11月26日，在易居沃顿PMBA研修的交互问道模块，阳光城执行副总裁吴建斌以《新形势下，房企投融资逻辑及风险管理》为主题，深入浅出地道出了他的财务管理经验和观点。
房企调控之后还能活下来多少？如果按照如今“销售端，融资端，监管端”房企陷入现金路断流之大考，吴建斌预测，政策若继续从严，不排除70%、80%房企会躺下。
从国家推行“五限”政策开始，2020年8月推出“三道红线”，2020年底又推出“两道红线”，随着政策不断加码，房地产市场的生态环境正在发生根本性改变。
从发展过程来讲，房地产公司离不开金融，没有资金的房地产公司想风生水起根本不可能。如果房地产公司能融到钱，就会把所有钱用于推动业务的发展。
金融也离不开房地产，1998年开始，国内房地产就和金融捆绑在一起，房地产成为金融最大的蓄水池。房地产行业对国民经济发展起到举足轻重的作用，2020年，房地产对GDP贡献率7.34%，房地产+建筑业合计贡献14.5%。把上下游产业全部加起来贡献有30%。
在过去很长时间，房地产公司的资本金都很少。1998年国家推行房改，中国房地产市场开始起步，那时无论是万科、碧桂园，资本金都很少。如果你的背景是国企或央企，可能情况好一点。
经过20多年的高杠杆推动，国家经济发展也很快，房地产公司老板通过加杠杆，快速发展，像滚雪球一样滚到今天，这在世界发展史上也是奇迹。
所以过去的高速发展期，房地产的核心就是高周转、高杠杆，胆子要大，什么钱都可以用，这样才能发展起来。如果你很稳健，资本金有100万就做100万的生意，这样是不可能发展到今天的。
从2018年开始，政策不断强化，大家不断喊“狼要来了”，但谁都没有防范狼真的来了怎么办。
过去这么多年，几乎每家房企的经营现金流都是负现金流，恨不得周转得更快，只要钱一回来就买地。所以过去几乎所有房企的融资性现金流占比都是70%、80%以上，经营性现金流和投资性现金流的占比只有20%、30%。
我一直呼吁，希望房企重视经营性现金流的管理。但实际上大家都在挑战底线，希望这件事不会发生。
过去我们说房地产是“三年一个小周期”，即3年调整1年放松。2018年到2020年正好三年，大家都希望2021年能放开，但到了今年也没有放开，而且政策还在持续。这个调控还会持续多久？按照经济学家，包括华尔街对中国房地产政策的预测，至少还会持续4、5年。
如果说最近要放松了，只是因为之前确实勒得太紧，躺下的公司太多，会带来很多社会问题。
销售端，“五限”政策仍在实施，预售证、摇号、网签均被管理等等，每走一步都很难。
融资端，一是开发贷、并购贷余额不足。现在银行也是“两道红线管理”，不能把更多资源流向房地产市场，所以很多项目虽然达到融资标准，但银行没有余额，不能把钱给你。很多企业资金紧张，这是原因之一。
还有就是按揭余额不足。1998年房改以来，因为推出预售，预售就有按揭。买房后，最长2-3个月，银行按揭款就放下来，哪怕3、5年后交房，只要消费者签了正式的买卖协议，拿去银行，银行就能放按揭款，有了按揭款，就交给房地产公司。
过去房地产公司之所以发展的很快，就是因为自己不花钱。预售最早画一张图就可以卖，两个月就能回款，后来按照工程进度节点放按揭款，现在差不多要交房才放按揭款。房建好了，好不容易销售、网签了，当地政府部门担心烂尾，要监管你。什么时候放款？竣工的时候。
帐面是你的钱，但不能用，“不能用的钱”就“不是你的钱”。所以很多房企帐面有几千亿资金，400、500亿被监管，还贷时不能还，因为这个钱暂时不能用。
