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巴克莱官宣：进军中国, 扩招2000人!

中房俱乐部CREC

2022-07-31

导读：高盛贝莱德等多家顶尖投行资管早已入局

公众号内回复“测算”，领取房地产测算干货模板

巴克莱豪掷1.05亿美元，

官宣：进军中国资管市场，扩招2000人！

不仅是巴克莱开始布局

高盛/贝莱德等多家顶尖投行/资管早已入局

此时不入资管，更待何时？

巴克莱, 重回中国市场!

巴克莱官宣进军中香港！正在寻找中国银行业的合作伙伴，预计将在中国设立一家资产管理合资企业。

* 图片来源：REUTERS

CEO Jes Staley曾在21年的谈话中表示“五年前退出亚洲市场是个错误的决定，巴克莱将重返亚洲，并将重点放在中国市场上“。

资管巨头抢滩中国

中国市场到底有什么魔力让巴克莱豪掷千金？除了巴克莱，外资投行/资管都纷纷盯上了中国市场！

资管巨头Amundi

Amundi自从2020年在中国开展业务以来，已获得了中国投资者超$110亿的资产。

其中华区CEO表示，希望通过提供更多产品、招聘员工以及与合资伙伴（中国农业银行和中国银行）的合作来扩大在华业务。

* 图片来源：REUTERS

高盛&贝莱德

22年5月，贝莱德与中国建设银行设立外资控股的合资公司，在中国开展资管业务。

22年6月，高盛与中国工商银行宣布，合资成立高盛工银财富公司。

* 图片来源：REUTERS

2022年一季度末，中国资管业务总规模已超过66万亿元。资管行业发展如此迅猛，外资投行又纷纷入驻，就差把扩招写脸上了。

资管: 裁谁都裁不到我

高盛首席财务官Denis Coleman官宣👉裁员制度，采取末尾，裁减业绩最差的5%员工。

*图片来源：efinancial careers

德意志银行也刮起裁员潮，官方表示每季度将裁员1000人！

*图片来源：efinancial careers

投行目前都在裁员，而资管业务却仍然扩招！

黑石是全世界最大的独立另类资产管理机构之一，管理着全球最大规模房地产基金。据7月20日的一份监管文件显示，黑石集团旗下主要房地产基金Blackstone Real Estate Partners X已经收到总计241亿美元的投资承诺。

此外，黑石集团将投入约3亿美元的自有资本，并向投资者额外分配了59亿美元的融资额度，使得该基金规模最终或达到303亿美元（2049亿人民币）。

这只基金有望打破记录，成为历史上最大规模的传统私募股权投资工具。值得注意的是，黑石集团仅耗时短短三个月就已经该基金的募集。

如果再算上专门用于投资亚洲和欧洲房地产的资金，黑石集团可用于抄底全球地产的资金池已经超过500亿美元。

同样，对国内的房地产行业来说，资产管理的时代也已经到来。一面是盈利能力不断承压的开发业务，另一面是存量不动产运营、管理的崛起，也不难理解各大房企对资产管理行业积极布局。

现在以及未来，房企的角色会逐步从“开发商”转变为“运营商”。细数当前还算稳健的几家知名房企，几乎所有都无一例外涉足了存量运营业务。未来，只有掌握存量市场的核心竞争力，才能够使企业立于不败之地。

但可以说，如今的地产行业进入了布局存量资产运营管理领域公司的‘盛世年华’，他们好日子才开始。

鉴于此，我们推出了“名师领航计划”网络实训——【不动产运营和资产管理全体系升级精讲课】

整套课程内容涵盖不动产运营和资产管理全链条完整体系的实操讲解，分为十大板块，每讲超过两小时，合计超过20小时，百强房企金牌内训讲师带你学习。

特邀国家发改委最早一批备案的股权基金管理人、中国第一部房地产资产管理专著的作者——张健老师，担当主讲。张老师近年已为国内许多百强房企、顶尖金融机构及国内外知名院校做内训，有丰富的实战经验和海量的真实案例心得：

业内独家课程体系

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第一讲：不动产运营和管理价值链和盈利模式——以商业地产为例

