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证监会重磅发声！研究推动REITs试点拓展到商业不动产及市场化长租房等领域

中房俱乐部CREC

2022-12-08

导读：扩大REITs试点范围

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12月8日，证监会副主席李超在“首届长三角REITs论坛暨中国REITs论坛2022年会”论坛上表示，进一步扩大REITs试点范围，尽快覆盖到新能源、水利、新基建等基础设施领域，加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。

证监会副主席李超谈REITs扩围

李超指出，进一步明确REITs税收征管细则，推动社保基金、养老金、企业年金等配置型长期机构投资者参与投资，积极培育专业化REITs投资者群体。

李超表示，我国基础设施REITs试点启动以来，基础制度规则、监管架构加快构建，市场体系逐步完善，试点项目和相关制度安排初步经受住了市场检验，受到了各方广泛认可，在服务实体经济方面发挥着日益重要的功能。

在服务方向方面，境外成熟市场REITs普遍在房地产市场低迷时期推出，基本从商业地产领域起步发展。

我国REITs市场坚持服务实体经济，依托交通、能源、市政、仓储物流、园区等基础设施领域积累的规模庞大优质资产，率先推出了公募REITs试点。同时，落实中央“房住不炒”要求，将试点范围拓展到保障性租赁住房领域。

在发展路径方面，我国REITs市场经过十几年的研究论证和实践探索，经历了萌芽探索期、试点培育期和常态化推进期，在起步发展阶段体现了政府引导和市场驱动的有效结合;依托项目试点，同步推动相关部委和政府部门明确了税收、会计处理、国资转让和投资者准入等配套支持政策，充分发挥各方合力。

在制度规则方面，我国基础设施REITs试点注重顶层设计，构建了交易所负责上市审核、证监会负责产品注册、国家发改委负责项目合法合规性把关推荐的制度体系和业务流程。

二级市场交易环节，建立了涨跌幅制度，引入做市商机制，促进价格发现，增加市场流动性，上市REITs平均日均换手率2.11%，流动性高于日本、新加坡、中国香港等市场。试点初期，坚持高标准、稳起步，明确适当的基础设施项目收益率和资产规模要求，强化投资者合法权益保护。

在运作模式方面，受限于当前法律基础和现实需求，不同于境外公司型或契约型的证券上市监管模式，结合中国实际，采用了“公募基金+ABS”的契约型公募REITs试点模式；治理结构以基金管理人为主导，原始权益人参与，同时采用外部管理模式，相关制度安排既有利于保护投资人利益，又有利于发挥原始权益人运营能力优势，增强其参与积极性，这是对公司治理机制的有益创新和探索。

截至今年11月底，共批准基础设施REITs产品24只，已上市22只，募集资金超过750亿元，总市值约830亿元，整体较首发上涨约20%，项目涵盖收费公路、产业园区、污水处理、仓储物流、清洁能源、保障性租赁住房等多种资产类型，募集资金重点用于科技创新、绿色发展和民生等补短板领域，回收资金带动投资的新项目总投资额超过4200亿元，形成了良好示范效应。

当前环境下，国际形势严峻复杂，国内经济下行压力较大，需要更加充分地发挥资本市场助力稳融资、稳增长的功能。新时代REITs市场肩负着重要的职责使命，也迎来难得的历史机遇，发展空间广阔、潜力巨大。

五方面走好中国特色的REITs市场发展之路

具体来看，一是保持常态化发行，充分发挥规模效应、示范效应。继续推进基础设施REITs常态化发行十条措施落实落地，推动更多优质项目发行上市。进一步扩大REITs试点范围，尽快覆盖到新能源、水利、新基建等基础设施领域。加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。

二是完善市场体系，推进多层次市场体系建设。贯彻落实国办《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》有关要求，进一步推进REITs各项基础制度改革创新。尽快推动首批扩募项目落地。促进畅通从Pre-REITs培育孵化、运营提质到公募REITs上市的渠道机制，积极探索建立多层次REITs市场。

三是强化事中事后监管，促进市场平稳运行。坚持发展与规范并重，建立健全符合市场运行规律、具有中国特色的监管制度安排。目前已构建起全流程全链条的监管机制，突出以“管资产”为核心，加强对基础资产的穿透监管;研究制定符合REITs特点的大类资产信息披露指引，强化信息披露监管;促进各类市场主体归位尽责，健全综合监管体系，逐步培育市场规范有序、主体依法合规、投资者有效保护的良好市场生态。

四是完善法规制度，夯实市场长远发展基础。总结试点经验，借鉴境外成熟市场实践，在《公司法》《证券法》框架下，研究推动专门立法，系统构建符合REITs特点及中国国情的法规制度安排。加强与相关部门沟通，进一步明确REITs税收征管细则。推动社保基金、养老金、企业年金等配置型长期机构投资者参与投资，积极培育专业化REITs投资者群体。

五是发挥各方合力，推动市场持续健康发展。REITs市场建设涉及方方面面，是一项系统工程。当前，各相关部门、各地方政府、各参与机构对REITs市场逐步形成了广泛共识和工作合力。

根据证监会债券部的相关表态，接下来证监会、发改委投资司、交易所等有关方面还将加快推进基础设施REITs常态化发行的十条措施的落地实施，对于扩大REITs市场规模，盘活存量资产来说无疑注入了强劲的动力。

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