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（中房俱乐部CREC原创，转需注明来源）8月23日，据《星岛日报》引述知情人士报道，中国恒大计划以105亿元将其香港总部大楼出售予越秀地产。
《星岛日报》指出，买方越秀地产是广州市国有资产监督管理委员会管理的国有企业，如果交易成功，可能意味有国有企业出手相助。
公开资料显示，中国恒大中心位于湾仔告士打道38号，前身为美国万通大厦，于1985年落成。华人置业前主席刘銮雄早于1987年，以1.6亿港元购入该厦部分业权，其后于1990年代，再斥3亿港元购入余下业权。
而恒大集团2015年以125亿港元，由华人置业手上购入大厦，创香港最大额商厦买卖最高纪录，且交易期长达六年，这也意味着恒大集团刚付清尾款。
越秀地产回应：
“上市公司层面不清楚有关交易。”
媒体获悉，恒大与越秀双方已进入谈判阶段。恒大此前曾提出156亿港元的意向价，其在2015年购买的成本为125亿港元，16亿美元。
据报，洽购该全幢物业接近尾声，双方并就有关洽商已达成共识，短期内正式签约。
一位接近交易的人士向有关媒体透露，“双方确实有接触，在谈，但目前还没有谈定。”该人士还补充，该笔交易是许家印亲自参与洽谈。
该消息还指出，越秀希望在香港觅得全幢商厦自用，以配合业务发展。
对于该传闻，8月23日，越秀地产方面回应：“上市公司层面不清楚有关交易。”
资金问题成恒大眼下最大的难关
据越秀地产近期发布的中期业绩数据，截至6月底，越秀地产的现金及现金等价物及监控户存款总额约为400亿元。
有媒体从香港资本市场的一位人士处了解到，目前和恒大集团接触的公司不止越秀一家，都有所接触，但都没有深入谈判，最后的买家现在还未确定。
截止8月23日收盘，恒大遭遇史无前例的重挫。中国恒大报4.31港元/股，跌幅达到了12.4%，较历史高位跌去了80%左右；恒大物业报5.47港元/股，跌幅9.14%；而恒大汽车报7.68港元，跌幅26.86%，较历史高点跌去了90%左右。
8月23日，恒大系个股都在除了恒大集团以及恒大汽车之外，恒大物业的跌幅也已经达到了9.14%。
在业内人士看来，资本市场似乎已经失去了对恒大的信心与耐心。以往看起来最不缺钱的恒大，现如今，资金问题成为了眼下最大的难关。
8月20日凌晨，恒大集团发布公告称接受了人民银行、银保监会的约谈，恒大表示：将全面落实约谈要求，坚定不移贯彻落实中央关于房地产市场平稳健康发展的战略部署，切实履行企业主体责任，全力以赴、想尽一切办法确保工程建设，保质保量完成楼盘交付；坚决依法依规做好重大事项信息披露，绝不传播并及时澄清不实信息；以最大决心、最大力度保持公司经营稳定，化解债务风险，维护房地产市场和金融稳定。
房地产底层逻辑已改变
今年以来，部分知名房企出现债务违约，其中虽有政策调控的倒逼作用，但抛开这一因素，一些房企的财务模型也相对脆弱，难以抵御正常的市场波动。
从中长期宏观政策选择的角度，稳房价、稳地价、稳预期和“房住不炒”作为目标，有效解决住房结构性矛盾，就成为“双循环”模式下的必然选择，也是防范涉房风险“灰犀牛”、保证经济平稳运行的题中应有之义。
由此，房地产业的底层逻辑，就从依靠市场化手段解决住房供应不足的问题，转变为解决结构性供需矛盾，化解以往过度市场化积累的风险。一系列调控政策的出台，都反映了行业底层逻辑和行业定位的变化。
一面是盈利能力不断承压的开发业务，另一面是存量不动产运营、管理的崛起，如备受资本市场认可的物管业务。这也不难理解各大房企对资产管理行业积极布局。
鉴于此，我们推出了“名师领航计划”网络实训——【不动产运营和资产管理全体系升级精讲课】
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特邀国家发改委最早一批备案的股权基金管理人、中国第一部房地产资产管理专著的作者——张健老师，担当主讲。张老师近年已为国内许多百强房企、顶尖金融机构及国内外知名院校做内训，有丰富的实战经验和海量的真实案例心得：
