长久以来，受限于融资不畅，长租行业过去几年的发展可谓历经波折。

如今，这种局面正在被打破。在政策的鼓励和推动下，首单保障性租赁住房公募REITs已获通过。

7月11日，“红土创新深圳人才安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金”（以下简称为“红土创新深圳人才安居REIT”）项目经历了申报、问询后正式获深交所通过，距基金正式成立，仅一步之遥。

　　（图源：深圳证券交易所，央广网发）

截至目前，在国内交易所排队的保障性租赁住房REITs项目总计2个，除红土创新深圳人才安居REIT外，由中金厦门安居REIT于7月14日在上交所的项目状态也更新为“通过”。

打通公募REITs这条路，无疑是巨大利好，这也意味着长租行业将进入更好的发展阶段。

从5月27日正式申报到7月22日通过，仅仅历时45天，我国首单保障性租赁住房公募REITs红土创新深圳人才安居REIT就正式获批。

据观察，刚刚成立的鹏华深圳能源清洁能源REIT，从申报到通过大概用了半年时间，4月28日正式上市的华夏中国交建高速公路REIT大概用了5个月，而国金铁建重庆渝遂高速公路REIT更是历时一年有余。

为什么红土创新深圳人才安居REIT可以在短时间内快速获批？这背后无疑是政策支持。

今年2月8日，央行、银保监会发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》，明确表示加大对保障性租赁住房发展的支持力度。

随后的《关于银行保险机构支持保障性租赁住房发展的指导意见》，更是直接提出要构建多层次、广覆盖、风险可控、业务可持续的保障性租赁住房金融服务体系。

不过，公募REITs向保障性租赁住房敞开大门直接缘于证监会的推动，3月18日，证监会发文表示，要深入推进公募REITs试点，并会同相关部委研究推动保障性租赁住房REITs试点工作，尽快推动项目落地。

5月27日，证监会联合发改委发布《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》，正式提出保障性租赁住房项目申请REITs的具体要求。

同一天，红土创新深圳人才安居REIT提交申报。

接下来，红土创新深圳人才安居REIT还要经历询价、定价、网下及公众基金份额认购及缴款、战略投资者认购缴款、成立及上市等步骤。

据和讯观察，其余公募REITs完成此过程的时间普遍在1个月左右，也就是说，按以往经验，红土创新深圳人才安居REIT有望在8月上旬正式上市流通。

两单保租房REITs揭秘

一、红土创新深圳人才安居REIT

资料显示，红土创新基金的主要原始权益人为深圳市人才安居集团有限公司，是深圳市专责负责人才安居住房投资建设和运营管理的市属国有独资公司。

据悉，此次深圳市人才安居集团报送的保租房公募REITs项目，选取了4个位于深圳核心区域或核心地段的项目，包括安居百泉阁项目、安居锦园项目、保利香槟苑项目和凤凰公馆项目4个保障性租赁住房项目。

涉及保障性租赁住房1830套、13.47万平方米，资产评估值约为11.58亿元，项目的主要出租对象是新市民、青年人。

从出租率看，安居百泉阁项目、安居锦园项目、保利香槟苑项目和凤凰公馆项目均已达到较高的出租率，截至2022年3月31日，其保障性租赁住房的出租率分别为99%、99%、100%和98%。

二、中金厦门安居REIT

厦门安居集团系厦门市唯一市属专营保障性住房及公共租赁住房相关业务的国有企业，主要从事保障性住房及公共租赁住房的融资、建设和运营管理工作。

中金厦门安居REIT的目标基础设施资产为位于福建省厦门市集美区的园博公寓和珩琦公寓，主要面向厦门市无房的新就业大学生、青年人、城市基本公共服务人员等新市民群体，解决阶段性住房困难问题。

园博公寓共计2,614套房源，截至2022年3月31日，出租率99.42%，已出租部分加权平均月租金单价为32.35元/平方米/月（含税）。

珩琦公寓共计2,051套房源，截至2022年3月31日，出租率99.11%，已出租部分加权平均月租金单价为30.52元/平方米/月（含税）。

根据国融兴华出具的初始评估报告，截至2022年3月31日，投资性房地产资产组价值为70,400.00万元和51,000.00万元，合计为121,400.00万元。

一条新的融资渠道摆在眼前

“随着公募REITs的陆续落地，资产持有方及基金都会越来越意识到运营能力的重要。而轻资产管理公司的核心模式就是输出运营能力。因此，公募REITs或将进一步拓宽轻资产模式的输出面。”ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然分析。

不过，在房东东公寓学院创始人全雳看来，尽管很多长租企业将一些租赁住房申请为保租房，或者已经成为保租房，但真正能达到发行保租房REITs门槛的却很少。

因此，全雳建议，在稳房价、稳预期、保民生前提下，开发建设运营保租房是非常关键的一个举措。对于从事租赁住房的运营机构而言，建议给予更多资金和政策扶持。

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