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从2021年年报情况看，克而瑞统计显示，约有75%房企营收实现增长，但行业整体利润率持续下行探底，企业各项利润率指标均已降至历史较低水平，近九成企业毛利率、归母净利率双降，部分头部房企毛利率低于20%。整体来看，“增收不增利”现象仍普遍。
记者注意到，在住宅开发业务增量放缓的当下，房企也在加速发展被寄希望为“第二增长曲线”的经营性、多元业务。
显然，后者所需要花费的成本、耐心、时间都更高更长，容错率也更低，这或许也将是一次洗牌。
增收不增利成普遍现象
即使行业已经接受“增收不增利”的现实，但当多数房企净利润、毛利率出现持续甚至大幅度下跌时，仍令业界担心行业是否真正触底。
2021年，龙头房企万科实现营业收入4528亿元，同比增长8.0%；归属于上市公司股东的净利润225.2亿元，同比下降45.7%。
这是万科继1995年、2008年后出现的上市31年以来第三次净利润下滑。
另外两家头部房企碧桂园和保利发展，2021年归母净利润分别下降23%和5%。即便是一直以来被称为“利润王”的中海地产，归母净利润也同比下降8.5%。
与此同时，这些头部房企的毛利率也出现不同程度下跌，总体与行业利润率下行趋势一致。
近年来，除了结算项目地价占售价比上升是房企毛利率持续下行的主因之外，财务费用、刚性成本上涨、限价政策等也成为影响房企毛利率的重要因素。
此外，融资成本的上升也使得房企财务成本上升，这也是影响房企毛利率的一个因素。
安信证券研报统计显示，2021年30家样本房企毛利率中位为20.6%，相比2020年下降3.0pct，相比2018年的阶段性高点回落12.8pct。
另外，宋都股份（维权）、迪马股份、华远地产、荣盛发展等多家房企2021年均由盈转亏，几家出现流动性问题的房企如华夏幸福、蓝光发展等亏损超百亿元。
据克而瑞统计，从2021年房企利润率变动来看，无论是毛利率、净利率还是归母净利率，下滑企业均占到近九成，普降态势依旧显著。
规模房企中，碧桂园、万科、绿城中国2021年的毛利率降幅均超过4个百分点，且毛利率降至20%以下。
还有不少历年利润率保持在高位、稳定性较强的房企也出现较大幅度的波动下行，如中国海外发展、龙光集团、合景泰富、华侨城A、仁恒置地等。
其中，龙光集团、合景泰富毛利率自2014年以来都首次跌破30%。
从各大上市房企的盈利预期来看，多数房企认为目前市场仍在出清的过程中。随着前期高地价项目逐步去化并完成结算，中长期来看，行业利润率水平在触底之后将会有所回升。
碧桂园首席财务官兼副总裁伍碧君在2021年业绩发布会上，回答记者关于毛利率下行的提问时表示，高价地的交付和市场销售预期较差等综合因素导致了毛利率的下降，“公司在2020年到2021年上半年拿地的毛利率还是不错的，行业在调整期结束之后，整体的毛利率水平会重新向上”。
万科总裁祝九胜亦在3月31日举行的业绩会现场透露，万科未来两年开发业务的毛利率可以维持在20%这个水准。保利发展则在年报中表示，未来随着高地价项目的陆续体现，毛利率表现仍将承压。
“房企未来毛利率稳定在15%~20%可能性更大。”双佰投资创始合伙人刘策表示，万科今年一季度毛利率已经降到18%，净利率4.45%，这已经是作为龙头房企代表行业领先运营效率下的毛利净利水平，预计会成为这一轮市场出清后的常态。
未来，决定毛利净利水平最核心的影响因素是融资成本和运营效率，融资成本低、运营效率高的企业才有发展空间和利润空间。
房企探寻“第二增长曲线”
房地产行业的高增长时代已经结束，但市场的反应来得更早更快，房企还未能完全摆脱高增长惯性。在此背景下，物业管理、长租公寓、物流地产、代建、商业、养老、文旅等多元化业务能否成为房企未来发展的“第二增长曲线”？
在刘策看来，房企现在进入“赢者诅咒”时刻，因为过去房地产充分受益于城镇化红利，无论是行业体量还是利润水平，相对其他行业都有明显优势，依赖原有模式，反而给房企如今的转型发展带来很大挑战。
原因在于，你很难找到一个新赛道，其规模、利润等诸多要素可与房地产开发相提并论的，进而给房企构建第二增长曲线带来很多现实难度。
以往没能完成全年销售目标的房企是少数，2021年度则是只有少数房企完成全年目标。
在行业明显下行之下，房企对2022年的目标更多不求增长而求稳。除越秀地产、龙湖集团、美的置业等少数几家房企提出同比微增的2022年销售目标外，甚至有部分房企的销售目标为负增长。
虽然绿城中国属于完成2021年销售目标的少数房企之一，但其将2022年的销售目标下调至3300亿元，低于2021年实际达成的3509亿元。
建业地产将2022年的重资产销售目标定为530亿元，同比2021年实际销售下降11.82%。
时代中国2022年的销售目标为650亿元，其2021年合同销售额955.9亿元。
可见，房企正在试图从以规模为导向转变到以利润、质量、经营为导向。而在住宅开发业务缩量的同时，房企也在加速发展或许能诞生新增长极的多元化业务。
2019-2021年各大国企产业运营布局不完全统计
资料来源：公开资料 明源产业研究院整理
在产业园区REITs通道打开、商业逻辑向资产管理转型的现在，布局掌握产业园区赛道的企业已经做好了一往无前的准备。
据测算，公募REITs发行可将园区项目投资回收期由过往的平均20年大幅缩短至8年左右。
