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周三全网独播！盘活停工24年的巨人大厦，靠的是什么？

中房俱乐部CREC

2021-06-07

导读：商业地产如何重生是未来风口？

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停工24年，巨人大厦项目终于迎来了重建的曙光。

6月1日，珠海正方盛世投资有限公司（下称“正方盛世”）与珠海巨人高科技集团有限责任公司（下称“珠海巨人”）在珠海产权交易中心正式签订珠海巨人大厦在建工程及土地使用权转让协议，以4.02亿元挂牌价格拍下珠海巨人大厦在建工程及土地使用权。这意味着从1997年搁置至今的巨人大厦正式易主，巨人大厦项目将被盘活焕新。

盘活巨人大厦

巨人大厦项目位于珠海市香洲区银桦路南侧，用地面积约2.9万平方米，使用年限为50年，已经使用年限为28年，用途为办公。该项目于1997年2月停工至今，仅完成了桩基、承载平台、地下三层和地上二层的土建施工量。

停工24年，巨人大厦的现状存在较多不确定因素。珠海产权交易中心信息显示，目前该工程四周设围挡，部分用作废品回收站，部分空地作为驾校停车场使用。由于长期闲置及养护不足，地基基础及承载构件受损对建筑物安全带来较大影响，房屋安全无法确保，其现状承重部分是否还能满足原设计要求存在较大的不确定性，无法保证未来年度的工程是否可以继续在原基础上续建。

然而，上述问题并不是巨人大厦重建的最大的障碍。据悉，2001年珠海市中级人民法院将“巨人大厦”在建工程及相应土地使用权裁定给19个债权人，由19个债权人按份共有。巨人大厦权益过于分散，整合难度大。

2019年，珠海市香洲区区属国企珠海市香洲正方控股有限公司（下称“正方控股”）牵头推进盘活巨人大厦，经过对19家权益人进行梳理盘查后，正方控股决定收购巨人大厦22%权益，成为其权益人之一。后经磋商，正方控股与其余主要权益人珠海赛纳置业有限公司、珠海市士安有限公司达成共识，成立合资公司“珠海正方盛世投资有限公司”，共同推进巨人大厦盘活。

此外，历时24年，巨人大厦涉及城市更新、法务合规、金融风控等多方面专业知识，盘活的流程错综复杂。2021年4月，珠海市自然资源局发布的《“烂尾楼”整治处理办法》表示，烂尾楼项目可与城市更新项目或出让用地建设项目用地合宗联动开发建设，这为烂尾楼盘活增添了更多操作空间。

停工24年

说起巨人大厦，许多人会联想到史玉柱，其推出的保健品“脑白金”电视广告让人印象深刻。

1992年，史玉柱在珠海市创办珠海巨人高科技集团（下称“巨人集团”）。20世纪90年代，史玉柱带领巨人集团在珠海投资建设巨人大厦。据相关媒体报道，巨人大厦原本计划建设为18层的办公楼，然而，楼层不断增加，在巨人大厦开工典礼上，史玉柱表示，巨人大厦将建78层，建成当时中国的第一高楼。需要12亿元的资金投入。

出乎意料的是，1997年因为资金问题，巨人大厦未能完工，由此陷入了长达24年的停工阶段。

如今，正方盛世介入，巨人大厦将迎来生机。正方控股的官方公众号“珠海正方”表示，巨人大厦将根据政府批复的方案规划重建。那么，具体的规划会是怎样的呢？《华夏时报》记者在工作时间多次致电正方控股，未联系到相关工作人员。

知名地产分析师严跃进表示，巨人大厦未来的规划应该还是会考虑到商业办公等需求，加上巨人大厦周边有比较多的居民区，有可能形成较大的商业广场，所以会是以综合体等形式出现。

然而，珠海的写字楼已经严重供过于求，若继续朝着商业办公的方向来建设，巨人大厦的去化将成为难题。第一太平戴维斯数据显示，2020年，珠海市甲级写字楼空置率环比上升5.5个百分点，至47.4%。2021年，珠海市预计迎来10个项目交付入市，共计为市场带来76.2万平方米新增供应，空置率料将持续上升。

值得注意的是，巨人大厦并不是珠海唯一的烂尾楼。据相关媒体报道，上世纪90年代初是珠海市房地产开发的第一轮高峰期，后银行方面收紧，暂停对房地产的贷款，多处楼盘停工，其中多数商业项目位于迎宾路、景山路、九洲大道、粤海西路等交通主干道上。

那么，要盘活烂尾楼，最关键的是什么呢？贝壳研究院高级分析师潘浩认为，有关烂尾楼的盘活，最麻烦的是产权、债务纠纷之类的问题，各方关系一般情况下会比较复杂。

严跃进表示，盘活烂尾楼的关键，就是要确保该项目没有太多的纠纷，同时地方政府可以给予开工的支持，这样后续的问题就不会太大。

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