（一）商业地产（不动产）的市场、政策和企业竞争力全面分析

1. 商业地产市场状况和前景

2. 传统商业地产的升级和创新

3. 国家相关房地产和金融政策及影响

4. 商业地产企业的核心资源和竞争力

（二）商业地产（不动产）运营和管理价值链解析

1. 存量时代来临！商业地产核心价值：精细化运营管理和资产管理

2. 商业地产的关联方和价值链

3. 商业地产行业升级和创新的方向

（三）当前商业地产参与者在“投资、融资、管理、退出”方面面临的典型难题和对策

1. 怎样投资商业地产才能避免踩坑？

2. 资金端承压，多数商业地产项目的融资困境如何化解？

3. 商业地产运作中源源不断的现金流是怎样炼成的？

4. 商业地产退出变现难！有哪些可行的退出渠道？

5. 我国房地产私募基金和公募REITs已具雏形

（四）新形势下商业地产（不动产）运营和管理盈利模式解析

1. 万达和红星美凯龙 - 代建+运营

2. 华润和雅居乐 - 物业管理 +商业管理（+城市管理）

3. 宝龙 - 商业管理

4. 锦和商业和德必集团 - 科技和文化园区管理

5. 光大安石- PE+运营管理 + REITs

6. 商业地产重资产和轻资产运营和管理模式及利弊

第二讲：运营人必修：办公楼精细化运营全周期管理打造实例课

（一）我国城市办公楼和产业园区办公楼市场现状和发展趋势

1. 我国城市办公楼(含产业园办公楼)市场现状和发展趋势

2. 部分一二线城市办公楼（2020-2021年）交易案例分析

3. 对闲置和低效利用的办公楼新政和机遇

4. 办公楼机构投资、企业自用和个人投资各自特点

（二）办公楼的物业、设施、招商、运营、资产和资本管理内容及价值链

1. 办公楼资产核心价值：运营、资产和资本

2. 办公楼的物业、设施、招商、运营、资产和资本管理的内容及价值链

3. 办公楼项目的“投资、融资、管理、退出”及案例分析

（三）办公楼资产管理、运营与盈利模式设计和打造

1. 时间、位置、产品的新理念

2. 资产管理构架

3. 办公楼资产管理人的责任

4. 客户服务和租赁

5. 信息化系统和智慧楼宇

6. 收入、支出和现金流

7. 租金提升和价值提升

8. 节能、维修和安全

9. 估价和溢价

10. 财务和融资

11. 项目买入和卖出

12. 物业开发阶段

（四）办公楼项目资产估值和运营期财务思维逻辑

1. 办公楼大环境、硬件、软件、权益的评估

2. 办公楼项目估值、资本化率（Cap Rate）及NOI

3. Cap Rate、NOI、DCF、EBITDA、IRR用途和关系

（五）办公楼资产融资和退出

1. 办公楼资产融资和退出的主要方式

2. 办公楼银行经营性贷款

3. 房地产（不动产）资产证券化

4. 办公楼物业抵押资产证券化（CMBS）金茂等案例分析

5. 房地产（不动产）投资信托基金越秀案例分析

第三讲：看懂不动产资产管理的各项指标，会做投资分析测算

（一）不动产资产核心价值和资产管理周期（价值和关系）

1. 从北京朝阳区某商业项目交易案例看商业资产估值

2. 不动产资产核心价值：运营管理和资产管理

3. 不动产资产“投资、融资、管理、退出”周期和价值链

（二）不动产资产管理核心经济指标的分解和测算（指标和测算）

1. 不动产资产评估方式——市场比较法、投资回报（收益）法、成本计算法等

2. 国际上机构投资者主要采用的不动产资产评估方式

3. 不动产运营（商管）的几大指标（Cap Rate、NOI和NPI、Value、坪效等）

4. 不动产资产管理的几大指标（Cap Rate、NOI和NPI、Value、EBITDA、ROE、IRR等）

5. 房地产（不动产）投资信托基金（REITs）的核心经济指标

（三）从投资测算到落地运营指标的管理闭环（运作）

1. 从投资测算到落地运营指标：提收入、控成本、强预算

2. 运营和资产管理指标的跟踪和优化

第四讲：机遇与难度并存的城市更新案例难点、要点解析

（一）城市更新的内容、存在的问题和运作的风险

1. 城市更新和旧城改造的目的和内容及政策分析

2. 当前城市更新主要政策梳理及地方操作模式比较

3. 伦敦和纽约等海外城市城市更新经验、案例分析和启示

4. 城市更新项目操作的“痛点”和难点分析

（二）广州、深圳、上海和北京等城市更新的实践、案例分析及启示

1. 城市更新的阶段和基本流程分析-以深圳为例

2. 广州城市更新

3. 深圳城市更新

4. 上海城市更新

5. 北京城市更新

6. 成都城市更新

（三）城市更新开发模式和“投、融、管、退”

