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“轻”存货是目前很多房企的重任。
目前来看，市场下行压力延续，房企资产减值亏损的“阵痛”或仍不可避免。但从长期来看，资产“瘦身”也是行业回归理性、稳健发展的利好信号。以下本文将具体分析行业资产减值现况、成因以及房企主要面临的风险点。
大额资产减值频现
万科、招商蛇口计提均超30亿元
市场不确定性大
存货或加剧资产减值风险
从资产减值计提构成来看，存货跌价损失占最重头，长期股权投资、投资性房地产以及其他减值损失占比一般较小。
目前市场下行压力延续，存货资产不确性也增加。尤其是持有大量存货的企业，不仅资金被占用，增加企业流动性压力，同时面临的资产减值风险也较高，对企业业绩波动和估值都会产生连带影响。
从目前行业存货现况来看，受政策监管、资金限制，房企普遍收紧投资、加速去化，整体存货量增速持续放缓，头部房企碧桂园、万科、中海等存货总量仍领头，此外华侨城、建发国际、华发等国企存货量也位列高位区。但由于各个企业战略惯性、库存结构、去化效率不同，未来面临风险也不一样。
除了行情影响外，存货跌价风险还较大程度取决于房企的存货周转效率以及现房库存积压情况。
结合企业存货周转率和现房库存占比（已竣工存货/存货总量）来看，存货周转率低、现房库存占比高的房企，存货资产减值风险更高。
如合生创展，尽管近几年积极进行战略调整，加快去化，但“慢周转”特征仍显著，2021年存货周转周期只有0.15，且现房库存占比高达34.1%。
在市场下行背景下，房价预期不容乐观，且去化压力大，库存若进一步挤压，不可避免会带来更大的资产减值压力。
行业底部渐显
资产减值计提或随之收缩
目前，市场仍处于探底阶段，在谨慎性原则下,合理计提资产减值有其必要性，也有房企为保障未来财报业绩的稳定性，实行一次性计提。
中短期来看，除了计提，加强存货管理、减轻存货压力尤为重要，也是企业止损和控风险的有力抓手。
目前债务、现金流是房企的最软肋，这也就要求房企在投资方面更加谨慎，若将部分重心转至存货上，通过盘活现有资产、加快出清现房库存，减少资金占用，不失为上策。
同时，在集中供地政策下，各大城市已相继落实控地价、限房价竞拍规则，这也意味项目未来的溢价、升值空间极为有限，储备成本在走高，“囤货”可能会导致资产减值损失增加。
因此，坚持提高周转效率，在保证产品品质的前提下，尽可能缩短从拿地到竣工交付周期，不仅能加快现金回流、提高资金利用效率，也是止损的关键举措。
中长期来看，房地产发展以“稳”为主基调，经历销、投、融、营全方位政策相继落地、执行，调控力度也已基本触顶，市场底部逐步显露，企稳、巩固是发展趋势。
在此趋势下，资产减值计提也会收缩，根据市场恢复情况，部分房企存货跌价损失或能转回，形成收益。
总结：在市场降温、预期走低的背景下，房企计提资产减值进入高峰期。2021年大额计提频现，万科、招商蛇口、绿地、新城等房企计提资产减值大幅增加，均达数十亿元，给企业盈利带来不同程度的冲击。
由于存货跌价损失是房企计提资产减值的重头，尤其对于存货周转率低、现房库存占比高的房企来说，存货资产减值压力更大。
因此，“轻”存货是目前很多房企的重任。此外，风险房企作为资产减值的重灾区，也警示行业安全性经营，保证经营、财务的稳健性是避免更大资产减值损失的保障。
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一、房地产轻资产管理的主要内容
1. 学会区分：房地产资产管理和房地产轻资产管理
2. 众多房企借道轻资产提速的底层逻辑是什么？
3. 开发阶段轻资产管理：代建、小股操盘、“代建+基金”模式
4. 持有阶段轻资产管理：运营管理、基金管理
5. 打通开发阶段和持有阶段轻资产管理
二、代建模式 （含绿城、金地、红星美凯龙和万达案例分析）
1. 绿城代建模式
2. 金地代建模式
3. 红星美凯龙代建模式
4. 万达代建模式
三、小股操盘模式（含万科案例分析）
1. 小股操盘——万科案例分析
2. 小股操盘 + 私募基金模式——万科和铁狮门案例分析
四、代建 + 基金模式（含知名房地产私募基金案例分析）
1. 中小房企与房地产私募基金
2. 这类房地产私募基金特点及操作模型
五、房地产开发轻资产项目管理方式（含龙头房企案例分析）
1. 轻资产项目（小股操盘）合作主要内容和协议
2. 轻资产项目合作协议的风险管控点及案例解析
3. 轻资产项目执行监管内容及案例分析
六、商业运营管理（含万达和宝龙等案例分析）
1. 商场运营及案例分析（万达、宝龙、锦和等）
2. 办公楼运营及案例分析（五大行等）
3. 园区运营及案例分析（中南高科、碧桂园、普洛斯等）
4. 公寓运营及案例分析（雅诗阁、万科等）
七、物业管理（含碧桂园和雅生活案例分析）
1. 物业管理公司上市潮、背景及前景
2. 碧桂园服务案例分析
4. 万物云案例分析等
八、房地产资产管理（含万科等案例分析）
1. 房地产资产管理是打通运营管理和资本管理的关键
2. 万科印力案例分析
3. 光大安石案例分析
九、房地产资产证券化 （含越秀和凯德等案例分析）
1. 类房地产投资信托基金 (类REITs）及万科和菜鸟等案例分析
2. 公募房地产投资信托基金（REITs)及越秀和凯德等案例分析
十、房地产轻资产管理模式设计和方法
1. 轻资产项目（小股操盘）合作主要内容和协议
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