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纾困项目不断落地！资管公司服务房企化险有何独到之处？

中房俱乐部CREC

2023-04-17

导读：一套“组合拳”

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去年以来，监管部门提出诸多举措支持房地产市场稳定发展。遵循监管要求，具有金融体系“清道夫”功能的金融资产管理公司，凭借其功能优势，在防范化解房地产项目风险、确保房地产市场平稳发展方面发挥着独特作用。

我们先来看下面一组数据：

中国信达资产管理股份有限公司（以下简称“中国信达”）2022年投放房地产风险化解项目82个，投放规模401亿元，带动1200亿元存量项目复工复产。

截至2022年12月末，中国华融资产管理股份有限公司（以下简称“中国华融”）已投放的房企纾困项目27个，预计相关项目将保障约3.7万套商品房按期交付，带动920亿元项目复工复产。

截至2022年10月末，中国东方资产管理股份有限公司已落地房地产风险化解项目29个，投放金额137.47亿元。

从这组数据可以看出，金融资产管理公司积极落实相关政策，加大投放力度，落地了一批房企纾困项目，在保交楼、保稳定、保民生方面发挥了积极作用。

在这些数据背后，为助力房地产受困项目风险化解，金融资产管理公司可以说打出了一套“组合拳”。

作为以不良资产经营为主业的金融资产管理公司，从政策性处置不良资产到商业化转型，多年来积累了丰富的不良资产处置经验。尤其是从商业银行收购的不良资产涉及大量不动产抵押、烂尾楼项目，在这些项目的风险化解中，无论在企业重组纾困还是危机救助方面，金融资产管理公司都积累了丰富的经验。

因此，相较于其他机构，金融资产管理公司在资源整合、价值修复等方面具有一定的优势。

中国信达首席不动产研究员谢海生近日撰文表示，在参与房地产风险化解中，金融资产管理公司的核心优势在于：

一是强大的综合协调和资源整合能力，有助于解决复杂问题。二是具有资金优势，化解风险需要引入增量活水。三是具有信誉优势，能够增强需求端的信心。四是具有复合能力，可利用各种金融工具、产业资源提供量身定制的解决方案。

谢海生认为，金融资产管理公司具有综合功能平台和全国性网络，能够利用跨界资源“破圈解链”，从“法律+金融+产业”维度，统筹兼顾各利益相关方的诉求，并根据受困房企的风险类型以及项目端的实际情况，量身定制风险化解思路和解决方案。

谢海生认为，经过20多年的发展，金融资产管理公司在房地产风险化解上积累了专业能力，具有人才、网络和案例等诸多优势。特别是房企负债端涉及银行等金融机构的大量债权，金融资产管理公司过往积累了丰富的处置经验，金融工具丰富。与此同时，对当前房企出险原因及项目情况有比较深入的了解和分析判断，可借助旗下专业房地产平台或联合优质房企，通过产业和金融的结合，更快速、更有效地化解风险。

在实践中，金融资产管理公司灵活组合运用“工具箱”，成功救助了一批受困房企。比如，中国信达通过“传统债权收购+增量资金投入+地产公司代管代建”的集团协同模式，保障某房产项目顺利复工。

2022年以来，中国华融运用“债权+股权”“金融+产业”等特色“工具箱”，通过法律隔离、实质管控、封闭运行、重组盘活等模式，综合运用财产权信托隔离、重整投资、债务清理、共益债投资、代工代建、托管服务等多种手段，助力受困房企盘活存量、重组资产、优化布局，在盘活地方重点民生工程、国企房地产辅业剥离、高新区低效用地升级等方面已积极推进落地一批有影响力的项目。

金融资产管理公司还深度参与地方政府主导下的区域纾困及大型房企集团风险化解，或与地方政府签署支持建筑业转型升级的战略合作协议，加强与头部建筑施工企业合作，助其纾困，降低房地产市场风险对上下游行业的冲击。

房地产行业风险的化解不会一蹴而就，需要一个过程。由于房地产产业链条较长，涉及的主体比较复杂，因而风险并不是仅仅依靠某个机构就能化解，需要各方参与，协调推进。金融资产管理公司凭借自身的经验和优势，将会继续发挥其应有的作用。

谢海生认为，金融资产管理公司作为化解房地产风险的一员，应更多定位为系统性解决方案的提供者、涉房不良资产处置的资源整合者，为房企破产重组重整提供组织、协调、撮合等服务，专注于发挥“破圈解链”、实质性重组等资本运作功能，通过理清债权债务关系、提高专业化处置能力，利用专业地产平台和良好产业资源优势，帮助实现相关金融服务目标，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

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