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第一讲：不动产运营和管理价值链和盈利模式——以商业地产为例
（一）商业地产（不动产）的市场、政策和企业竞争力全面分析
1. 商业地产和企业的发展前景、最新政策导向
2. 商业地产企业的核心资源和竞争力
3. 典型房企商业地产的布局及相关案例分析
（二）商业地产行业走向——剖析行业风口（厘清价值链）
1. 存量时代来临！商业地产核心价值：精细化运营管理和资产管理（万达、凯德）
2. 商业地产的房地产投资信托基金REITs机遇（越秀、招商）
3. 商业地产运营公司的上市（锦和、德必、宝龙商业）
4. 商业地产价值链组成和分析
5. 商业地产资产管理人的责任
（三）当前商业地产参与者在“投资、融资、管理、退出”方面面临的典型难题和对策
1. 怎样投资商业地产才能避免踩坑？
2. 资金端承压，多数商业地产项目的融资困境如何化解？
3. 商业地产运作中源源不断的现金流是怎样炼成的？
4. 商业地产退出变现难！有哪些可行的退出渠道？
5. 从投资测算到落地运营指标的管理闭环
（四）新形势下商业地产运营（盈利）模式分析
1. 万达和红星美凯龙、华润和雅生活、凯德和万科印力、锦和和德必及宝龙商业等模式
2. 各类商业地产重资产和轻资产布局的各自利弊
第二讲：办公楼运营提升和盈利创新解法
（一）我国城市办公楼市场现状和发展趋势
1. 我国一线城市办公楼市场现状和发展趋势
2. 部分一线城市办公楼最新交易案例分析
3. 办公楼机构投资、企业自用和个人投资各自特点
（二）办公楼的物业、设施、招商、运营、资产和资本管理内容及价值链
1. 办公楼资产核心价值：运营、资产和资本
2. 办公楼的物业、设施、招商、运营、资产和资本管理的内容及价值链
3. 办公楼项目的“投融管退”及凯德案例分析
（三）办公楼资产管理、运营与盈利模式设计和打造
1. 时间、位置、产品的新理念
2. 资产管理构架
3. 办公楼资产管理人的责任
4. 客户服务和租赁
5. 信息化系统和智慧楼宇
6. 收入、支出和现金流
7. 节能、维修和安全
8. 估价和溢价
9. 财务和融资
10. 项目买入和卖出
11. 物业开发阶段
（四）办公楼项目资产估值和运营期财务思维逻辑
1. 办公楼开发商、使用者、经营者、资产管理者、投资者各自主要经济指标的逻辑关系及案例分析
2. 办公楼权益、大环境、硬件、软件的评估
3. 办公楼项目估值及案例分析
4. 办公楼项目估值和投资的关系及案例分析
5. 静态和动态投资回报及评估和投资的风险
（五）租金提升、成本控制和价值提升
1. 影响办公楼租金趋势的因素有哪些？
2. 影响办公楼运营成本的因素有哪些？
3. 影响办公楼价值趋势的因素有哪些？
4. 关于租金和现金流及案例分析
（六）办公楼资产融资和退出
1. 办公楼资产融资和退出的主要方式
2. 办公楼银行经营性贷款
3. 房地产（不动产）资产证券化
4. 基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点
5. 办公楼物业抵押资产证券化（CMBS），含金茂等案例分析
6. 房地产（不动产）投资信托基金，含越秀等案例分析
7. 房地产私募基金（PE）+房地产投资信托基金（REITs）模式
第三讲：看懂不动产资产管理的各项指标，会做投资分析测算
（一）不动产资产核心价值和资产管理周期（价值和关系）
2. 不动产资产核心价值：运营管理和资产管理
3. 不动产资产“投资、融资、管理、退出”周期和价值链
（二）不动产资产管理核心经济指标的分解和测算（指标和测算）
1. 不动产资产评估方式——市场比较法、投资回报（收益）法、成本计算法等
2. 国际上机构投资者主要采用的不动产资产评估方式
3. 不动产运营（商管）的几大指标（Cap Rate、NOI和NPI、Value、坪效等）
4. 不动产资产管理的几大指标（Cap Rate、NOI和NPI、Value、EBITDA、ROE、IRR等）
5. REITs的核心经济指标
（三）从投资测算到落地运营指标的管理闭环（运作）
