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“对于房地产行业，2020年是一个时代的落幕，也是一个时代的开启！”万科在2020年年报开头以这样一句话为房地产行业定义。
在万科看来，房地产行业竞争分为三个时代，土地红利时代和金融红利时代已相继远去，接下来的管理红利时代将以“充分竞争”为主要特征。
这一判断在近期陆续发布的房企2020年年报中也得到了印证。从年报数据看，营收增速分化，行业整体毛利率下滑，房企盈利承压，土地储备增速放缓。在融资“三道红线”、贷款集中度管理以及土地集中出让等政策措施之下，房企或主动或被动地调整开发战略，调整拿地策略，降低杠杠率，寻求房地产开发以外的“新赛道”。
经历了5年的严厉调控，再加上房地产存量市场趋于饱和，房地产行业生态正在发生根本改变，以往“拿地—开发—销售”的传统路径越走越窄，反应敏锐的龙头房企早已在寻求更为广阔的赛道，或向行业上下游纵深延展，或干脆转型其他领域。
年报显示，万科已从开发为主转向开发与经营并重。在城市更新、TOD等领域也逐步建立起领先的竞争优势。物业服务方面，2020年，万科旗下万物云实现营业收入182.04亿元，同比增长27.36%；租赁住宅方面，截至2020年底万科开业规模达14.24万间，实全年现营业收入25.4亿元，同比增长72.33%。
恒大集团围绕地产主业，构建恒大地产、恒大物业、恒大汽车、恒腾网络、房车宝、恒大童世界、恒大大健康（养生谷）、恒大冰泉（矿泉水、粮油、乳业、生鲜）等八大产业，形成恒大“同心多圆”多元化产业布局。
碧桂园围绕高科技地产生态链加快布局，通过博智林机器人进行智慧施工，打造智能建造体系，借助筑智卫浴和现代家居进行装修及室内家居布置，形成完善的上下游产业链。截至2020年年底，博智林已递交专利申请近3000项，已获授权近1000项。在研建筑机器人46款，其中已有18款实现批量商业化。
龙湖地产除了布局地产开发、商业运营、租赁住房和智慧服务四大航道外，今年年初又宣布将新增房屋租售、房屋装修两大航道，两个业务航道拥有一个共同的新品牌——“塘鹅”，塘鹅入水，或将搅动中介和家装市场。
注：深圳控股、合生创展集团货币单位为港元
数据来源：中达证券
从已经公布年报的典型上市房企表现看，在疫情严重冲击和房地产调控压力之下，房企营收和利润率等指标出现明显下滑。
首先是营收增速分化。已发布年报的上市房企平均营收增速为16.5%，同比下滑8.1个百分点。
总营收方面，中国恒大、碧桂园、万科、融创中国、中国海外发展、龙湖集团、华润置地、新城发展、世茂集团和富力地产排名前十，其中前九名营收均超过千亿，中国恒大、碧桂园和万科分别以5072.48亿元、4628.56亿元和4191.12亿元排名主营收入前三。
营收增速方面，建发国际实现营收427.44亿元，同比大增146.8%；合生创展实现营收343.7亿元，同比大增84.8%；新城控股实现营收1454.8亿元，同比大增69.5%；中骏集团实现营收325.7亿元，同比增长52.4%。
相比之下，2020年也有29家上市房企营收出现下滑，其中恒盛地产、禹洲集团、上置集团、瑞安房地产、北大资源等营收跌幅均超过50%。
其次是利润率下滑。列入统计的41家上市房企平均毛利率同比下滑4.1个百分点至25.2%；平均归母净利率下降2.6个百分点至10.4%；归母净利润增速下滑11.7个百分点至2.8%。利润率下滑带动净资产收益率（ROE）下降，2020年龙头房企平均ROE下滑2.8个百分点至17%左右。
在列入统计的41家已经公布年报的上市房企中，毛利率达到或超过30%的仅有8家，同比减少11家。毛利率同比上升的只有合生创展、深圳控股和金辉控股3家，其余38家均出现毛利率下滑。
上市房企增收不增利原因大致有3点：一是疫情因素导致房地产项目工程施工和销售受阻，交付进度和去化周期拉长，财务成本和销售费用增加。二是地价成本上升。2020年入市的项目拿地时间集中在2017年左右的地价高峰期，地价成本严重挤压了项目利率空间。三是限价等调控政策影响。高地价项目入市又遇到销售限价，从成本和收益两端挤压了项目的利润空间。
从列入统计的38家公布了土地储备数据的上市房企看，碧桂园、融创中国、中国恒大、万科A、新城控股土地储备建筑面积（统计口径略有差别）均超过1亿平方米，分别达到27520万、25772万、23100万、15838万、14300万平方米。从土地储备增速看，建发国际、绿城中国、中国奥园土地储备面积同比增长最快，分别为31.8%、31.1%和27%。
2020年上市房企受“三道红线”影响，降负债压力增大，拿地总体偏于谨慎。38家上市房企土地储备平均增速同比下滑了7个百分点。特别是高负债房企明显降低了拿地速度。中国恒大、富力地产、时代中国、中国海外发展、合生创展、华润置地等房企土地储备面积均有不同程度下降，38家列入统计的上市房企中，22家土地储备增速不足10%。
对于房企来说，土地储备是一把“双刃剑”。房地产进入管理时代，土地红利不再，过高的土地储备或拿地区域选择不当，不仅增加会资金占用成本，也大大增加了项目去化风险。
房企拿地方式更趋多元。城市更新、收并购、产业勾地等方式逐渐占据主导地位。例如雅居乐，通过产城融合、收并购、城市更新等方式获得的新增土储建筑面积占比达55%。龙光集团通过城市更新获取的优质土储总货值超过7100亿元。
