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人均收入县级市第一！这座城市因楼市过热引发关注

中房俱乐部CREC

2021-01-10

导读：2020年出地收入超400亿元！

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2020年收官，义乌土地市场传来消息：成交总额超402亿元！这一收入在金华乃至浙中地区成为了土地出让金最多城市。此前，义乌楼市已因过于火热引发市场关注。

据《2020年全国百强县房价榜》显示，义乌以22181元/平方米房价高居第二，甚至高于武汉、合肥等省会城市同期房价。部分核心区域核心项目，如福田市场、义乌中心、国际商贸城区域等，价格高达4万-5万元/平方米。

另据统计，2020年全年义乌挂牌出让土地共约96宗，其中涉宅用地约45宗，总面积约187.92万平方米（约2820亩），总金额达417亿元。

义乌楼市火热与其经济、产业发展有着密切关系。2020年12月1日，《中国县域经济发展报告（2020）》暨全国百强县案例报告》发布。报告显示，义乌位列全国县域经济综合竞争力第7位、全国县域投资潜力第13位。

相关数据显示，2020年上半年，义乌市实现GDP约669.4亿元，占金华市GDP总量比重达31.86%，较上年同期初步核算值增长了48.8亿元，名义增长速度为7.86%。这个县级市经济实力已不输市本级，人均收入更是位居全国县级城市第一。

从人口角度看，义乌在过去的20年一直呈现人口净流入态势。在百度人口大数据上，可以看到义乌是一个外来人口占常住人口43%的典型人口流入型城市。

作为一个不断发展的县级市，相对稀缺的土地资源、供需关系紧张等因素都导致义乌房价不断上涨。

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土拍火热义乌地价一度超同期省会城市

据2020年前三季度（1-9月）义乌市商品住房网签备案数据，其中商品住房（不含限价房）成交套数达11339套，成交面积达135.73万平方米，成交总金额为296.64亿元，较去年同期相比分别增长67%、67%和72%。

此外，义乌土地市场也格外“昂贵”。

纵观全年，义乌土地市场呈现出先缓后升走势。受大环境影响，2020年初多宗地块延迟出让，2月中旬开始逐渐恢复，市场表现平稳；进入到5、6月份，市中心外围、镇区土地开始密集出让，多个板块出现高溢价成交地块，楼面价屡创新高，显示出较高的市场热度；进入到2020年下半年，受房地产相关刺激政策影响，9月、12月分别迎来推地高峰，土地溢价进一步放大。

不断刷新纪录的楼面价更是刺激眼球：2020年2月26日，绿城豪掷12亿元竞得义乌市江滨北路与城北路交叉口1#地块，成交楼面价17393元/平方米；3月30日，义乌建投集团以429400万元底价摘得下车门社区回迁房地块，为2020年总价最高地块，成交楼面价约14123元/平方米。该地块为2020年义乌成交价最高地快，另外全年还有3宗地块成交价破30亿元。

之后又有商城集团以12576元/平方米楼面价竞得佛堂核心地块，佛堂楼面价破新高；后宅街道、稠江街道、福田街道也均拍出了超高楼面价土地，各房企争夺一度提升了板块地价。最令人叹服的是北苑湖塘西地块，9月14日，众安集团竞得北苑湖塘西低密宅地，成交楼面价高达31026元/平方米，刷新2020年义乌涉宅用地楼面价纪录，完全不输一些一二线城市。

其中值得注意的是，2020年9月义乌共拍出4宗土地，建筑面积41.94万平方米，成交总价76.49亿元，溢价率26.24%。当月平均楼面价高达18237元/平方米，同比上涨52.7%，这一价格甚至高过上海、杭州等长三角重点城市。

“高昂”的土拍价格自然也催生义乌房价走高，与义乌近年持续的城市更新也离不开关系。

中国指数研究院企业事业部常务副总经理、浙江分院研究总监高院生在接受采访时表示，影响义乌楼市需求端的，城市更新是重要的一方面，2017年之后，义乌城市更新速度在加快，2019年有一些大量的拆迁市场的需求，且在2018年之后，义乌货币化安置比例已经达到100%。

显然，由于义乌乡镇街道基础设施、公共配套得以改善，城市扩容速度加快，镇街市场活力全面释放，需求由此被持续创造，从而导致义乌地产市场数据持续飘红。

根据2020年上半年义乌市住房和城乡建设局对外发布的《义乌市住房发展“十四五”规划（征求意见稿）》，预测未来5年义乌住房需求新增人口约36.7万人，住房缺口约9万套。极高的人口密度，庞大的住房缺口，可见规划和基建引领下的义乌房地产市场，仍有一定潜力可挖。

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不断释放友好信号

以半年为对比，2020年上半年，义乌有23个新房楼盘开盘，总共推出8434套房源，总共卖出6641套；2019年上半年，总共卖出2953套房源。

2020年上半年与2019年上半年相比，义乌楼市的热门程度翻了两倍，已有越来越多的人看好义乌楼市投资潜力，在今年进入义乌楼市。

官方数据显示，截至2019年8月，作为金华市下辖的县级市，义乌总人口达230万，其中近150万为流动人口，流动人口增长率连续两年约为7%。

人才是城市强大的内在源动力。2020年6月，义乌市发布人才购房政策调整办法，取消本市户籍要求、调整在义乌工作（社保缴纳）满2年以上要求及调整按揭贷款首付款比例要求。具体规定是，没有义乌户籍的外来人口，只需在义乌工作且已缴纳职工基本养老（医疗）保险1个月以上，同时本人及配偶在义乌市域范围内没有享受房改房、集资建房等政策性住房，便可享受新政。

义乌将人才分为学历型、职称型、技能型或荣誉称号型四类。具体而言，省部级以上补贴140万元，正高级职称或博士学历学位 80万元，副高级职称或浙江省核发的高级技师 50万元，全日制硕士学历学位 40万元，全日制本科学历或中级职称30万元，全日制专科学历或浙江省核发的技师 20万元。

如此力度在全国县级市中都极为少见，可以预见其势必形成人口虹吸效应，将一步带动房地产市场量价走高。

2020年7月下旬，人才购房新政正式落地后，也显著推动了商品住房的销售，人才购房客户激增，部分房企人才购房客户占比甚至一度超过七成，备案成交数据一定程度上受限于人才购房资格的审批，存在相对滞后情况。

毗邻义乌核心地段“义乌之心”的望辰府置业顾问便亲身感受到了人才购房的热情：“现在人才购房的客户量特别多，前几期的人才客户有的购房补贴还没有到账户，现在买预计2021年2月才能拿到了。”

对于人才新政的影响，高院生表示：“义乌上半年整个成交的操作面积在下降，这意味着有刚需的购房者的比例在扩大，这些人可能就是新义乌人。因此，在整个义乌的成交板块里，一些乡镇的楼盘，或者有学区资源楼盘的成交量都是不错的。人才新政可以为义乌楼市的长期发展提供新的支撑，因为义乌楼市去库存的压力还是存在的，需要新需求的进入。”

尽管义乌楼市正在不断释放友好信号，但投资者也应注意潜在市场变局。2020年国庆节后，多地陆续发布地方性调控措施，政策集中在限房价、限地价，或限售限购之上；金融方面，监管部门下达“三条红线”新规，房地产金融红利正在终结，开发贷和个人住房贷款均将有所限制。在这种背景下，义乌房地产市场地价、房价何时“见顶”，将由市场给出最终的答案。

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