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2023年半年度住房租赁行业盘点

中房俱乐部CREC

2023-07-12

导读：上半年各家租赁企业的表现如何？

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近年来我国对住房租赁行业的重视程度明显提升，政策支持力度也持续加大。进入2023年国家住房租赁政策动作频繁，从中央到地方，涉及保障性租赁住房建设目标、权益保障、市场监管以及金融支持等各个方面，一系列的政策“组合拳”，全力保障租赁市场发展，体现了国家推动实现住有所居、宜居安居的坚定决心。

在行业经营环境利好不断的情况下，2023年上半年各家租赁企业的表现如何？

对此，克而瑞租售《2023上半年中国住房租赁企业运营规模排行榜》，为大家带来解读！

2023年上半年住房租赁市场分析

1、顶层设计不断完善，行业规范化道路进程加快

2021年国务院办公厅22号文中，第一次明确了国家层面的住房保障体系的顶层设计。在此之后，中央政府及各部门、地方政府陆续出台多项利好政策，从政策指引、土地供应、资金支持、市场监管等多方面对发展租赁住房给予大力支持，多项政策逐渐形成合力。

从2023年上半年出台的政策来看，上半年共出台租赁相关政策102条，涉及金融税收、权益保障、市场监管以及租赁供应等方面。

在租赁供应方面，各城市明确了2023年年度筹集目标，筹集方式以及目标拆解。租赁供应类的政策数量占比高达46%，由此可见，2023年依然是各地发力建设租赁住房重要的一年，多渠道增加租赁住房的有效供给将帮助更多青年人实现住有所居。

在金融税收方面，租赁企业迎来重大利好，2月份发布的“金融十七条” 全方面地为住房租赁企业提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务体系，覆盖市场化租赁房源和保障房。

此外，优化公积金租房提取业务，多地对公积金租房提取业务、提取额度等多方面作出了相应规定，对多子女家庭有一定支持。整体来看，2023年上半年金融支持力度不断加码，金融税收的政策数量占比16%，金融创新进程加速，住房租赁行业从机构化、规模化走向金融化。

在权益保障和市场监管方面，明确了保障性租赁住房的认定标准，以及可以享受金融、土地、财政、税费、用水电气等优惠政策。此外，加强住房租赁市场监管，规范住房租赁企业行为，防范住房租赁风险，保障住房租赁资金安全。

图：2023上半年住房租赁政策类型占比情况

资料来源：克而瑞租售

2、上半年全国租赁市场租金同环比小幅下跌，新增供应同比下跌，租赁市场整体较为平稳

聚焦市场租金表现来看，相较于2022年，租金水平整体较为平稳，小幅下跌。2023年上半年，全国55城个人房源租金为33.00元/平方米/月，环比下跌0.24%，同比来看，下跌0.42%。

逐月来看，今年上半年4月份租金达到年中峰值，达到32.99元/平方米/月，进入6月份，全国55城个人房源平均租金为33.42元/平米/月，6月受毕业旺季到来的影响，55城租金同环比出现小幅回升，同比上涨0.27%，环比上升1.64%，但整体来看，毕业旺季并没有带来显著的租金上涨。

今年高校毕业生整体的规模超过1100万人，接下来的7-8月预计将激发租赁市场活力。

资料来源：克而瑞租售

供应层面，从新增供应角度来看，2023年上半年个人房源新增供应同比跌幅6.65%，环比上涨8.00%。

逐月来看，2月份个人房源新增供应达到峰值，同比连续7个月首次出现正增长。3-5月份，新增供应量同比出现持续下跌。近期随着春节后返程以及春招需求的集中释放，市场上新增供应依旧维持下跌趋势。6月份，个人房源新增供应量较上月出现下跌，较去年同期同比下降17.54%。

尽管进入毕业季，但整体租赁市场并未出现明显热度，租金较为平稳，新增供应更是出现下跌。

资料来源：克而瑞租售

2023年上半年集中式公寓规模榜单解读

1、TOP30企业开业规模超96万间，环比增长4.35%，同比增长9.55%

2023年上半年，TOP30集中式长租公寓累计开业规模96.43万间，同比增长9.55%，环比增长4.35%，相较于上一季度增速有所加快。

2023年上半年核心城市大型租赁社区集中入市，尤其上海多个大型租赁社区开业，因而导致租赁企业整体开业增速加快。

资料来源：克而瑞租售

开业规模榜中，万科泊寓、龙湖冠寓开业规模突破11万间，其中万科泊寓以17.09万间的成绩遥遥领先，位居榜首。TOP3头部企业开业规模共计36.50万间，占TOP30企业开业规模的38%，TOP30入榜企业开业规模门槛上升至8322间，相较于上一季度，提升了1378间，入榜门槛以较大的幅度持续提升。

