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行业发展进入快通道！住房租赁行业系统性金融体系初建

中房俱乐部CREC

2023-03-25

导读：从机构化、规模化走向金融化

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今年两会国务院总理李克强在政府工作报告中提到，要加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。住建部倪虹也提出增加保障性租赁住房的供给和长租房的建设。

回顾近两年住房租赁行业的发展，2022年以培育发展保障性租赁住房为重心，我国住房租赁市场发展节奏明显加快，进入2023年，支持住房租赁市场发展的导向仍在延续，行业金融支持政策进一步加码。

#01.

住房租赁行业从机构化、规模化走向金融化

（一）住房租赁行业金融支持政策不断加码

近年来国家将发展租赁住房作为解决大城市住房突出问题的突破口，在相关土地、财税、金融等政策方面逐步完善，住房租赁市场正在迎来政策红利期。从近几年出台的政策来看，住房租赁行业政策颗粒度不断变细，“组合拳”叠加效应逐步释放。政策重心从“市场监管→权益保障→租赁供应→金融支持”转变，金融税收支持政策从2019年的7%提升至2023年（1-2月）的20%。

图：2019-2023年（1-2）月住房租赁行业相关政策分类

数据来源：公开资料搜集，克而瑞租售整理

（二）金融政策支持更加全面，从保租房过渡到市场化房源

在过去的2022年，住房租赁金融支持相关的政策多针对于保障性租赁住房。2022年发布的《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》、《关于银行保险机构支持保障性租赁住房市场发展的指导意见》、《深入推进公募REITs试点，进一步促进投融资良性循环》等政策，加强对保障性租赁住房建设、运营、退出等的金融支持。2022年年底300亿元住房租赁基金的落地以及中国REITs论坛的召开，决策层开始将政策的支持既给到了保障性租赁住房，同时也给到市场化租赁住房。

2023年一季度，1000亿元的住房租赁贷款支持计划瞄准市场化租赁房源，2月出台的“金融十七条”更是全方面地为住房租赁企业提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务体系，覆盖市场化租赁房源和保租房。随着住房租赁行业迈入新的发展阶段，政策支持和优惠从侧重保租房发展，过渡到兼具保租房和市场化租赁住房发展，从而形成保障性和市场化租赁住房相互补充，互为发展的局面。

表：2022-2023.2金融支持政策列表

资料来源：克而瑞租售整理

#02.

金融创新进程加速，金融体系初步搭建

2023年一季度，1月有关部门拟设立1000亿元住房租赁贷款支持计划，支持部分城市试点市场化批量收购存量住房；建设银行与万科共同成立建万住房租赁投资基金，规模100亿元；2月人民银行、银保监会发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》，拟出台“金融17条”，加大住房租赁市场支持力度等。整体来看，2023年一季度金融支持力度不断加码，金融创新进程加速。

（一）“金融十七条”——畅通金融全流程支持

2月24日，人民银行、银保监会公布了《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》（以下称《意见》），向社会公开征求意见。这是继年初1000亿元住房租赁贷款支持计划，以及此前发布的“金融16条”中，鼓励金融机构加大住房租赁金融支持力度等措施后，又一支持住房租赁市场发展的重磅金融政策。

《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》出台的核心就是为加快住房租赁金融市场规范发展。《意见》共17条，围绕住房租赁供给侧结构性改革方向，以商业可持续为基本前提，重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展，为租赁住房的投资、开发、运营和管理提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务体系。具体来看主要能解决住房租赁相关以下三个方面的难题。

1、解决住房租赁企业融资难的问题，助力住房租赁企业融资的同时也加快了住房租赁企业商业模式创新。

解决更多住房租赁企业融资难的问题，无论是创业系、房企系还是酒店系住房租赁企业，无论是新建类的还是改建类的模式都能在融资上获得助力。《意见》中明确支持商业银行向各类主体新建、改建长期租赁住房发放开发建设贷款，期限一般3年，最长不超过5年；鼓励商业银行向符合条件的主体发放租赁住房团体购房贷款，期限最长不超过30年；支持向自有产权的住房租赁企业发放住房租赁经营性贷款，允许经营性贷款置换开发贷款，期限最长不超过20年。对向非自有产权的住房租赁企业发放的经营性贷款，期限最长不超过5年。

