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龙湖冠寓：规模及营收稳健增长，连续两年实现盈利！

中房俱乐部CREC

2023-04-04

导读：长租公寓有望迎来“最好的时代”

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随着流动人口不断增多，城镇化率不断提升，以及国家坚持“租购并举”的住房制度下，租赁市场这张万亿级的画卷，正在加速铺展开来。近年来，部分集中式长租公寓运营商，在运营、服务、资产端开始展现优势，与政策引导同行，不断夯实健康可持续的发展路径。

近日，龙湖集团发布2022年业绩报，报告期内冠寓实现租金收入24.4亿元，同比增长9%。继2021年首次实现盈利后，龙湖冠寓已连续两年实现盈利，领跑全国大型集中式公寓企业，与此同时，冠寓也已成为龙湖集团经营性收入持续增长的新支撑和利润增长的新动力。

#01.

营业收入与利润双增长

龙湖集团业绩报显示，2022年龙湖集团实现收入及盈利的双增长，这在行业整体下行，多数房企出现亏损的情况下，实属难能可贵。这与龙湖集团多航道业务协同发力、积极构筑新增长曲线密不可分。

据财报数据显示，2022年除开发业务外，龙湖集团由运营及服务业务组成的经营性收入实现236亿，同比增长25%，经营性利润占比提升10个百分点，达到27%。由此可见，运营业务和服务业务，已成为与地产开发并行的第二、第三增长曲线，是龙湖集团穿越周期的压舱石。

作为运营增长曲线的重要组成部分，龙湖冠寓的表现亮眼，2022年实现租金收入24.4亿元，同比增长9%，近五年复合增长率超过50%，已连续2年实现营收及利润的双增长，已成为集团经营性收入的稳定贡献源。据龙湖集团新任董事长陈序平表示，龙湖冠寓2023年预计也将有良性的盈利增长。

数据来源：龙湖集团年报

持续稳健盈利的背后是龙湖集团在战略上笃定长租公寓业务发展，冠寓在产品、运营、服务以及资管能力的不断提升。冠寓的运营数据就是直观的体现，截至2022年末，冠寓累计服务租户近50万，线上终端用户数累计超300万，“冠企荟”合作企业近3万家，“住梦计划”覆盖毕业生15万，已开业6个月及以上房源出租率91.1%，租户满意度达95%。

与此同时，越来越多的租客将冠寓作为长期居住的选择，目前，在冠寓租住时间超过3年的租户已覆盖全国30余城的超200家门店。

此外，龙湖冠寓还积极参与城市更新，盘活存量资产，推动地方保障性租赁住房及人才公寓建设，累计落地约4万间。

#02.

耐心+理性+机遇，长坡厚雪下的生意逻辑

近年来，伴随着“租购并举”住房制度建设的不断深入，住房租赁的各项支持政策也密集出台，我国住房租赁市场加速发展，租赁住房也已成为居民解决住房需求的重要途径之一。

根据克而瑞数据测算，一线城市及流动人口存量较为庞大的城市，对租赁需求较强，供需矛盾突出。在五年后，随着高校毕业生人数的增加，未来一二线重点城市的租房潜力将被逐渐激活，租赁需求也将不断扩大，租赁市场也更具发展潜力。

表：重点城市未来5年潜在租赁需求

注：1）流动人口租房人数计算基础：根据国家人口计生委发布的《2013年中国流动人口发展报告》，流动人口家庭中租住私房的比例平均为67.3%，本次测算仍沿用该比例；毕业生人口有流进流出情况，统一记为毕业生人口。

2）规模及人口增速依据：

人口增速：根据过去10年国家统计局公布的各城流动人口数据算出复合增长率，再计算出5年的增长率，在保证流动人口增速相同的情况下，同样按照5年的增长率推算。

数据来源：各城市统计局、公开资料

数量上供需矛盾突出之外，我国租赁住房的品质供需矛盾也尤为显著。党的二十大报告在“增进民生福祉，提高人民生活品质”的大框架下强调加快建设租购并举住房制度，表明我国租赁住房行业迈入高质量发展阶段，对住房租赁企业也提出了更高的要求。

租赁住房是“长坡厚雪“的优质赛道，龙湖冠寓在坚守长期主义的同时，在产品端、服务端和运营端不断精进，已建立起显著的竞争优势。

产品端，龙湖冠寓通过服务和产品的创新匹配，不断打磨更适宜新市民、青年人的生活空间。除了打造满足白领客户需求的松果产品外，龙湖冠寓同时可以专业的视角与判断，通过与客户访谈、画像描摹、行为研究，定制设计并打造客户的专属产品。

服务端，龙湖冠寓已在20类服务场景，形成流程规范，在150余项细分服务场景建立标准，并打造了100%覆盖内、外部门店的品质联查机制。处在满足美好人居生活的征程上，龙湖冠寓同样注重租客情感需求的满足，以社区和青年文化为核心，倡导“去孤岛化”的租住生态。

据统计，龙湖冠寓每年均举办2000余场社群活动，龙湖冠寓近千名以95后为主的年轻运营官，以伙伴、朋友的身份，为客户提供专业、活力、贴心、暖心的品质化服务。

2022年龙湖冠寓进行产品代际更新和服务升级，将更契合“长租”的空间与服务，融入到租客的生活之中。

规模和品牌方面优势显著。截至2022年末，冠寓已在全国高量级城市开业11.6万间，管理规模超过16万间，据克而瑞监测，冠寓累计开业房源规模稳居行业第二，品牌影响力居行业前列。分城市来看，龙湖冠寓在深圳、杭州、南京、武汉、成都等重点城市的开业房源规模位居集中式公寓TOP5，其中，武汉、成都的开业规模位居TOP1，市场占有率较高。

数据来源：龙湖集团年报

#03.

