国家发展改革委投资司副司长：明年基础设施REITs或将进入快速发展期！

国家发展改革委投资司副司长、一级巡视员韩志峰25日在第七届“中国PPP论坛”上表示，明年基础设施REITs很可能会进入快速发展期。

“目前从投资者认可、REITs二级市场表现、社会评价等方面，都体现出基础设施REITs试点工作取得了一定程度的成功。”韩志峰说，REITs打通了基础设施领域“募、投、管、退”的全流程，丰富了基础设施企业的权益融资渠道，已经产生了较好的拉动基础设施投融资的效果。

“已经发行REITs的原始权益人的再投资能力和投资意愿大大提升，以Pre-REITs为代表的各类基金吸引了很多社会资本，如今社会资本投向基础设施领域的积极性大大增强。”韩志峰说。

他预计明年基础设施REITs会进入快速发展期，制度规则将更完善，资产类型更丰富，市场运行更稳健。

“预计到今年年底，共有24只REITs正式挂牌，总发行规模783.6亿元。我们希望到明年年底，基础设施REITs能够超过60只，总发行规模超过2000亿元。”韩志峰说。

他认为，明年以及今后一段时期，我国基础设施投融资至少包括六大重点领域，分别是低碳减排、新型基础设施、重点民生保障、重大区域发展战略、基础设施补短板和城市更新。

“怎样才能规范有序地发展PPP呢？我有六点建议。”韩志峰说，一是项目科学决策，不该上的项目坚决不上；二是PPP项目运作全过程公开透明；三是PPP合同要公平合理，真正实现利益共享，风险共担；四是坚持PPP项目的建设和运营并重；五是PPP项目融资依法合规；六是严防债务风险。

REITs被誉为不动产金融皇冠上的明珠，但此前大门对商用不动产紧闭。一旦这块短板补齐，公募REITs将会深刻影响整个房地产行业未来的格局。

截至今年11月底，我国监管部门共批准基础设施REITs产品24只，已上市21只，募集资金超过750亿元，总市值约830亿元，项目涵盖收费公路、产业园区、污水处理、仓储物流、保租房、清洁能源等多种资产类型，回收资金带动投资的新项目总投资额超过4200亿元。

Wind数据显示，截至12月8日，在11只2021年成立的公募REITs中，以园区基础设施作为资产类型的华安张江光大REIT、博时蛇口产园REIT今年以来上涨超过10%，分别以15.7%、11.18%的涨幅位列第一、第二。

今年以来，公募REITs扩展到保障房领域，在今年8月份，有三只保租房REITs通过审核并发行上市，分别是“红土深圳安居REIT”、“中金厦门安居REIT” 和“华夏北京保障房REIT”等。

11月1日，证监会正式批准了华夏基金华润有巢租赁住房REIT的发行，其募资金额为11.2亿元。12月9日，华夏基金华润有巢租赁住房REIT正式上市。

与其他三支保租房REITs不同的是，华润有巢REIT是首个由房企而非政府平台发行的保障性租赁住房REIT，而且该项目用地是集体租赁住房用地，这是公募REITs在保租房领域的又一创新探索。

根据有关部门的多次表态，接下来证监会、发改委、交易所等有关方面还将加快推进不动产公募REITs常态化发行的落地实施，对房地产企业盘活存量资产来说，无疑注入了强劲的动力。

从公募REITs的落地路径来看，政策面是在鼓励开发商持有运营物业，这对于商业地产等持有型物业是一个巨大的利好，对于行业而言，这也是一个巨大的机会和转变。

对于政策强力支持的产业园、物流仓储、保租房等不动产公募REITs，企业该怎样入局？在实操过程中，有哪些系统性的逻辑？如何把握项目操作的要点？有哪些风险和盲点需要格外注意？

课程大纲

一、我国城市停车场市场供应和需求、政策导向、机遇、创新和困境

一、 我国REITs的“投融建管退”流程和关键点分析

1. 最新国家和地方相关政策及REITs主要运作条件和方式

2. 已经发行的REITs–  哪些企业、项目、区域分析、回报表现

3. REITs的“投融建管退”流程及关键节点和一体化

二、多个已发行的产业园、物流园、保租房等REITs特点和看“投融建管退”

1. 产品和发行

2. 资产租金和升值空间

3. 资产估值、 REITs估值与价格关系

三、对商业不动产、非保租房的长租公寓、数据中心、停车场、5A旅游景区等REITs发行的展望

1. 商业不动产（含商场、写字楼、酒店）REITs

2. 非保租房的长租公寓REITs

3. 数据中心REITs

4. 停车场REITs

5. 5A旅游景区REITs

四、我国REITs “投融建管退” 的内容顺理提炼

1. 投资模式

2. 融资模式

3. 建设方式

4. 管理方式

5. 退出方式

注：含普洛斯、盐田港、临港、华润有巢、深圳人居等案例分析，附赠学员配套PDF课件资料。

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