1. 城市更新的几种投资模式

2. 城市更新的融资方式

3. 城市更新的项目管理

4. 城市更新的项目退出

5. 城市更新与一城一策

6. 哪些企业有参与城市更新的优势

第五讲：租赁住房加入落地，产品运作全解析

（一）住房租赁市场和政策

1. 住房租赁市场分析和发展前景

2. 住房租赁的主要政策及对房东和租客的影响

3. 住房租赁的主要问题、难点和机遇

（二）住房租赁产品和投资策略

1. 经营性资产“投资、融资、运营管理、退出”特点和流程

2. 住房租赁产品投资策略和流程

3. 国家队、开发商系、中介系、创业系和酒店系投资者分析

4. 长租和短租、白领和蓝领公寓、重资产和轻资产运营模式及风险分析

（三）住房租赁产品的投资和运营管理

1. 经营模式和盈利模式分析（含重资产、中资产、轻资产）

2. 投资和运营管理有哪些主要经济指标和测算？

3. 国外同行经验借鉴

（四）住房租赁产品的融资和退出

1. 债权融资方式：银行贷款、CMBS、ABS

2. 资本退出方式：类REITs和REITs、上市、长租公寓并购和未来散售

第六讲：物业管理3.0时代运营核心逻辑实战

（一）物业服务行业的内容、前景、升级和创新（市场、政策和行业）

1. 中国房地产市场、物业管理行业现状和发展趋势

2. 政府的房地产和金融相关政策对物业管理行业的影响

3. 物业管理的赛道空间持续扩张、创新和升级

4. 住宅、写字楼、商场等物业管理特点

5. 物业管理和商业管理业务赛道的交叉与合作

6. 物业管理行业的并购加剧，集中度增加

7. 中小型物业管理公司怎么突破或者上市？

（二）碧桂园服务、雅生活、华润万象、万物云、万达、锦和、德必、普洛斯等案例分析（企业研究）

1. 碧桂园服务

2. 雅生活

3. 华润万象生活

4. 万物云

5. 万达商管

6. 锦和和德必科技和文化园区运营

7. 普洛斯物流园区运营

（三）从物业管理到美好生活和城市运营（升级和创新）

1. 物业公司的估值主要影响因素

2. 物业管理1.0、到商业运营和园区运营2.0、到城市运营3.0

3. 物业管理公司的未来

第七讲：产业地产增值有道，投融管退策略实战解析

（一）我国的产业升级、政策、市场、机遇和挑战

1. 我国产业政策、升级

2. 经济、区域和城市的选择

3. 产业地产的机遇和挑战

（二）产业园区特点、投资开发、盈利模式及风险和规避

1. 产业园区的内容和几种发展模式

2. 凯德置地商业模式

3. 华夏幸福产业园区模式

4. 中南高科产业园模式

5. 普洛斯物流园区模式

6. 锦和商业和德必集团 – 科技和文化园区管理

7.“假”和“真”产业园区模式

8. 关于产业园区和勾地的几种发展模式意见

9. 产业园区投资和前期工作（选择、规划、现金流及招商等）

10. 产业园区12类风险和规避

（三）产业园区项目的融资

1. 国家和地方政府产业金融政策及影响

2. 产业园区的主要融资方式及案例分析

3. 不同开发和持有运营阶段的融资方式

（四）产业园区项目的运营管理和资产管理

1. 产业地产项目的招商、运营、物业、设施、资产管理

2. 产业地产项目价值链、运营与盈利模式设计和打造、价值提升

3. 产业地产主要运营和资产管理及大宗交易的经济测算指标

（五）产业园区的退出和资产证券化（含基础设施不动产公募REITs）

1. 产业园区项目的退出（整体退出和分项退出）

2. 产业园区和厂房的机构投资、企业自用和个人投资各自特点

3. 产业园区资产证券化（含REITs)的内容和退出及招商蛇口、普洛斯等案例分析

第八讲：商办物业项目大宗交易和收并购重点、难点、运作策略和案例解析

（一）大宗交易的定义和本质（本质）

（二）大宗交易的买家和卖家及服务者分析（参与者）