像阳光城，房子已经卖了，也具备了按揭条件，但是拿不到钱。一看销售数字很漂亮，结果就收了首付，其他要银行按揭，银行说没钱，钱还在路上就和你没有关系。
所以在融资端，一方面是银行没有按揭余额，一方面开发贷、并购贷都没有余额。还有就是房子卖了，小业主按揭，银行也没有按揭余额，这对房企影响巨大。原来销售预售是重大的资金来源，现在几乎也没有。
监管端，本来今年年初还好，但出了恒大事件，恒大每年要完成的竣工面积对应100万人，如果100万人的房子都是烂尾楼，如果有10个恒大，就是1000万人的房子不能正常交付，那当地政府的压力非常大。
因此，特别是恒大事件后，所有地方政府都提高了监管比例，从南到北，从东到西，无一例外。你可以卖房，但钱一定要专款专用，不能调回总部让总部还债，一定要留下。
所以现在房企的账面上，很多钱被各种理由监管。以福建省来讲，福建的监管比例比较高，如果住宅的开发成本是3千元/㎡，监管资金大概1.3倍，就是近4千元/㎡，这么多钱要被政府监管，什么时候给你？竣工再说。
在这种情况下，房地产公司肯定没有好日子过。
百强房企有多少会躺下？有人说50%的百强房企会躺下，我的观点是70%、80%的百强房企会躺下。
公开债有两种情况，一是发人民币债，二是发美元债，如果违约，就是躺下。有的房企没有发债，躺下不需要公布，所有这些加起来，70%、80%的房企估计要躺下。
没有躺下的房企日子好过吗？一样难过，因为政策一视同仁。
国企、央企之前买地很积极，最近为什么不买了？他也紧张了。政策一样，唯独就是他的融资能力更强，但钱终归要还。只不过不好的企业一年一借，好的企业可以三年一借，但终归还是要还。
如果政策不修订，3、5年以后的光景会是怎样不难预见。这就是当前房企所处的状态。
在这种情况下，我们一定要对国家政策进行判断。
我的预期，房住不炒、三稳的政策不会变。
我们原来希望整体经济下滑，房地产刺激经济，但这是不可能的，不能“大水漫灌”，不能把更多的钱用在房地产市场上，要把更多的钱转移到实体经济或者新经济，这是国家非常明确的政策。
这个政策会维持多久？最近好像有点松动，但这个松动可能只是短期动作，比如3、5个月，不会更长。去年国家出台很多政策，给了大概5个多月时间，希望房企渡过难关。房企渡过难关后，还是按照大政的方针不会改变，这是我基本的判断。
投融资管理是一门超高技能的管理学科。
不创造价值的投融资活动是在埋雷，到了一定程度，叠加之后会暴的。
现在很多企业把投资和融资部门分开，对此我是反对的。
很多房企现在是两个部门打架，投资部买一块地就发奖金，等还钱的时候还不了，还觉得这就是财务部的事。
一个好企业，就是投资部和融资部一起办公，最好是一个部门。投资部一定要知道来钱不易，花钱才会很小心。
创造价值才有生命力，如果不创造价值，过程可能很热闹，实际上没有价值。
特别是去年年底到今年年初，集中供地带来了很多问题。很多公司为了流量，项目不赚钱还要去买。
结果就是房地产市场下行，特别是7、8、9月下行，原来可能还有2%、3%的利润，现在利润是零、-10%、-20%都正常。
加上卖不出去，那么多限制，流动不起来，房企就出问题了。
房企要问自己，投资到底是在追求什么？是追求ROE，ROIC，价值，股东资金年化回报率，还是规模流量？
举个例子，追求股东资金年化回报率最典型的就是碧桂园。杨老板提到，生意有得做时，把杠杆加足努力去做。
生意没得做时，等，一直等。买一块地，什么时候股东投资越少回报越高，就成功了。
为什么碧桂园不布局一二线城市？因为一二线城市限制太多。三四五线城市到现在也没有限购限贷，只要你的产品好，价格够低，就好卖。但这在一二线城市做不到。
