碧桂园28亿拿地！杭州合肥土拍依旧“火爆”

◎  文 /谢杨春、吴嘉茗

• 本轮杭州供应地块以刚需和低密度改善为主，整体质量不如前一批次

本次供地刚需项目以地铁盘为主，包括位于西浦路站周边的浦沿地块、江东二路站周边的江东地块、临平区乔司新城地块和萧山区新塘地块，距离地铁站均仅有几百米。

低密度改善地块则多位于景区周边，例如位于西湖边龙坞景区的2宗地块，容积率仅1.1，也是本次销售限价最高（45500元/平方米、含精装修）的地块，另外还有萧山区湘湖旅游度假区地块，容积率1.3，销售限价32750元/平方米（含精装修）。

按区域来看，萧山区、临平区和余杭区是本次出让的主力区域，萧山区3宗地块的总建面达到28万平方米。而滨江区和钱塘区各自出让1宗地，总建面分别为10.5万平方米和8.4万平方米。

整体来看，本轮供地多集中在外围区域。虽然没有绝对核心的优质“宝地”且整体质量较前一批次略有下降，但依旧高热，地块平均报名房企数量在10家左右。一方面是得益于市场回暖带来的信心与预期的提升，房企在上半年补货需求较大，另一方面本次供出多幅低密度宅地，一定程度上带动整体热度。

• 三分之二地块摇号创2022年以来新高，整体地房比0.54盈利空间仍存

从出让结果来看，12宗含宅地块全部成功出让，其中8宗地块进入摇号环节，本次摇号触顶成交的比例达到67%，再次创下2022年以来新高。另外还有1宗地块溢价出让以及3宗地块底价成交，整体溢价率8.47%，平均楼板价16682元/平方米，土地市场热度持续高温。

• 民企投资持续复苏，碧桂园时隔9个月首次在集中供地拿地

作为民企投资相对活跃的城市，杭州本次12宗地块中有10宗由民企竞得，民企拿地总金额142.1亿元，占比高达85%。

民企之中，滨江以29.1亿竞得2宗地块，也是本次拿地金额最高的房企，此外碧桂园也现身杭州拿地，并通过摇号竞得滨江浦沿地块，总价28.3亿元，是本次总价最高地块，这也是碧桂园自2022年7月份以来首次在集中供地有所斩获。此外，龙湖、伟星、坤和、天阳等多家民企均有所斩获。

合肥今日市区和肥西县分别出让11宗、5宗含宅用地，总建面达到181.4万平方米。整体来看地块仍保持在较高质量，例如滨湖区省府东地块、包河区五里庙地块等周边配套都较为完善，肥西县出让的几宗地块也由于靠近经开区、 高新区而吸引了较多房企参拍。 

因此，本轮土拍也延续了上一轮的超高关注度：据不完全统计，参拍房企总数超过60家，其中滨湖区省府东板块BK202303地块参拍房企数量超过30家，包河BH202302号地块、肥西县07、08号地块的参拍房企数量也均超过10家，甚至多于一些市区地块。 

从报名房企来看，以央国企和深耕合肥的民企为主，根据不完全统计，保利、华润、招商、中海皆有现身，而伟星则报名7宗地。

最终，16宗地块（含肥西县）中有10宗进入竞品质环节，总成交价约为142.5亿元，整体溢价率达到12.39%，仅包河区3宗城市更新用地、高新区租赁用房地块和蜀山区SS202302号地块成交，蜀山区另一宗地块延期出让。土地市场“冰火两重天”之下，普通商品房地块基本都进入竞品质环节，土地市场明显延续了高热度运行。

整体来看，杭州、合肥今日土拍均保持了较高的市场热度，且具有以下3大特征：一是两个城市本次供应地块的质量都不及上一批次，但市场依旧保持“火爆”；二是民企投资意愿持续复苏，尤其杭州民企拿地比例高达85%，且诸如碧桂园这类许久未在集中供地拿地的房企也现身并有所斩获；三是在热点城市土地市场再度恢复“僧多粥少”之下，房企也开始从聚焦中心区域向周边延伸，从本次肥西5宗地块均进入竞品质环节可见一斑。

结合前几日上海土拍来看，当前土地市场热度延续性显著好于新房市场，虽然整体呈现点状回暖、城市分化的格局，但土地的火热一定程度上提振整体市场信心。从杭州、合肥今日土拍来看，也正在逐步走出需要靠优质地块刺激房企拿地的局面。

我们认为，随着民企投资热情的恢复和央企持续的高力度拿地，不同城市之间的土地市场还将持续分化。僧多粥少之下，地块竞争将加剧，一方面央国企投资周期将被拉长，民企投资逐渐恢复，本土民企存在“捡漏机遇”，另一方面，随着竞争提升，投资策略也会从仅关注核心区域、核心地块延展向城市外围区域，带动整体市场热度提升。