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一般来说，大多数园区主要通过土地、税收等优惠政策吸引客户。如今，要吸引更多的优质产业资源和龙头企业，除了政策、税收等优惠政策外，还要根据园区的定位特点，在吸引资金、人才、产业要素等方面进行政策创新。
在大的层面，要实现产业、运营、商业等的交圈和穿透，这需要一种思维和能力，而不是赋予标准答案，在一个项目定型后，区位交通，消费内容，人群，运营主体等这些都成为了时间上变量，左右着园区的状态变化。
在寻求产业发展的同时，园区自身能否在建设、运营、投资中形成可持续的商业模式是关键所在。
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第一部分 产业园区重资产和轻资产运营盈利模式解析
一、产业政策和金融政策
1. 国家和地方产业政策
2. 金融政策
二、我国区域经济、产业升级和转移、产业园区市场
1. 经济、区域和城市的选择
2. 产业园区的发展模式
3. 产业园区的机遇和挑战
4. 产业园区12类风险和规避
三、产业园区的几种重资产模式分析
1. 华夏幸福产业园模式（重资产）
2. 中南高科产业园区模式（重资产也可以上市）
3. 招商蛇口，聚焦产业园区开发和运营（部分重资产可以转为轻资产）
4. 张江高科（重资产）
四、产业园区的几种轻资产模式分析
1. 凯德置地商业模式（轻、重、轻）
2. 光大安石不动产 + PE + REITs案例分析（轻、重、轻）
3. 普洛斯物流园区模式（轻、重、轻）
4. 锦和商业和德必集团 – 科技和文化园区管理（轻）
五、“重和轻资产”及“假和真”产业园区模式比较分析
1. 产业园区重资产是一个相对的概念
2. 做产业园区轻资产模式的必要条件
3. ”假”和“真”产业园区模式
六、产业园区的“投资、融资、管理、退出”流程及关键节点分析
1. 产业园区拿地、投资、开发、运营、流通一般流程
2. 产业园区的投资
3. 产业园区的主要融资方式
4. 产业园区的运营管理
5. 产业园区的主要退出方式
第二部分 REITs深度精讲课-产业园区、物流仓储、租赁住房、大数据中心
1. 我国基础设施不动产公募REITs最新政策及市场进展（政策和市场）
2. 产业园区不动产公募REITs（产品）
3. 物流仓储不动产公募REITs（产品）
4. 租赁租房不动产公募REITs（产品）
5. 大数据中心不动产公募REITs（产品）
6. 高速公路和不动产公募REITs（产品）
7. 不动产公募REITs资产如何估值与定价（估值和定价）
8. 我国已经分二批上市的11个不动产公募REITs表现（回报）
9. 哪些企业和项目可以发行不动产公募REITs （融资）？
10. 企业和个人都怎样投资不动产公募REITs ？（投资）
11.参与海外不动产公募REITs工作经验
12. 投资国内三个不动产公募REITs的体验
第三部分：产业园区项目选址、行业、产品端深度精讲课
一、产业园区的顶层设计的十大要素
1. 央企、国企和民企特点和区别
2. 扩张还是深耕
3. 综合性园区还是特色精品园
4. 产业定位
5. 招商还是招租及产业链的深耕
6. 自持还是大部分或小部分销售
7. 重资产还是轻资产
8. 集团上市还是REITs上市
9. 园区的物业、设施、招商、运营和资产管理
10. 从十大创新关键词看产业园区的与时俱进
二、产业园区的选址 - 城市和位置
1. 我国开发区发展概况
2. 国家级开发区（含经济开发区、高新技术产业园区、特色工业园区等）
3. 省级开发区及地市开发区
4. 区域和城市的选择
5. 位置的选择
三、产业园区的行业 – 产业趋势和热点
1. 第十四个五年规划的重点产业和几大方向
2. 基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报要求
3. 地方产业政策举例
四、产业园区的产品 – 租客、买家、自建者分析
1. 产业园区分类
2. 租户、买家、自建者分析
五、张江高科、上海临港、京东智谷、天安数码、中南高科、金科产业等案例分析
1. 张江高科园区
2. 京东智谷产业园
3. 上海临港集团
4. 天安数码
5. 中南高科
6. 金科产业等
第四部分：物流仓储和标准厂房投融管退及案例解析
一. 物流仓储市场需求
1. 仓储物流和物流仓储
2. 电商与仓储物流
3. 物流仓储的现状
4. 物流仓储的发展趋势
二. 标准厂房市场需要
1. 标准厂房与定制厂房
2. 标准厂房的现状
3. 标准厂房的发展趋势
三. 物流仓储和标准厂房的相关政策
1. 中央政府相关政策及影响
2. 地方政府相关政策及影响
四. 物流仓储和标准厂房的“投资、融资、管理、退出”
1. 物流仓储的“投资、融资、管理、退出”
2. 标准厂房的“投资、融资、管理、退出”
3. 物流仓储和标准厂房的估值
4. 物流仓储和标准厂房的大宗交易案例
5. 物流仓储和标准厂房的运营和资产管理
五. 普洛斯、临港、东久、盐田港、顺丰、京东、菜鸟等案例分析
1. 普洛斯
2. 临港
3. 东久
4. 盐田港
5. 顺丰
6. 京东
7. 菜鸟等
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