旭辉终止收购彰泰！800亿买卖延续不到100天，孙宏斌欲入场接盘

4月14日晚间，旭辉控股（00884.HK）发布公告称，就与彰泰集团的合作事项，经过尽职调查及进一步商业磋商，决定不就合营企业签订最终协议，将进一步探索其他可能的合作方式，彰泰解除股权质押并返还旭辉此前支付的8亿元定金。

这意味着，彰泰集团“曲线卖身”给旭辉的计划已经流产。

此前1月7日，旭辉发布公告称，拟与彰泰按65：35的股权比例成立平台公司，整合彰泰及旭辉在广西原有项目和团队，共同开发广西市场。公司总部设在广西南宁，由彰泰集团董事长黄海涛出任董事长，旭辉集团现江苏区域集团副总裁胡翔出任总裁。

对于在广西只有个位数项目，广西销售金额也是个位数的旭辉来说：如果完美厘清本轮收并购案，将多出800亿货值。

而对彰泰这家区域型房企来说，颇有“卖身求生”的意味。旭辉控股董事局主席林中表示，旭辉与彰泰在区域布局上有许多互补之处，合作有助于旭辉深耕广西省域全境，巩固平台公司在广西当地的龙头地位。

当时，双方计划整合各自项目和团队，并聚焦深耕南宁、桂林、柳州等广西重点城市，一切似乎正在按部就班地进行。然而，三个多月后，这场涉及800亿的“收购”，在不到100天后无疾而终。为何合作计划突然终止？

“尽职调查完成后，因进一步合作所需的条件不能在短时间内达成，双方谨慎考虑和协商后，决定解除合作框架协议。”旭辉表示，旭辉坚持理性投资、谨慎出价，以公允价格获得与战略需求匹配的资源，合作终止对集团未造成重大损失。

旭辉官方口径中的“条件”具体指什么？一位接近该收购案的人士透露，此类股权层面的合作流产，要么是价格没谈拢，要么是尽调时发现资产有问题。“彰泰的资产质量并不太好，例如表外负债这种问题，一般在尽调时才会发现。”

过去一年，旭辉录得销售金额2310亿元，同比增长15.2%，首次利润过百亿，达到119亿元。盈利方面，集团毛利率为25.1%，2019年为29.7%；核心净利润率为11.2%，2019年为12.2%；核心平均股本回报率为24.2%，2019年为24.7%。

2021年，旭辉制定了2650亿元的销售目标，同比保持15%的增长，但同时也强调，既要考虑业绩的增长，同样要考虑利润的增厚，更要考虑财务的稳健。此次合作终止，也是旭辉上述经营战略的体现，在追求规模的同时注重盈利与稳健。

值得注意的是，合作计划流产，是否会影响旭辉销售目标的达成？对此旭辉方面表示，2021年集团可推货值约4000亿元，全新项目超过69个，这其中并未计入与彰泰合作的部分。因此，合作终止不会对旭辉今年业绩目标的达成造成影响。

至此，旭辉全身而退，但彰泰何去何从？

从消息人士处获悉，旭辉退场后已有新的接盘方出现，这一神秘的“白衣骑士”，大概率是融创中国（01918.HK）。市场信息也显示，前不久，孙宏斌前往广西与彰泰集团老板黄海涛见面，洽谈合作事宜。

能引旭辉与融创接连出场，彰泰家底如何？

信息显示，彰泰集团是起家广西的本土房企，在广西布局了11个城市，据称在桂林的市场占有率接近40%。2020年，彰泰集团销售金额224.5亿元，在克而瑞排行榜上位居117位。

尽管规模不大，但彰泰的老板黄海涛不乏野心。他曾公开表示，不拼命做大就要被大的“干掉”。在2020年接受媒体采访时，黄海波仍表示要冲刺规模。“一定要进入前50名，因为资本永远青睐规模，只有过了前50名才基本安全。”

2020年6月，张巧龙加盟彰泰任董事长兼总裁，助力其全国化扩张。张巧龙上任后，提出“1+3+N”全国化战略，即以广西为大本营，在华东、华中和粤港澳大湾区三个核心区域重点布局，实现“现代化、全国化、规模化、资本化”。

在上述战略指引下，彰泰开始在广西之外高价拿地。如在无锡市锡东新城，彰泰以楼面价1.7万元/平方米、溢价率43.29%，刷新了当地最高楼面价纪录；在南京，彰泰以10.2亿元拿下雨花台区一地块，溢价率20%。

不过，张巧龙还未看到彰泰实现突破，便于2020年12月底离职。

对这家非上市区域公司来说，人事动荡、融资渠道狭窄，都成为扩张路上的阻碍。“除非到万不得已的地步，老板是不愿意出让股权的，彰泰在资金上应该有很大需求。”有业内人士称。

同时，广西作为国家政策红利叠加区，引来诸多房企进场，如万科、碧桂园、恒大、龙湖等。龙头抢占市场资源，本土房企的发展空间被进一步压缩。选择大房企合作，是彰泰求生的缩影，也是行业环境下的无奈之举。

潜在接盘方融创，近期也在加大纳储的力度。如4月12日，徐州铜山区出让一宗住宅用地，经过377轮竞价，由融创旗下公司以10.16亿元竞得，楼面价11839元/平方米，溢价率90.62%，刷新了铜山区地价纪录。

过去一年，融创实现销售金额5753亿元，并将2021年销售目标定为6400亿元，同比增幅约11.25%。从近期一系列动作看，融创在降负债的同时，也在加大冲刺规模的力度。

“相较于公开市场招拍挂，资产包并购对现金流压力较小，且在是否并表与财务操作上有空间。”有业内人士认为，融创能否从这笔生意中得利，还需后续观察，如果能打造出具有竞争力的高端、改善产品，不见得会亏。

面临资金压力，迫切寻找新出路的除了房企，还有一大波还没有完全适应新环境的项目人员、项目总们。

我们将在4月28日（周三晚）详细讲讲项目总必须掌握的股权和资产并购、勾地融资实操，内容非常充实，句句干货，先来看看课程的提纲：

一.  房地产项目股权和资产并购、合作开发、勾地方式和流程及关键节点

1. 房地产资产并购的特点

2. 房地产项目公司股权并购的特点

3. 房地产项目公司股权和资产转让税收比较

4. 房地产并购与合作开发交易、开发和勾地流程及关键节点

5. 万科、碧桂园和黑石等案例分析

二.  房地产并购尽职调查、风险管理与融资安排

1. 房地产并购尽职调查

2. 房地产并购四大类12种风险和规避（含融资和资金链）风险管理

3. 房地产并购融资的多种方式

4. 万科和南都等案例分析

三.  房地产并购估值、对价、溢价、融资和支付方式

1. 房地产项目和资产估值

2. 房地产并购对价和溢价

3. 房地产并购融资和支付方式

4. 万达和融创、金地等案例分析

四.  房地产并购、合作开发运营整合融资要点

1. 几大协议和方案在项目合作中的作用

2. 关于项目公司的融资及措施

3. 世茂和福晟等案例分析

五.  房地产勾地融资要点

1. 几大协议和方案在项目合作中的作用

2. 关于项目公司的融资及措施

3. 勾地融资相关案例分析

含万科、碧桂园、金地、融创、万达、世茂、福晟、南都、黑石等相关案例分析

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