迎接资管大时代的到来

2022年全国4单保租房公募REITs成功发行，意味着我国保障性租赁住房跑通了“投融建管退”的资管全周期，华润有巢REIT的发行更是为市场化租赁住房REITs的发展抢先探路。证监会副主席李超表示，要进一步扩大REITs试点范围，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房等领域。可见，未来市场化租赁住房REITs也有望破冰上市。

除REITs外，租赁基金、金融债券等方式的金融支持力度也不断加码，助力探索房地产新发展模式。今年2月，中国人民银行、银保监会起草了《关于金融支持住房租赁市场发展的意见(征求意见稿)》，《意见》共17条，围绕住房租赁供给侧结构性改革方向，以商业可持续为基本前提，重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展，为租赁住房的投资、开发、运营和管理提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务体系。以商业可持续为基本前提，可见，金融资本青睐的是能持续升值及带来优质现金流的资产。

在此背景下，我国住房租赁行业也正加速进入专业化资管时代，相对应的，对住房租赁企业的资管能力也提出更高的要求，包括保障属性高、租户稳定、出租率高、运营能力佳、收益较为稳定等，行业头部企业也开始将提升资管能力放在更加突出的位置。

基于过往的探索与沉淀，冠寓已形成数智运营、智慧建造、精益服务、共建共赢四大核心优势，而由此带来的稳定的出租率、高满意度、收入及资产增值，是冠寓整体资管能力的直观展现。

高效的数智运营已成为冠寓于行业内的一大标签，也是冠寓突破长租公寓盈利难题和实现可持续发展的重要抓手。目前，龙湖冠寓数字化六大智能系统、数据化平台、九大链条工具打通全链条生态，覆盖90%的场景，围绕“投、融、建、管”等环节，为租客、门店、业主等提供全场景的服务与支持。

租户端，龙湖冠寓通过冠寓APP、冠寓小程序、冠寓M站为租客提供智能化服务——看房、签约、入住后的服务需求、水电、续租、转租等全生命租期的租房需求都可以通过手机在线完成。

运营端，依托物联网智慧运营平台，冠寓实现了物理场景与数字管理平台的连接。在自研的驾驶舱和指挥舱管理系统两个系统助力下，门店运营者可以做到经营情况的实时监控、自动预警、智能定价、智能管控等，既严控服务品质，也有效节省时间、人力成本，提升效率。

更重要的是，通过数字化系统对整体运营流程中各个节点的数据监控，龙湖冠寓能进行更为高效的数字化管理决策，并通过颗粒度不断细化的管理和对于市场变化的敏捷应对，降低经营风险，提升经营效益。

得益于极致的数智运营，冠寓在保证高质量服务的前提下，实现了行业领先的运营效率，并凭借着出色的资管能力赢得地方政府、企业的青睐。截至目前，龙湖冠寓已与数十家政府、央国企、大型企业、村集体等，签订房源委托运营管理合作，进行存量空间盘活、全周期合作模式，在有效解决城市青年群租房难题之外，还有助于提升社会资产使用效率，焕新城市发展活力，助力合作方资产保值增值，实现政府、企业、客户的多方共赢。

以龙湖冠寓北京亚运村关庄店为例，该项目原是位于关庄地铁口的一处闲置旧厂区，龙湖冠寓充分发挥建设及运营优势，从颜值和功能两方面同时着手，对空间进行提质改造和精细化管理，使废弃的园区重焕新生，实现资产保值增值。目前，该项目运营期间出租率稳定在95%以上，联合办公业态，已成为区域存量盘活的代表性项目。

#04.

长租公寓有望迎来“最好的时代”

我国租赁住房需求展示出强劲的基本面，未来有很大的发展空间，而随着政策红利的持续释放，行业也进入加速发展阶段。当前，我国大中城市发展已从增量时代迈入存量时代，住房租赁行业也逐渐进入大资管时代，拥有“投、建、管、服、退“全链条资管能力的租赁企业将在行业中脱颖而出，迎来更多发展机遇。

作为行业的先行者，龙湖冠寓凭借着数智运营、智慧建造、精益服务、共建共赢四大核心优势，已构建出领先的空间资管能力，未来有望迎来更广阔的发展空间。龙湖集团管理层也对冠寓的发展寄予厚望，其管理层在业绩发布会上提到，未来5年内，包括冠寓在内的非地产开发业务利润占比将达50%以上。

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