最重要的是有了融资的支持，加强信贷精准投放，对一些住房租赁企业的现金流可以起到较大改善作用。各派系住房租赁企业更有动力去创新更多的商业模式，共同推动住房租赁行业的发展。

2、拓宽住房租赁企业的融资渠道，多元化住房租赁企业的投融资渠道

前面第一点是融资量的支持，这里是多元化了住房租赁企业的融资方式。《意见》支持商业银行除了发行用于住房租赁的金融债券，拓宽住房租赁企业债券融资渠道，还创新住房租赁担保债券(Cover Bond)，稳步发展房地产投资信托基金(REITs)，引导各类社会资金有序投资住房租赁领域。

特别是在房地产投资信托基金(REITs)方面，《意见》提出，稳步推进REITs试点工作，在把控风险前提下，募集资金用于住房租赁企业持有并经营长期租赁住房。支持REITs份额交易流通，促进长期稳定经营，防范短期炒作。优先支持雄安新区、海南自由贸易港、深圳中国特色社会主义先行示范区等国家政策重点支持区域以及人口净流入的大城市开展REITs试点，为利用各类建设用地(含集体建设用地、企事业单位自有空闲土地等)依法依规建设和持有运营长期租赁住房的企业提供资金支持。

这也透露出相较其金融属性、资产属性，未来相关政策会更为关注、呵护、培育住房的居住属性、民生属性。最终金融支持的目的也是为了大力发展长租房市场，推进保障性住房建设，加快构建高端有市场、低端有保障的住房制度。这既有利于从需求端解决住房难、住房贵的问题，也有利于从供给端有效抑制房价过快上涨、促进房地产市场平稳健康发展。

3、意见加强和完善住房租赁金融管理，对于想长期深耕住房租赁的企业而言是注入了一剂“强心针”

《意见》严格住房租赁金融业务边界，严禁以支持住房租赁的名义为非租赁住房融资。加强信贷资金管理，规范直接融资产品创新，建立住房租赁金融监测评估体系，防范住房租赁金融风险。回顾住房租赁行业的发展，其中由于金融监管缺乏带来的企业暴雷对行业发展带来的伤害是极大的。企业暴雷带来的直接影响就是租赁市场中的各个参与方开始以理性的态度审视企业发展模式和市场的发展方向，由量的增长转向质的提升，关注企业发展的健康度，重视运营和利润，这其中最需要的就是国家在政策上加强和完善住房租赁金融管理。

此次《意见》重心之一就是加强和完善住房租赁行业的金融管理，这无疑是给想长期深耕的租赁企业打了一剂“强心针”。无论是解决住房租赁企业融资难，多元化住房租赁企业融资，还是加强完善住房租赁行业的金融创新，根本上来讲都是对住房租赁行业发展的进一步把关，加大融资的同时对企业主体在资质、品质、运营的规范性和稳定性方面有着严格的要求，这既保护了投资者，也对行业的高质量发展起到了激励与约束的双重作用，都是从根本上保证行业和企业发展的可持续性。

（二）千亿住房租赁贷款支持计划——蓄势待发

为贯彻落实中央经济工作会议部署，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，有关部门起草了《改善优质房企资产负债表计划行动方案》，拟重点推进21项工作任务，引导优质房企资产负债表回归安全区间，推动行业向新发展模式平稳过渡。在推动住房租赁市场建设方面，金融部门近期也将出台金融支持住房租赁市场发展的相关文件，并设立1000亿元住房租赁贷款支持计划，支持部分城市试点市场化批量收购存量住房，扩大租赁住房供给。

值得注意的是1000亿元住房租赁贷款支持计划针对的是市场化租赁住房，而此前政策更多的针对保租房。由此看出，政策正在发生好的调整，保障性和市场化双轮驱动的局面正在有序形成中，住房行业逐渐步入良性发展轨道。