值得注意的是，国家保持对人才的重视，加大对人才的扶持力度，筑巢引凤，使人才安居乐业。市场上不少运营商以人才公寓作为切入点，本季度人才社区运营商表现可观，漫柏集团以开业规模8322间首次进入TOP30。

从排名变化上来看，TOP10公寓企业排名相对稳定，头部企业保持优势。排名前十的企业中，房企系的企业占比超半数，房企系依靠自身优势，在重资产模式下，大型租赁社区的加速进场，市场占有率不断提升。

国央企系作为住房租赁市场上的一股重要力量，2023年以来不断有新项目入市，本季度中海长租公寓（海堂、友里）新开同比增长75.7%，上海城方同比增长54.93%，环比增长29.76%，未来还有六大储备项目，预计提供房源超5000套。

值得注意的是，部分地方性企业如抱家公寓、恒泰星寓等环比增速表现亮眼，开业规模排名不断上升。当然，也有部分长租公寓品牌受房企爆雷影响，关掉部分门店，排名较上一季度排名有所延后。

2、TOP30企业管理规模超133万间，同比增速加快

本季度TO30租赁企业管理规模133.02万间，本季度累计拓店规模超2.95万间，管理规模环比增长2.27%，同比增速8.64%，受政策和金融环境利好的影响，管理规模持续增加。

资料来源：克而瑞租售

在管理规模榜中，入榜企业管理规模门槛为13104间，TOP3管理规模共计超47万间，占TOP30管理规模的35%，企业头部效应依然显著。万科泊寓和龙湖冠寓分别以21.70万间和16.33万间的管理规模持续摘得冠军和亚军席位。

从入榜企业整体来看，房企系公寓管理规模约是创业系的3倍，但以轻资产为主要拓展方式的乐乎、百瑞纪集团也已拓展超12万+间，跻身进入前十。与去年同期相比，国企系、央企系企业厚积薄发，资产规模持续增加，不断有新的品牌上榜，如：恒泰星寓、浦发有家、金桥集团均首次上榜管理规模TOP30。随着保租房筹建力度的加大，预计未来将会有更多的国企系品牌跻身TOP30。

从管理规模增速来看，2023年上半年，运营商系的城家公寓拓店速度较快，其中2023年二季度城家在上海、北京、苏州、内蒙古累计拓展房源近5000间，同比增长54.20%，环比增长9.63%。此外，房企系的金地草莓社区同样表现亮眼，管理规模同比增长42.45%，环比增长9.18%。

3、租赁企业城市布局越来越聚焦

住房租赁行业发展十多年以来，租赁企业数量已达万级规模，租赁行业市场主体筑基初步完成，越来越多的租赁企业开始思考企业战略打法，比如跨城市发展还是跨产品线发展，随着对城市认知的加深和自身运营经验的积累，发现跨产品线发展更容易。

此外，2021年以来，各城市陆续发布“十四五”保障性租赁住房筹建目标，部分二三线城市也承担较高的任务，很多城市将闲置的人才公寓、公租房、企业员工宿舍等存量房屋转化为保租房，租金也远低于市场化长租公寓。

与此同时，很多地方政府为了更好地完成保租房筹建与运营管理，也纷纷成立本土国有住房租赁品牌，外来品牌进入的壁垒升高，这些在一定程度也降低了全国化布局的租赁企业进入的积极性。

因此，租赁企业越来越趋向于自身擅长的区域做深耕发展。

根据克而瑞租售监测，从2023年上半年新开业项目布局城市来看，企业布局更加聚焦租赁市场发展较好的一二线核心城市，2023年上半年北上广深四个一线城市新开项目占比达到61%。

