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涉房融资回暖银保监会却开了68张罚单？房企该走向何处？| 周三见

中房俱乐部CREC

2021-11-27

导读：打击涉房信贷违规力度不减

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四季度以来，房地产融资环境出现回暖迹象，房企合理融资需求正得到满足。同时，监管层对违规涉房贷款的监管力度也丝毫没有放松，从而成为对于市场发展生态的“另类呵护”。

据证券日报按作出处罚决定日期统计，四季度以来（截至11月24日），银保监会系统开出的罚单中，共有68张直指涉房信贷违规。

进入四季度，房地产融资环境出现适度调整，其目的是保障房地产市场平稳运行，有序满足房地产开发企业合规的融资需求，满足居民合理的购房需求，进而稳定市场预期。

从大趋势来看，房地产信贷平稳有序投放不会变，打击违规行为也不会手软，这样房地产市场才会更健康的发展。

释放融资回暖信号

10月份以来，房地产市场从C端到B端不断释放融资回暖信号。在居民端，据中国人民银行（下称“央行”）数据显示，10月末，银行业金融机构个人住房贷款余额37.7万亿元，当月增加3481亿元，较9月份多增1013亿元；在企业端，11月份以来，除了房企发债及RMBS（住房按揭贷款资产证券化产品）明显回升外，有地区还明确提出增加房地产信贷投放额度。

例如，11月23日，成都市住房和城乡建设局发布《关于精准应对疫情冲击全力实现年度目标的通知》（下称《通知》），其中第十二条明确提出，协调金融机构加大支持力度：协调金融机构增加房地产信贷投放额度，加快发放速度，保障房地产企业和刚需购房人群的合理资金需求，给予重点企业开发贷款展期、降息。

贝壳研究院高级分析师潘浩表示，成都上述政策调整虽为个案，但其实是各地对房企资金流动性风险关注的缩影。从加速销售、调整资金监管规则、协调金融机构支持等维度多管齐下避免房企风险扩大。

根据贝壳研究院观察的数据，9月份，央行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会以来，10月份至11月份主要城市房贷利率已结束上涨并出现回落趋势，住房消费端的金融环境明显改善，体现了座谈会的思路，一方面支持房企加速供应销售、增强资金流动性，另一方面协调金融机构支持合理资金需求。

展望未来，张波认为，从房企的反馈来看，部分房企在11月份的融资难度的确有所降低，尤其是“绿档”房企的融资顺畅度更好，预计后期房地产金融政策会持续适时、适度根据市场变化做出微调，从政策调整的时长来看，预计现有态势会延续至明年一季度。

打击涉房信贷违规力度不减

虽然银根偏暖，但是监管层对涉房信贷资金仍保持强监管态势。据《证券日报》记者梳理，按作出处罚决定日期统计，截至11月24日，10月份以来，银保监会系统累计开出的罚单中，有68张直指涉房信贷违规。其中，银保监局本级开出37张，银保监分局本级开出31张。

上述68张罚单中，处罚对象既有银行也有相关责任人。还有监管部门一连开出多张罚单的情况。

从罚单金额来看，更是不乏百万元级。银保监会北海监管分局11月15日作出的一份处罚决定显示，某股份制银行北海分行因其员工行为排查不到位，信贷资金贷后管理不力，个人按揭贷款“三查”不尽职，被处以罚金110万元。银保监会丽水监管分局10月20日作出的处罚决定显示，浙江某农商行因信贷资金违规流入房地产市场等违法违规行为，被处以罚金105万元。

还有部分较另类的违规涉房贷款案例也在罚单中现身。例如，有银行的多个分支机构因“违规向不符合条件的个人发放‘年龄接力’住房按揭贷款”等违法违规事实，被银保监会四川监管局合计罚款175万元。

“根据落实房地产市场平稳健康发展长效机制的目标要求，推动金融供给侧结构性改革，优化金融市场体系，对于房地产行业健康发展有着重要作用。”张波表示，同时，通过强监管表达出防范金融风险聚集的政策导向，这也是呵护市场平稳健康发展的体现。

当下的环境，房地产行业已经进入“向管理要效益”的阶段，无论是人力成本还是各项开销，各个公司都开始注重精细化管理，改革已势在必行。

此外，更重要的是，其实在前几年，就有一些房企发力其他相关赛道，以对冲地产开发的下行，业务线延伸至物业、产业园区、租赁住房等方向。尤其是物业这一垂直赛道，包括碧桂园、融创在内的多家龙头房企，悉数已将旗下的物业板块分拆上市。

今后，房企的竞争能力将从成本、规模、速度转向资本运作和资产管理，产业链也将精细化分工，行业加速实现投资商、开发商、运营商三者分离，商业模式加速向合资、代建、托管的轻资产模式转型。

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