当前面对房地产市场的调整，民企引入国资重组改革，银行下场参与并购，这将是2022年房企的重头大戏。
世茂集团流动性问题出现以后，债务延期展期和偿付成为总裁许世坛最为重要的工作之一，没人说得清这是许世坛第几次和债权人谈判，但确是第一次面对社会投资人。
2月16日，许世坛率领集团执行董事吕翼与“中信信托深圳龙岗融资集合资金信托计划”个人投资者进行线上沟通，会议持续时间约16分钟，但部分投资人对该方案不甚满意，最终展期方案仍未确定。
据悉，目前世茂正尝试与深圳市政府讨论国资入股，希望引入有实力的国有企业，包括深业，深投控，中建投和AMC也在接洽。
其表示，政府很重视，市区两级都是亲自参与，正在跟国企进行大量的调研探讨，跟多家国企在积极洽谈中。
世茂与投资人仍在博弈
据信托的宣传资料和文件显示，该信托的融资被用于世茂集团位于广东省深圳市龙岗区的深港国际中心项目G1045-0100地块和G1046-0098地块的建设。
该信托融资发起于2019年，最早到期时间为2022年2月17日，总募集金额为87亿元，最低投资额度为100万元，最短期限为15个月，最长期限为24个月，年化利率在6.8%至7.9%之间。
在与投资人的会上，吕翼介绍，截至目前，该信托计划余额59.94亿元，2022年2月17日到期12.94亿元，2022年4月至8月陆续到期约47亿元。
世茂集团希望分四期支付陆续到期的借款，支付计划甚至具体到天。初步方案是——
第一，2022年的2月归还2月17日到期的12.94亿元本金的10%及该部分的利息5200万，每个工作日支付653万元，在2年内付清，合计支付的本息是1.82亿元。
第二，2022年还将归还贷款本金的25%约14.99亿元，另外需要支付利息约为5.09亿元，合计支付约为20.08亿元。
第三，2023年归还贷款本金的35%约20.98亿元，支付利息约3.34亿元，本息合计约为24.32亿元。
第四，2024年归还贷款本金的40%约23.98亿元，支付利息约1.16亿元，本息合计约为25.14亿元。
会上投资者质疑世茂集团的偿债顺序，认为区别对待不同的投资人，吕翼表示，还款方案是依据融资对应的资产情况制定的。该项目的累计支出已达到328.4亿元，截至目前项目的销售回款仅有80.7亿元。
对于资产处置的资金去向、为何不能从集团层面调取资金，许世坛解释称，目前的还款计划超过项目的预期回款，公司其他资产在处置，但要还掉原来的融资，还要交税，并不是处置多少就有多少钱，这个金额是很有限。
世茂集团总裁许世坛在会上诚意表示，这是一个保底的方案，因为目前行业和市场环境不乐观。但公司会密切关注，当市场好转，或政策有所松动，或融资速度加快、或项目销售良好，公司都愿意给予更好的兑付条件、或加速偿还。
据包括许世坛在内的世茂集团此前的公开言论，地标建筑是世茂集团元战略的重要一环，也是公司周转速度的重要拖累，更是世茂集团表外负债的重要来源。
在2020年世茂股份中期业绩投资者沟通会上，世茂股份母公司世茂集团总裁许世坛表示，尽管公司拥有货值2000亿元，但货值多集中在几个大型综合体，导致公司整体的周转速度不够。会上，许世坛还表示将加快该类项目的周转。
世茂集团鲜有公开谈论这部分债务，2021年世茂集团中期业绩沟通会上，世茂集团财务管理中心负责人汤沸曾表示，公司的表外负债主要是不并表的合作项目、联营合营的项目，没有体系外的负债；自从商票纳入监管体系，公司就停掉了商票业务，目前的存量商票约40亿元至50亿元；公司的信托融资主要是大型综合体，这些表外负债会有序进表。
违约开发商偏爱庭外重组？
彭博汇总信息显示，2018年以来，至少有27家中国地产商在境内外债券市场出现违约，其中选择进行司法重整的仅两家，而包括恒大、华夏幸福在内10多家大中型开发商都倾向于庭外协议重组，包括了全面债务重组和对单期债券分别进行展期或置换等。
困境地产商的司法重整比例远低于人民币债券市场的整体状况。根据汇丰汇总的数据，213家人民币债券违约发行人中，有89家选择进行司法重整。
有市场人士指出，本轮违约的房地产公司主要面临的是流动性困局，没有出现大规模资不抵债情况，且地产企业资产负债结构复杂，庭外协议重组意味着以时间换空间，是当下各方更能接受的选择。
随着房地产行业告别金色年华，投资者需要重新审视行业和金融环境，放低对地产商债务回收率的预期，并对付出更长的时间成本有所准备。
“大家都有一个愿望在那里，所以使得大家不是马上摊底牌，都愿意再多看几张牌。”上海懋良投资合伙人沈忱称。他解释称，庭内重整大概率股东要出局，开发商通常希望避免这种情况，而债权人也希望发行人能够渡过难关，因此通过资产出售获得喘息成为首选，“没有人那么容易缴械投降。”
特殊机会投资基金管理人鼎一投资董事长郑华玲也表达了类似看法，只要债权人觉得资产大于负债，能出售部分资产“断臂求生”，或者还能找到流动性支持，大体还是希望能庭外解决。
国企下场江湖救急
许世坛在会上向投资者表示，“公司的债务整体上是可控的”，资产质量比较好。世茂集团也在不遗余力地评估公司的经营状况，以稳定生产经营、施工交付等，也在制定债务偿还方案。世茂正和一些国企、央企在探讨、推进合作的方案，在广州和上海实现了和一些国企的合作。
许世坛强调，世茂集团是负责任的企业，持有负责任的态度；恳请债权人给予世茂集团更多的时间。
吕翼称，深圳市政府正在就深港国际中心项目的开发和世茂集团进行多方面的沟通，政府召开了专题会，帮助项目引荐国资企业入股。此外，龙岗区等各级政府也在推进国资入股的合作事宜。
吕翼介绍，公司希望引进有实力的国有企业入股合作，公司接触了大量国企，和深圳市投资控股有限公司、深业集团有限公司等。公司也在利用自身的产业链接洽了中国建筑工程总公司及部分AMC公司。
2022年，房地产的一条逻辑似乎已经清晰可见——地方国企下场急救江湖。
陷入兑付危机的奥园也在准备引入国企入股。2月15日，资本市场消息称，中国奥园与广东、山东国企就战投合作进行洽谈。可能通过增资扩股的形式入股奥园的上市公司。
与此同时，各家银行迅速抢滩提供金融服务。
2月16日据中证报获悉，兴业银行计划发行不低于100亿元房地产并购主题债券，募集资金专项用于房地产项目并购贷款投放。
2月14日，大悦城控股与招商银行成功签署、并购融资战略合作协议，招商银行将授予大悦城控股100亿元并购融资额度用于并购业务。
1月25日，招商银行与华润置地有限公司、下属公司华润万象生活有限公司分别签署并购融资战略合作协议，并购融资额度达230亿元。
平安银行于年初向人行报送2022年金融债券发行额度申请，计划于近期启动首期50亿元房地产并购主题债券的发行工作，募集资金专项用于房地产项目并购贷款投放。
当前面对房地产市场的调整，民企引入国资重组改革，银行下场参与并购，这将是2022年房企的重头大戏。
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