（三）我国大宗商业不动产项目交易的市场情况和展望（大宗市场）

（四）综合体、写字楼、酒店、公寓、物流仓储等大宗交易的特点（特点）

（五）大宗交易的发现、选择、判断和决策流程（投资含并购）

（六）产权交易和股权交易特点、风险及六大要素（交易方式）

（七）大宗交易项目评估和成交价格（定价）

（八）大宗交易项目的“退出”和“投资、融资、管理、退出”（退出思维）

（九）融创并购万达文旅和广西彰泰案例分析（买入多个项目，并有附加价值）

（十）光大安石科技园区发行REITs套现（项目转让给REITs）

（十一）写字楼并购 – 黑石案例分析(买入多个项目，然后大宗卖出）

第九讲：商业地产的升级和转型，渠道、运作方式分析

（一）商场、电商、仓储、物流、大数据中心、PE、REITs等价值链变化与机遇

1. 传统的实体商场的关联方和价值链

2. 新形势下电商、物流仓储和实体商场的关联方和价值链

3. 模拟分析-本次疫情将造成中国商业不动产的系统性困难

4. 商场和电商博弈与合作

5. 商业地产在城市更新发展中的机遇

6. 国内类REITs持有型物业

7. 从资本市场看万达商管、宝龙商业、锦和商业、德必集团

（二）不动产、PE、REITs的不动产价值链案例分析

1. 凯德不动产 + PE + REITs案例分析

2. 光大安石不动产 + PE + REITs案例分析

3. 阿里菜鸟（仓储）不动产+类REITs案例分析

4. 京东不动产 + PE 案例分析

5. 顺丰不动产 + REITs案例分析

6. 黑石不动产+PE案例分析

7. 大数据中心+PE+REITs

（三）标杆企业持有型物业从投资到退出全流程产业链和价值链案例详解

1. 全面布局的万科，为什么说它还是老大？

2. 碧桂园——不仅是销售之王，还在深耕存量市场！

3.“一体两翼”的金地，如何做到升级显效？

4. 招商蛇口，聚焦园区开发与运营！

5. 后起之秀阿里巴巴，也已进军存量蓝海？

6. 博枫：低调和全球最大的房地产资产管理公司之一

7. 麦格理：如何炼成多面出击的全能选手？

8. 联实：从建筑起家，到房地产和投资及金融！

9. 黑石和联实REITs+PE案例分析

第十讲：商业地产融资和资产证券化产品、运作策略和案例分析

（一）不同商业地产产品对应的融资产品和策略

1. 我国房地产融资政策导向

2. 我国房地产融资形式

3. 商场、办公楼、租赁住房、酒店、文旅和养老、产业园区和物流仓储

4. 商业地产项目开发和运营各个阶段的融资

5. 大中小房地产企业商业地产融资的挑战和机遇

（二）银行贷款、信托、保险资金、银行债券

1. 房地产银行贷款

2. 房地产信托

3. 房地产保险资金

4. 银行债券

（三）债券、上市、私募基金、资产证券化

1. 房地产债券

2. 房地产公司上市

3. 房地产私募基金

4. 房地产资产证券化之：ABS、CMBS、类REITs

5. 基础设施不动产公募REITs历史演变

6. REITs和类REITs、ABS、ABN、CMBS、CMBN、房企IPO比较

7. 我国基础设施不动产公募REITs政策、发行流程、首批试点产品表现及第二和第三批试点产品

8. 打通从私募基金到不动产公募REITs退出渠道及案例分析

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所含真实项目案例

万科、万达、保利、碧桂园、融创、华润置地、招商蛇口、世茂、佳兆业、印力、阿里亲橙里和菜鸟、京东、龙湖、红星美凯龙、绿城、金地、越秀、阳光城、锦和、德必、华润万象城、雅生活、普洛斯、光大安石、凯德、铁狮门、黑石、麦格理、平安、泰康、中信证券等各类大中小开发商和金融机构的案例分析

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