发展保租房，由前两年的重建设到如今的建设和供应并重。保租房的集中供应上市对项目的品质和运营提出新的挑战，上海城投宽庭项目采用街-院-庭，开放式街区的设计理念，使得城投宽庭从一众项目中脱颖而出。

以城投宽庭江湾社区为例：

城投宽庭江湾社区位于杨浦新江湾城核心地带，国泓路近淞沪路处，该项目是上海城投【上下一致，统一用上海城投】推向市场的首个保障性租赁新社区，同时项目也被认定为市级人才公寓。

表：项目基本情况

江湾社区作为城投宽庭的旗舰型项目，在规划设计、建设工艺、软装配置等方面全面提升了宽适居住的可能性，集交通便捷、设计时尚、科技赋能、客户圈层、大社区氛围、配套设施完善六大优势于一体。

图：项目优势

>> 交通便捷

项目紧邻地铁十号线，距离最近的殷高东路站仅有200米，此外社区周边还分布多条公交线路，距离繁华的五角场商圈仅有三站地铁，交通十分便捷。

图：项目区位情况

>> 设计时尚

项目采用街-庭-院的设计理念，回归传统的街巷空间，在保证社区安全的前提下，尽可能的把社区打开，形成城市和住区之间的交界空间。建筑外立面采用现代简约的设计风格，进行体块的切分和组合，突出建筑体量感，墙体采用色彩明快的涂料饰面。景观打造上突出层次感，丰富视觉景观。此外，增大公共空间占比，在不同楼层设置共享休憩平台。整体来看，项目在建筑品质、景观环境、装修配置上设计时尚前卫。

>> 科技赋能

城投宽庭江湾社区以科技赋能升级租赁生活。江湾社区让租户拥有 “自定义”的新租赁生活方式。每个房间都配置了一个智家大脑屏，通过智家大脑屏，可以在任何空间控制并设置全屋智慧场景，实现“一屏掌控全屋”。

此外，为方便社区租户办理各项租住事务，城投宽庭APP不断更新迭代，为客户提供选房看房、签约入住、线上缴费、报修申请、修改门锁密码、水电费查询充值、预约退房、生成退房账单、退房付费等全流程服务。

图：城投宽庭APP页面展示

>> 客户圈层

城投宽庭江湾社区自运营以来，来自上汽大通、国泰君安、夺畅网络、新思科技、西部证券、复旦大学等企业客户代表接过了开启租赁生活新空间的金钥匙。高知高技能型人才有利于形成菁英社会生活圈层和社交圈层。

>> 大社区氛围

社区配有1719套保障性租赁住房，提供多种户型，户户带阳台，从一房到三房，涵盖了29-98平方米多种面积段，适合从单身到三代同堂的家庭。房源均为精装修，品牌家具家电一应俱全，租客可拎包入住。

图：社区户型设计

>> 商业配套完善

在生活配套方面，江湾社区自带约 3000平方米商业配套、800平方米公共服务空间，规划配置有上海城投自有品牌餐饮店“宽璟轩”、便利店、健身房、洗衣房、共享厨房等多元业态，为社区居民带来更加丰富和便捷的生活体验。

作为上海城投推向市场的首个R4新建租赁社区项目，城投宽庭江湾社区兼具时尚前卫设计、高配置产品、高品质服务与合理化租金的组合优势，传递全新的品质租住新生活方式。项目的入市更好地满足了新市民、新青年“租得起、住得好”的居住需求，有效解决区域职住平衡问题，助力杨浦区产业高质量发展。

#04.

小结

安居才能乐业，中共中央多次强调“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。”上海城投践行社会责任，发挥国企引领示范作用，依托R4地块建设大型租赁社区，持续扩大保租房房源供应。

城投宽庭秉承 “让城市生活更美好”的理念，高品质开启租赁生活新时代，助力新市民新青年从安居到宜居，切实增强其城市生活的幸福感、获得感、成就感。

▽ 热文推荐

未来十年将迎“大洗牌”！万科、保利、龙湖等8家房企被列为“行业领袖”！

70天套现80亿！远洋拟再抛成都太古里50%股权！险资股东接盘

国资正式进入！“河南一哥”建业地产上岸！转让29% 股权予河南铁建投

重磅！蓝光发展前CEO迟峰加入绿城！绿城：我们正处在黄金时代！

北京出上联，上海对下联！各省市对联，真是绝了！

中房俱乐部的企业内部培训服务已开展多年，每年合作培训对象涵盖大部分百强房企、央企等众多大中小房企、知名金融机构等，如贵司有内训需求，详询吴老师15121103071同微信

投稿、广告及商务合作，请联系15121103071

【声明】内容源于网络

中房俱乐部CREC

中国房地产产业链和出海俱乐部（简称“中国房地产俱乐部CREC”），一个全球专业的房地产产业链、金融界及相关行业精英人士的交流、交友、合作和共赢的平台。欢迎访问中国房地产俱乐部网站：www.crecorg.com 了解更多资讯！

内容 8729

粉丝 0

中房俱乐部CREC 中国房地产产业链和出海俱乐部（简称“中国房地产俱乐部CREC”），一个全球专业的房地产产业链、金融界及相关行业精英人士的交流、交友、合作和共赢的平台。欢迎访问中国房地产俱乐部网站：www.crecorg.com 了解更多资讯！

总阅读3.0k

粉丝0

内容8.7k