1. 从投资测算到落地运营指标：提收入、控成本、强预算
2. 运营和资产管理指标的跟踪和优化
第四讲：基础设施不动产公募REITs实操模型案例详解
1. 美国和新加坡基础设施领域不动产投资信托基金及案例分析
2. 我国基础设施不动产公募REITs系列文件和政策的解读及最新进展
3. 全国基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目库，首批花落谁家？
4. 物流仓储不动产公募REITs
5. 科技园不动产公募REITs
6. 大数据中心不动产公募REITs
7. 污水处理厂、交通、能源、新基建等不动产公募REITs
8. 不动产公募REITs资产如何估值与定价
9. 不动产公募REITs与类REITs、CMBS和房地产公司股票的关系
10. 关于商场、办公楼、酒店、长租公寓REITs等的展望
第五讲：住房租赁行业和产品全景解析
（一）住房租赁市场和政策
1. 住房租赁市场分析和发展前景
2. 住房租赁的主要政策
3. 住房租赁的主要问题、难点和机遇
（二）住房租赁产品和投资策略
1. 经营性资产“投资、融资、运营管理、退出”特点和流程
2. 住房租赁产品投资策略和流程
3. 国家队、开发商系、中介系、创业系和酒店系投资者分析
4. 长租和短租、白领和蓝领公寓、重资产和轻资产运营模式及风险分析
（三）住房租赁产品的投资和运营管理
1. 经营模式和盈利模式分析（含重资产、中资产、轻资产）
2. 价值和价格是怎样测算的？
3. 投资和运营管理有哪些主要经济指标和测算？
4. 国外同行经验借鉴
（四）住房租赁产品的融资和退出
1. 债权融资方式：银行贷款、CMBS、ABS、
2. 资本退出方式：类REITs和REITs、上市、长租公寓并购和未来散售
第六讲：物业管理标杆项目打造、运作及案例解析
（一）物业服务行业的内容、前景、升级和创新
1. 中国房地产市场、行业现状和发展趋势
2. 政府的房地产和金融相关政策和导向
3. 物业、设施、招商、运营、资产和资本管理的关系及价值链
4. 优秀物业公司服务内容的升级和创新
5. 住宅、办公楼、商场等物业管理特点
（二）物业管理市场和百强物业管理公司分析
1. 市场空间巨大、多元化、资本市场热点
2. 头部企业经营业绩表现卓越，管理规模持续提升
3. 营收首次突破记录，多元业务价值空间广阔
4. 盈利能力持续增强，多种经营服务贡献较大
5. 物业公司上市收到资本市场欢迎
6. 中小型物业管理公司怎么突破或者上市？
（三）碧桂园服务、雅生活、第一服务、万象生活、万科等案例分析
1. 碧桂园服务
2. 雅生活
3. 第一服务
4. 华润万象生活
5. 我国排行第一的万科物业为什么不上市？
（四）物业公司与社区
1. 物业公司的估值主要影响因素
2. 物业公司与社区安全及美好生活
3. 物业公司、社区商业与社区团购
第七讲：产业地产增值有道，投融管退策略实战解析
（一）我国的产业升级和产业转移、政策、市场、机遇和挑战
1. 我国产业政策、升级和产业转移
2. 经济、区域和城市的选择
3. 产业地产的机遇和挑战
（二）产业地产特点、开发和多种盈利模式及启示
1. 产业地产的内容和几种发展模式
2. 万达商业综合体模式
3. 凯德商业综合体模式
4. 华夏幸福产业园区模式
5. 普洛斯物流园区模式
6. 碧桂园科技特色小镇和中南高科模式
7. 轻资产模式
8.“假”和“真”产业地产模式
9. 关于产业地产和勾地的几种发展模式意见
（三）产业地产项目的投资、风险和规避
1. 产业地产投资和前期工作（选择、规划、现金流及招商和运营策略）
2. 江苏某文旅景区综合项目案例分析
3. 产业地产的四大类12种风险和规避
（四）产业地产的融资
1. 国家和地方政府产业金融政策及影响
2. 产业地产的主要融资方式
3. 不同开发和投资阶段的融资方式
4. 招商蛇口案例分析
（五）产业地产项目的运营管理和资产管理
1. 产业地产的招商、运营、物业、设施和资产管理
2. 产业地产价值链、运营与盈利模式设计和打造、价值提升
3. 从北京世茂广场工三项目看大宗交易项目资产估值
