地产圈公认“最安全民企”坦言：我们并没有十分高明的战略

作为在龙湖人才体系内从“仕官生”一路培养起来的高管，陈序平展现出来的“气质”和这家房企十分相似，正如龙湖集团董事会主席吴亚军所评价的那样——慎言、勤思、方向性强、结果导向。

从结果导向来看，龙湖在2021年营收和核心净利增幅超20%，融资成本4.14%达到历史最低点，净负债率46.7%，“三道红线”绿档房企保持者，仅仅是这几项指标已经让龙湖成为2021年房企财报表现的佼佼者。

进入2022年，龙湖在年初就亮出多个“大招”，包括新CEO任命、智创生活分拆上市等，这意味着2022年龙湖将有更多发力点。

3月25日，龙湖集团发布了2021年财报：合同销售额同比增长7.2%至2900.9亿元；营业额同比增长21.0%至人民币2233.8亿元；毛利润、净利润分别为565.4亿元及317.9亿元，同比增长4.6%、10.2%；毛利润率、净利润率分别为25.3%及14.2%。

不论是营收的增幅，盈利水平，还是3.9倍的现金短债比（现金中扣除了销售监管资金和受限制资金），均维持在行业较高水平。

高管们在业绩会上坦言，取得这样的成绩非常不容易，因为龙湖并没有十分高明的战略，还经常磕磕碰碰，也不是特别能识别周期，不了解政府要制定三条红线，更不知道去杠杆会来得如此迅猛。

取得如此成绩，并非一朝一夕，高管们将一切归结于龙湖的保守和谨慎。

2022年，龙湖再次给出一个保守的销售目标，全口径销售3000亿元。此外，龙湖还披露了权益销售额目标，预计今年权益占比约65-70%，即权益后的销售目标约2000亿元。

龙湖集团董事会副主席邵明晓在业绩会上表示：2021年有房住不炒长效机制形成闭环，高杠杆的公司，或是过去3-5年没有足够自律的公司，压力会大一些。对龙湖来讲，我们始终根据自己的节奏在做。

“我们不会缩减在其他业务上的投入”，而且“随着这些航道现金流越来越高，他们自己就能够解决自身的发展和投入的问题，会慢慢地减少地产对它的纯粹投入，当然集团也会发挥航道持续协同的优势，综合地去布局。”

正因如此，当行业内80%房企的毛利率只能徘徊在20%时，龙湖管理层依然能预期未来整体毛利率将维持在25%左右。

今年1月7日，龙湖向资本市场抛出一个“深水炸弹”——龙湖智创生活悄然向港交所递交了招股书。

值得关注的是，这次分拆是龙湖将旗下的物管和商管进行合并一同打包上市，并且启用“龙湖智创生活”这个全新品牌。

在业绩会上，龙湖对于分拆上市的时机做出了正面回应。龙湖集团执行董事兼首席财务官赵轶称：“过去对于分拆上市没有计划是因为时机未到，所以我们不会为了去追求一个高的PE（估值）而去上市。”

如今，龙湖认为“时机已经成熟”。财报数据显示，2021年，龙湖智创生活物业管理板块实现全口径收入104亿元，首次破百亿。截至2021年底，龙湖智创生活物业管理板块实际管理面积2.64亿平方米。

此外，在龙湖集团的新航道业务中，商业是重要组成。

龙湖计划将每年销售回款的10%投入商业，并凭借都市型购物中心“天街”、和区型购物中心“星悦荟”两大商业产品线品牌，稳步践行着在全国高能级城市的网格化布局。

2021年，在后疫情时代消费回暖的势头下，龙湖商业快速发力，在国内8个城市开业了11个龙湖天街，以及全国首个龙湖商业轻资产项目—武汉范湖里特色商业街，超过此前“年均10座”的扩张速度，一二线城市网格化布局进一步加深。

截至2021年12月31日，龙湖商业已进入全国30座城市，累计开业商场达61座，累计获取的商业项目超过120个，已开业商场建筑面积达594万平方米（含车位总建筑面积为749万平方米），2021年全年整体出租率97.2%。

在高出租率的支撑下，2021年全年，龙湖旗下商场销售额增长53%至467亿元，全年平均日客流209万人次，同比增长38%。全年商业租金收入81.5亿元，同比增长40%，5年复合增长率34%。

据龙湖集团的年报所示，2021年龙湖商业开启轻重并举模式，在手项目整体回报率达到了6.5%。

而未来，龙湖还将提速高毛利的轻资产商业比重，稳定整个集团的毛利率——在业绩会上，龙湖集团首席执行官陈序平透露，2022年，龙湖商业将有18座商场投入运营，其中，13座为重资产，5座为轻资产。

开展商业轻资产是龙湖集团“空间即服务”战略的又一次延伸，也是龙湖商业提速全国网格化布局的重要路径之一。

2022年开年以来，龙湖商业轻资产模式签约的新闻，不断刷屏业界。

1月6日，龙湖商业以轻资产模式签约位于成都西二环清江板块的西城壹号项目；

3月7日，龙湖杭州国芳天街官宣，预计明年初正式开业。成为龙湖在杭州的第二个轻资产项目；

3月17日，龙湖上海首个商业轻资产项目龙湖创智生活落地杨浦区中环五角场商圈；

3月23日，龙湖又与中港置业签约，定下在成都的又一座轻资产项目中港·龙湖锦江天街。

而龙湖商业实现加速布局的另一个重要路径，是TOD模式。

早在2003年，龙湖集团就已经开始探索TOD模式。其第一个购物中心项目——重庆北城天街，正位于重庆江北观音桥商圈，接轨重庆的第一条轨道交通。

经过几年的积淀，2009年，龙湖集团开始新一轮战略规划，坚定不移持有商业，并主动将商业项目结合轨道站点选址建设，甚至结合铁路站点进行站城一体化融合开发，建成龙湖重庆时代天街、龙湖上海虹桥天街、龙湖杭州滨江天街、龙湖北京长楹天街、龙湖重庆金沙天街、成都西宸天街等诸多TOD 项目。

目前，龙湖的TOD项目已经覆盖20余座城市，已开发TOD项目约80个，以TOD为核心的全业态开发面积超千万平方米。

2020年，《中国城市轨道TOD综合开发项目通用技术规范》正式发布，这是中国首个TOD标准体系。而龙湖，是参与政策起草编制的民营房企之一。

如今，“TOD”已经和“天街”一样，成为了龙湖的标签。

也正因为具备源源不断的商业现金流入，龙湖才能拥有稳健的资金实力，对资金沉淀量较大的TOD综合体项目形成强力支撑。

未来，随着轻资产模式的加快拓展，龙湖商业将接手更多城市的TOD项目，激活区域商业活力，极大提升区域价值，塑造周围地块的商业价值和业态发展。而龙湖集团的现金以及利润贡献，也将借此占比的提升，实现更高的“质的超越”。

随着市场由增量转向存量，房企规模至上已成往事，而持续性业务的实力，将成为新环境下，衡量行业排位的重要标杆。

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