此外，这1000亿元的住房租赁贷款支持计划支持批量收购存量住房，意味着租赁市场和买卖市场的有机结合，有利于构建租购并举的住房体系。企业收购现成的商品房改造成为租赁住房，既在一定程度上解决了长租产品的供应问题，也缓解了当下商品房销售低迷情况下，商品房流动性问题。

但同时我们也需要关注未来使用这1000亿元住房租赁贷款的市场主体。作为资产的持有者，预计未来会有两类主体，一类是持有型的运营商，另一类是持有的投资机构，它的运营可能是外包的这样一种形式。

此外，关于贷款利率、具体的贷款条件和流程也需要我们关注。住房租赁贷款支持计划的落地将进一步优化行业整体金融环境，从而提振企业参与的积极性，推动住房租赁市场活跃度提升，期待后续更多细则落地。

（三）住房租赁基金——建行“探路”房地产市场发展新模式

在国家各相关部门和监管机构的支持下，建信住房租赁基金于2022年10月19日正式注册成立，募集规模为人民币300亿元。2022年10月31日，基金首笔出资款50亿元实缴到位。截至2023年3月10日，建信住房租赁基金已签约项目13个，总资产规模42.34亿元，向市场提供长租公寓约7600套，项目涉及六家开发商，分别位于北京、上海、成都、杭州、武汉等地。其中，已交割项目12个，基金实现出资37.85亿元。

1、万科与建行强强联合：成立百亿住房租赁基金

2023年1月17日，建设银行旗下建信住房租赁基金与万科集团联合创立的“建万住房租赁投资基金”在北京举行揭牌仪式。仪式上，建设银行董事长田国立和万科集团董事会主席郁亮出席并见证了基金的揭牌及首批6个项目的交易文件和合作协议的签署。

本次双方携手成立的基金规模高达100亿元，其中建信租赁住房基金（母基金）认缴出资约80亿元，万科认缴出资约20亿元，后续可能开放不超过30亿元的额度向社会资本进行市场化募集。当日，建行与万科签署了第一批合作项目的交易文件和合作协议，包括北京、上海、成都和武汉的6个已运营的万科泊寓，合作规模约24亿元。第二批项目的合作也在启动序列。

2、建行与北京保障房中心、北京首开、北京大兴投资集团有限公司三方或下属主体共同出资设立子基金

2023年2月28日，建设银行发布公告称，建信住房租赁基金将与北京保障房中心有限公司、北京首都开发控股（集团）有限公司、北京大兴投资集团有限公司三方或下属主体共同出资设立子基金。基金规模为人民币50亿元，其中建信住房租赁基金认缴规模不超过人民币34.99亿元。

随着业务持续推进，基金发挥的作用和成效已初步显现。具体来看，建信住房租赁基金能有效盘活存量，在扩大租赁住房供给的同时缓解房企流动性压力。基金收购后，将这些资产改造为租赁住房，为市场增加了长租房源供给，同时助力房企资产变现，缓解流动性压力。

同时，建信住房租赁基金充分发挥金融资源撬动整合作用，通过设立子基金，引导带动各方社会资金共同参与存量资产盘活，扩大住房租赁市场投资规模。基金目前在各子基金出资比例约为50%-70%，基金的撬动效应初步显现。建行住房租赁金融新模式的探索与落地，对行业起到了示范作用，未来或许会有其他金融机构进行类似的尝试。

#03.

小结

住房租赁行业从机构化、规模化走向金融化，金融创新进程不断加速。通过金融支持政策对住房租赁行业发展的进一步把关，加大融资的同时对企业主体在资质、品质、运营的规范性和稳定性方面有着严格的要求，对行业的高质量发展起到了激励与约束的双重作用，都是从根本上保证行业和企业发展的可持续性。

长期以来，租赁住房项目面临投资回收期长、资金使用效率低的问题，此次建立“投融管退”全链条的金融支持体系后，将为专业企业提供长期有效的资金支持，有助于各类主体新建、改建长租房、盘活存量房屋，并且长期持有、稳健运营，有效增加保租房和市场化长租房供应，从而解决大城市新市民、青年人等群体住房问题。