图：2023年上半年新开项目数量分布情况

资料来源：公开资料整理

很多企业也明确表示未来投资布局将聚焦核心城市，深耕发展。以乐乎公寓为例，2023年上半年新开业5个项目，全部位于北京和上海。

克而瑞租售于今年5月份对乐乎集团CEO 罗意先生进行了一场“赁客秀”专访，罗意先生表示，乐乎集团已经成立9年，目前已进驻了12个城市，2021年以来住房租赁行业进入新的发展阶段，国家开启多渠道供给，乐乎也针对行业的变化做了战略升级，慢下来，不注重规模，更关注质量。现在乐乎开始做减法，城市只聚焦北京、上海、杭州，其他城市都是机会型项目。

相较于运营企业，投资机构更加看重城市租赁市场的可持续性和资产升值空间，主要聚焦于租赁市场较为火热的一线城市。某知名投资机构负责人也表示，目前只关注北京、上海、深圳三个城市的长租公寓项目，不考虑其他城市。

4、多个住房租赁品牌加速入市

在政策与金融发展的加持下，公寓市场正逐渐向好发展。2023年以来，多个住房租赁品牌加速入市，越来越多企业和机构开始布局公寓市场，公寓产品成为业主、投资者炙手可热的选择之一。

从今年入市的住房租赁品牌来看，地方国企占比50%。地方国企作为保租房筹集的主力军，快速推进住房租赁业务落地，不断发布自身住房租赁品牌。2023年年初济南城市发展集团、成都兴城集团等先后成立“城发成家”“兴城之家”租赁运营品牌。

资管公司也开始布局租赁赛道。5月，资产管理公司领盛投资宣布全面开启中国长租公寓领域的战略性投资布局。随着“领禾盛铭”以及全新长租公寓品牌“COZI可遇”推出，领盛完成了在中国长租公寓行业投资布局的重要一环。中介系贝壳租房在成都站打造的首个长租公寓自营品牌项目——贝壳·海盐公寓，于6月份正式在成都成华区建设路落地。

此外，不少酒店集团在今年也陆续推出公寓品牌，4月国际酒店集团凯悦推出新的中高有限服务品牌 Hyatt Studios ；5月，希尔顿集团宣布推出新品牌Project H3。

表：2023年新入市住房租赁品牌

资料来源：公开资料整理

5、大型租赁社区供应步伐加快

近年来，国家大力发展保障性租赁住房，“十四五”期间，全国40个重点城市计划新增保障性租赁住房650万套（间）。经过2-3年的建设期，保障性租赁住房的上市供应步伐逐步加快。从前两年的重建设，到如今进入建设和供应并重期。

在2023年上半年的新开业公寓项目中，上海大型租赁社区开业房源数占比48%，其次为厦门占比23%。上海作为全国租赁市场发展的主阵地，根据克而瑞租售的整理数据，截止到2023年6月份上海新建保租房已入市项目超20个供应房源约3万间，其中房源超过1000间的大型租赁社区有9个项目， 2023年内预计将还有15个项目约3.5万间的新建保租房房源投入市场。

从今年上半年开业的项目来看，泊寓|院儿·厦门海湾社区是上半年开业规模最大的租赁社区，提供8000套房源。此外，地方国企上海城投开业两个大型租赁社区带来3596间的房源增量。上海城投其余的三个社区（九星社区、张江社区、临港社区）也正在紧锣密鼓推进建设中，预计“十四五”期间共计可提供14780套房源。新增土地建设的租赁住房项目通常开发周期较长、入市缓慢，但通常体量较大，一旦入市，可迅速助力企业抢占市场，填补市场供应缺口。此外，地方国企的快步跟进，有助于租赁市场的健康有序发展。

表：2023上半年部分新开业大型租赁社区项目列表

资料来源：克而瑞租售整理

备注：大型租赁社区项目房源≥1000间

小结

在国家大力倡导租赁住房的政策红利下，租赁行业正向好发展。2023年作为保租房入市的元年，大量的租赁社区集中入市对租赁市场起到了“压舱石”和“稳定器”的作用，也将有利于健全规范租赁市场。

租赁行业被越来越多的企业和投资机构看好，纷纷推出自身租赁品牌，完成战略布局。租赁企业不再盲目追求规模扩张，而是聚焦核心城市深耕，稳扎稳打，通过优质资产提升企业和资产的抗风险能力。

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