5月20日，深交所首批4只公募REITs的询价公告、基金合同、招募说明书、托管协议和基金产品资料概要等全部出炉。
按照规定的流程，公募REITs产品发售需经过刊登询价公告等资料，询价，确定报价、名单等，刊登发售公告，正式发售等环节。
根据询价公告，深交所首批4只公募REITs将于5月19日-22日进行路演。中航首钢生物质封闭式基础设施证券投资基金（首钢绿能）、红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（盐港REIT）将于5月24日正式询价，博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金（蛇口产园）、平安广州交投广河高速公路封闭式基础设施证券投资基金（广州广河）将于5月25日正式询价。
首先，投资应该了解公募REITs的特性。
博时基金表示，公募REITs作为一种资产组合分散化管理的有效工具，和其他资产类别的相关性较低，投资公募REITs有助于降低由股票和债权构成的资产组合风险并提高其分红率水平。此外，由于公募REITs具有强制分红要求，并受益于稳定的派息水平以及资产成熟运营，可有效对冲周期性波动风险。
东吴基金表示，对于投资者来说，基建市场拥有着巨大的体量和存量，以往资本市场基础设施类资产投资价值只能部分体现在债券，ABS等产品上，且这些产品小众化，普通投资者参与门槛高。本次公募REITs将把优质的基础设施建设项目以公募基金的模式推向市场，扩大了市场的参与度，普通投资者也有望分享国家经济和不动产市场发展的红利。而且，公募REITs拥有投向明确、强制分红、低杠杆限制等特点。
东吴基金还表示，公募REITs通过设置强制分红比例，可以将投资经营可能获得的收益相对较高比例地分配给投资者，这使投资者有望获得相对稳定的投资收益。这一点非常契合保险资金、养老金、企业年金等长期化资金的配置方向。
概括起来，对投资者而言，公募REITs的投资价值主要体现在：
一、参与门槛低，流动性预期优于债性标的；
二、项目优质，投资者可以享受到优质稀缺资产的价值提升和运营收益；
三、具有稳定的分红机制及扩募机制，可以实现长期资产配置；
四、与其他资产相比性较低，有助于优化投资组合。
申万宏源指出，公募REITs份额的发行过程类似于注册制新股IPO发行。基金份额的发售通过战略配售、网下发售和网上认购的方式进行，认购价格通过向网下投资者询价的方式确定。公众投资者通过基金销售机构以询价确定的认购价格参与基础设施基金份额认购。
1、募集期内，公众投资者可以通过场内证券经营机构或基金管理人及其委托的场外基金销售机构认购基金份额。
2、基础设施公募REITs通过向网下投资者询价的方式确定基金份额认购价格，公众投资者以询价确定的认购价格参与认购。
场内认购：
投资者参与基础设施基金场内认购的，应当持有中国结算上海/深圳人民币普通股票账户或封闭式基金账户（统称场内证券账户）。
投资者使用场内证券账户认购的基金份额，可直接参与交易所场内交易。
场外认购：
投资者参与基础设施基金场外认购的，应当持有中国结算开放式基金账户（简称场外基金账户）。
使用场外基金账户认购的，应先转托管至场内证券经营机构后，参与交易所场内交易。
投资者又如何交易？
交易方式：基础设施基金可以采用竞价、大宗、报价、询价、指定对手方和协议交易等交易所认可的交易方式交易。
涨跌幅限制：交易所对基础设施基金交易实行价格涨跌幅限制，基础设施基金上市首日涨跌幅限制比例为30%，非上市首日涨跌幅限制比例为10%，交易所另有规定的除外。
根据《深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金业务办法（试行）》，基础设施基金采用竞价交易的，单笔申报的最大数量应当不超过10亿份；基础设施基金采用大宗或询价交易的，单笔申报数量应当为1000份或者其整数倍。深交所可以根据市场发展需要，调整基础设施基金交易申报数量。基础设施基金采用询价交易方式的，申报价格最小变动单位为0.001 元。
根据《深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金业务办法（试行）》，基础设施基金份额的发售，分为战略配售、网下询价并定价、网下配售、公众投资者认购等活动。
（一） 战略配售。基础设施项目原始权益人或其同一控制下的关联方参与基础设施基金份额战略配售的比例合计不得低于本次基金份额发售数量的20%。
（二） 网下询价并定价。基础设施基金首次发售的，基金管理人或者财务顾问应当通过向网下投资者询价的方式确定基础设施基金份额认购价格。
（三） 网下配售。网下投资者通过深交所网下发行电子平台参与基金份额的网下配售。基金管理人或财务顾问按照询价确定的认购价格办理网下投资者的网下基金份额的认购和配售。网下发售比例不得低于本次发售数量扣除向战略投资者配售部分后的70%。
（四） 公众投资者认购。公众投资者可以通过场内证券经营机构或者基金管理人及其委托的场外基金销售机构认购基础设施基金。
由于REITs最主要的功能就是能够帮助企业实现“投融管退”，盘活资产，会见到无论是产业园区还是物流园的发展商，都希望能参与到这一产品的发行。
随着房地产行业调控不断深入，越来越多的房企意识到，企业必须从住宅的现金流“高周转”延伸到商业不动产的现金流“高周转”。
因此，房地产金融领域、资产证券化，甚至是REITs，是当今不少房企发力创新，探寻第二增长点的重要渠道。
即便基础设施公募REITs即将落地，但商业地产领域的REITs还未开闸，目前ABS、CMBS、类REITs等资产证券化产品仍然是许多房企融资的一大主要选择。
房地产私募和资产证券化在国内做本土化实践的时间并不长，有些具体内容，连专业人士都模糊不清。房企融资持续收紧的环境下，是否有一种方式可以让金融、地产人士快速消化资产证券化的重要内容，并能着手实操呢？
1. 房地产私募基金的分类
2. 私募基金的法律和政策环境和案例分析
3. 当前房地产私募基金主要投资哪些项目？
4. 房地产企业怎样与房地产私募投资基金对接？
5. 房地产私募基金的投资流程、风险控制及案例分析
6. 房地产私募基金与城市更新私募基金及案例分析
（二）房地产资产证券化
1. 我国商业地产资产证券化的发展背景、政策和法规、典型结构、现状和趋势及案例分析
2. REITs和类REITs、ABS、ABN、CMBS、CMBN的内容、发行条件、适合企业和产品、交易结构、评级、风险控制
3. 商场、办公、酒店、长租公寓、物流物业等CMBS和CMBN案例分析（银泰、金茂、威斯汀酒店、招商蛇口、普洛斯等）
4. 商场、办公、酒店、长租公寓、物流物业等类REITs案例分析（印力、阳光城、云之南、万科万玮等）
5. 供应链等ABS和ABN案例分析（碧桂园、纳什空间等）
6. 我国将要正式发行的基础设施不动产REITs（路桥、能源等）结构和产品等分析和展望
7. 对未来商场、办公、酒店、长租公寓物业等公募REITs发行的预测、准备和策略
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深入理解地产金融政策下房企转型及金融模式转变； -
学以致用，掌握并灵活运用项目融资的各类方法； -
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为项目人员提供更广阔的职业发展路径； -
项目人员升职加薪的秘密武器。
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