2020 年以“三道红线”为主要内容的融资监管政策，对房地产行业来说具有划时代意义，加强杠杆率管控、降杠杆降负债成为房企的自觉行为。
从40家披露完整数据的上市房企中可以发现，18家房企达到绿档、18家为黄档、2家为橙档、2家为红档。
龙光、宝龙、融信等9家房企未达标指标数由1项降为0项；建发国际、佳兆业等2家房企由2项降为0项；金辉控股由3项降为0项，成功进入绿档；绿城未达标指标数由2项将为1项；融创中国未达标指标数由3项降至1项，进入黄档。
降负债方面，祥生控股、建发国际、金辉控股净负债率下降最为明显，分别同比下降225个百分点、102个百分点和92个百分点。剔除预收款后的资产负债率方面，金辉控股、建发国际、龙光集团分别下降7.9个百分点、7.1个百分点和6.3个百分点。
降杠杆方式上，除了放缓拿地之外，大体采取三种途径：一是增加少数股东权益，二是发行计入权益的永续债，三是加快销售回款。
上市房企积极降低负债率的同时，也在加强对债务结构的管控。40家列入统计的上市房企短期债务占比均值同比下降0.9个百分点。平均现金短债比上升至1.89倍，债务结构和流动性状况有所优化。
阳光控股执行董事吴建斌表示，在房地产项目投资方面，现在比较新的是带融资方案。所有房企要求我们团队在买这块地的时候必须有融资方案，这样财务可能会支持。
如果你没有融资方案，难度会越来越大，哪一家企业都不敢这么做，想想几块地就把几百亿资金消耗掉了，流动性就会有很大的问题。流动性出现问题，企业的发展就会出问题。
所以，现在很多在投资的时候，拿地的时候都是带融资方案，融资方案就是从外地找钱，可能批的几率大一点。
瞬息万变的形势氛围中，面临资金压力、迫切寻找新出路的除了房企，还有一大波还没有完全适应新环境的项目人员、项目总们。
项目总具有广博的知识面，在深钻业务方面是行家里手。作为团队的“大家长”，项目更是驻地的“代理人”和“发言人”。通过纷繁的数据率先发现商机，及时洞察企业问题，更具针对性地解决问题。
在转型过程中，项目人员要学的不仅是成熟的房地产融资经验，还需要真正与资本共舞。对于一个优秀的项目总来说，不仅要精通业务，善于管理，更要熟悉融资。
因此，中国房地产俱乐部特别推出了一期项目总融资线上实战课堂，用两个月的时间，带领项目人员快速掌握实用、适用的融资方式，与各个资方该如何合作，项目不同阶段该如何融资。
我们将在周三晚（4月14日）详细讲讲项目总的融资实操，内容非常充实，句句干货，先来看看课程的提纲：
一. 区域和城市的选择逻辑
1. 影响房地产市场长期、中短期趋势主要因素
2. 房地产企业区域布局原则
二. 住宅和长租公寓
1. 住宅和长租公寓的各自特点
2. 住宅和长租公寓的各自融资模式
三. 商场（综合体和社区商业）
1. 传统的实体商场的关联方和价值链
2. 新形势下电商、物流仓储和实体商场的关联方和价值链
3. 新型商业地产 – 人、货、场、网络、文化
4.“十节甘蔗”的商业理论
5. 阿里、京东、顺丰、万达的新零售比较
6. 轻资产模式
四. 写字楼
1. 写字楼的需求特性
2. 写字楼的融资方式
3. 联合办公
五. 科技园区
1. 科技园区的需求特性
2. 科技园区的融资方式
3. 华夏幸福商业模式优势和困境
4. 产业园区开发投资的一般特点和现金流安排
5. 物流仓储
六. 旅游、养老和宾馆
1. 文旅项目-江苏某文旅景区综合项目案例分析
2. 项目投资和赢利方式策略
3. 投资估算和投资进度
4. 产业地产的主要融资方式
七. 关于融资额、高峰值、现金流
1. 房地产业现金流预算编制
2. 房地产企业资金平衡计划
八. 四张表（成本和利润、现金流、工期、销售计划）与融资
1. 四张表的特点和内容含义
2. 各自与融资的关系
九. 土地和项目获得的方式（含产业勾地等）与融资
1. 产业地产的内容和几种发展模式
2. 产业地产的内容
3. 产业园区一般特点和现金流安排
4. 与政府部门（勾地）谈判要领
5. 与供应商（设计等）谈判要领
6. 投资（含拿地）和开发各类风险和规避方式
十. 收益型房地产运营和资产管理与融资
1. 商业地产运营
2. 资产管理的主要内容
含印力、龙湖、宝龙、万达、中南、阿里、京东、凯德相关案例分析
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地产项目新手，想学习到更多融资知识，提升自己职场能力；
从业多年的项目人员，想转型升级，需要恶补融资的专业知识，查缺补漏；
项目条线上的战略、市场、投资、运营、资金、经营和资产管理等部门人员；
存量资产运营人员、银行、私募和公募基金、信托、证券公司、保险公司、财富管理、投资公司、律师事务所、投资监理等相关企业人员。
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2. 本次实训班共六讲直播课程；
3. 每讲直播课时长不低于120分钟：导师直播讲解；
4. 开课期间学员有问题可以添加客服微信留言，下节课讲师解答。
5. 开课时间：
最后，欢迎报名4月14号的直播
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教学主办：中国房地产俱乐部
联合主办：房地产资产管理学院
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