这几年房企都在追求规模、流量，这很糟糕。
有规模的话排名会很高，有段时间银行、政府都看排名，你要是进入前十，在行业就很牛，那某大为什么现在不牛了？因为流量害人，看上去很热闹，但没有真正给股东创造价值。
你会发现，流量、规模起来后，同一时间有2000个项目，根本管不过来，有的项目几年都没有去过，发生什么都不知道。
所以，房企到底追求的是什么？要有选择，要清晰。
不同选择就有不同的打法，就有不同的制度，就需要不同的内控机制。
如今，楼市调控依然没有放松，我认为危机随时会加剧爆发，对于很多企业，特别是躺平的企业，我认为有几个措施可用：
1、立即停止买地。
对一二线来说，地价已经占据房价的大头，以前我们每年的销售收入50%用来买地，现在就不买地。把现金留下，企业就有可能度过现金流周转短缺带来的危机。
2、停止部分在建项目的施工推进。
从中优选，可以带来现金流的项目加快推进，不能带来现金流的项目马上停下，但法务工作要跟上。
3、盘活有价值的大额资产。
譬如卖重要的地块，卖部分项目的股权，促使资金快速回笼。特别在经营过程中形成的一些良好自持物业，这个阶段要忍痛割爱。
4、寻求银行筹资。
现在银行也受到两道红线管理，这个时间点这个措施可能不太合适。但如果银行稍有松动，就加快沟通，利息高点也可接受，关键是先谈妥条件，以免节外生枝。
5、实在不行，把股权质押或出售，引进策略性股东，或引进好朋友站台，进行筹资。
当前引进大型央企、国企是好选择，他们资金雄厚，银行信用度高。原来希望好价格，现在低点也行，总之要现金。
6、最后一招，是万不得已的做法，就是躺平。
我绝对反对企业没有使尽全力就躺平，这是不负责任的做法。躺平不等于死，躺平后还是要做事，一找政府支持，二要寻求债务重组，三要坚定出售资产。
但是千万不要躺平，一家企业好不容易发展到今天，将来还有梦想，如果一躺平，梦想就是零了，再想重新起来，市场也不会给你机会。
如果不是行业下行，这些方法还是有效的，但当整体经济下行或行业下行，这些方法会变得没有效果，边际效益降低。
因为家家缺钱，地主家也没有余粮。即便有人勉强愿意接盘，也会将价格压到很低。
躺平没那么容易，即使躺平也要做很多事情，如果做到位，可能会让公司“起死回生”。
当下的环境，房地产行业已经进入“向管理要效益”的阶段，无论是人力成本还是各项开销，各个公司都开始注重精细化管理，改革已势在必行。
今后，房企的竞争能力将从成本、规模、速度转向资本运作和资产管理，产业链也将精细化分工，行业加速实现投资商、开发商、运营商三者分离，商业模式加速向合资、代建、托管的轻资产模式转型。
（一）商场、电商、仓储、物流、大数据中心、PE、REITs等价值链变化与机遇
1. 传统的实体商场的关联方和价值链
2. 新形势下电商、物流仓储和实体商场的关联方和价值链
3. 模拟分析-本次疫情将造成中国商业不动产的系统性困难
4. 商场和电商博弈与合作
5. 商业地产在城市更新发展中的机遇
6. 国内类REITs持有型物业
（二）不动产、PE、REITs的不动产价值链案例分析
1. 凯德不动产 + PE + REITs案例分析
2. 光大安石不动产 + PE + REITs案例分析
4. 京东不动产 + PE 案例分析
5. 顺丰不动产 + REITs案例分析
6. 黑石不动产 + PE 案例分析
（三）标杆企业持有型物业从投资到退出全流程产业链和价值链案例分析
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