4. 产业地产主要运营和资产管理及大宗交易的经济测算指标
（六）产业地产的退出和资产证券化（含基础设施不动产公募REITs）
1. 产业地产项目的退出（整体退出和分项退出）
2. 资产证券化的内容和退出
3. 多个资产证券化案例分析
（七）城市更新（含旧城改造）案例解析及启示
第八讲：大宗地产项目交易估值及交易、风险规避案例解析
1. 大宗交易的定义和本质
2. 大宗交易的买家和卖家及服务者分析
3. 我国大宗商业不动产项目交易的市场情况和展望
4. 综合体、办公楼、酒店、公寓、物流仓储等大宗交易的特点
5. 大宗交易的发现、选择、判断和决策流程
6. 产权交易和股权交易及六大要素
7. 大宗交易项目评估及风险和规避方式
8. 大宗项目项目的“投资、融资、管理、退出”
第九讲：商业地产资产证券化的资本运作套现实操解析
1. 我国商业地产资产证券化的发展背景、政策和法规、典型结构、现状和趋势及案例分析
2. REITs和类REITs、ABS、ABN、CMBS、CMBN的内容、发行条件、适合企业和产品、交易结构、评级、风险控制
3. 商场、办公、酒店、长租公寓、物流物业等CMBS和CMBN案例分析（银泰、金茂、威斯汀酒店、招商蛇口、普洛斯、宝湾物流等）
4. 商场、办公、酒店、长租公寓、物流物业等类REITs案例分析（印力、阳光城、云之南、碧桂园、万科万玮、中交路桥、中国能源等）
5. 供应链等ABS和ABN案例分析（碧桂园、纳什空间、阳光城等）
6. 对未来商场、办公、酒店、长租公寓物业等公募REITs发行的预测、准备和策略
7. 商业地产资产证券化与商业地产私募基金及轻资产管理（凯德等）
8. 顺丰从国内类REITs到香港REITs上市
第十讲：商业地产的升级和转型，渠道、运作方式分析
（一）商场、电商、仓储、物流、大数据中心、PE、REITs等价值链变化与机遇
1. 传统的实体商场的关联方和价值链
2. 新形势下电商、物流仓储和实体商场的关联方和价值链
3. 模拟分析-本次疫情将造成中国商业不动产的系统性困难
4. 中国和美国电商、仓储、物流、大数据中心、 PE、REITs比较
5. 商场和电商博弈与合作
（二）商场（购物中心、社区商业等）的机遇和升级
1. 商业地产的投融资特点和电商的实体店
2. 商业地产的朋友圈
3. 国内类REITs持有型物业 – 购物中心、零售门店、社区商业占45%
4. 商业地产在城市更新发展中的机遇
5. 城市更新基金（PE）
6. 从资本市场看锦和、德必、宝龙
7. 商业地产轻资产合作
8. 体验型和商墅产品等
9. 电商、仓储、物流的新零售价值链
（三）商场、仓储、大数据中心、PE、REITs的不动产价值链
1. 不动产 + PE + REITs
2. 菜鸟新零售仓储基础设施REITs
3. 京东不动产 + PE 案例分析
4. 顺丰不动产 + REITs案例分析
5. 黑石不动产 + PE 案例分析
（四）标杆企业持有型物业从投资到退出全流程产业链和价值链案例详解
1. 全面布局的万科，为什么说它还是老大？
2. 碧桂园——不仅是销售之王，还在深耕存量市场！
3. “一体两翼”的金地，如何做到升级显效？
4. 招商蛇口，聚焦园区开发与运营！
5. 后起之秀阿里巴巴，也已进军存量蓝海？
6. 低调的光大安石，如何成为“不一样的存在”？
7. “资本之王”黑石，怎样打造千亿帝国？
8. 麦格理：如何炼成多面出击的全能选手？
9. 联实：从建筑起家，到房地产和投资及金融！
10. 来华深耕25年，凯德是这样成为“亚洲第一”的！
针对性解决问题，横跨理论和实操，国内独此一份，颠覆你对不动产运营和资产管理的刻板印象。
万科、万达、碧桂园、融创、华润置地、招商蛇口、世茂、印力、阿里亲橙里和菜鸟、京东、龙湖、红星美凯龙、绿城、金地、越秀、阳光城、锦和、德必、华润万象城、雅生活、普洛斯、光大安石、凯德、铁狮门、黑石、麦格理、平安、泰康、中信证券等各类大中小开发商和金融机构的案例分析
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