地产重整“破局”第一股出炉，招商平安资产入局

如今楼市，继续走在“松绑”的路上。一些房企没来得及缓口气，就离场了，比如刚被宣判退市的曾经“千亿黑马标杆”阳光城，令人唏嘘不已。

截至目前，A股年内被强制退市房企，包括最先蓝光（6月份）拿下退市第一单，后续如泰禾、粤泰、宋都、中天、嘉凯城、美好置业，以及最新的阳光城。

“被强制退市”背后，“被ST”风险警示（连续两年亏损）只是其表，更多是债务爆雷，逾期规模“滚雪球式”猛增，短债如洪水般集中到期，被投资人无情抛弃。

比如中天金融，今年6月底退市前的档口，曾公告披露自4月下旬被平安银行惠州分行申请破产重整以来，到5月初已启动预重整，但包括控股股东金世旗国际控股及公司高管层无任何积极动作，股票最终触发强制退市红线。

相反，泛海控股、华夏幸福、金科股份、荣盛发展等A股房企，却积极自救，释放各种重大利好刺激股价，直接从“1元股”的死亡边缘强拉回来。

8月7日晚，*ST新联（新华联文旅）公告其预重整取得重大进展，即*ST新联、临时管理人分别与六家重整投资人签署重整投资协议，成为年内“地产重整破局第一股”。

8月7日，湖南千亿民企新华集团旗下上市公司—新华联文旅公告预重整重大进展：其与华软盈新资产、招商平安资产及外贸信托等六家公司签署重整投资协议暨预重整。在当前蓝光、粤泰、阳光城、美好置业、泰禾等被强制退市的局面下，新华联或将成今年年内上市房企重整破局第一股。

六家战投分别为：北京华软盈新资产管理有限公司、深圳市招商平安资产管理有限责任公司、中国对外经济贸易信托有限公司、北京京津冀协作投资管理中心(有限合伙)、广东久科私募股权投资基金管理有限公司、深圳市德远投资有限公司。

就6家重整投资人背景看，北京华软盈新资管由王庚宇直接持股70%，北京华软盈新国贸公司持股30%，实控人王庚宇曾任海通国际证券中国项目部主任及在央行金融研究所博士后工作站工作，华软资本副总裁等。

深圳招商平安资管背后，是由招商局集团控股51%、平安人寿持股39%、深圳投控持股8%及中证增进持股2%。外贸信托的背后，也是实力央企中化集团。

查阅北京京津冀协作投资管理中心（有限合伙），京津冀合作（北京）投资公司持股99%，实控人苗谦，现任北京市商会副会长、北京投融资商会会长等。

广东久科PE基金，由北京久银投资独资设立，但无实控人。深圳德远投资公司代表“深圳德远投资深度价值一号私募证券投资基金”。

按重整投资协议，这六家投资人以现金认购转增股票，计划向新华联文旅提供总额约19.28亿元，改善负债率及经营现状，恢复和提升持续经营与盈利能力等。

其中，北京华软盈新资管出资12.96亿元，每股受让单价1.08元，受让新华联12亿股，锁定期36个月。若重整成功，预计将成新华联第一大股东。

其余五家投资人合计出资6.32亿元，每股受让单价1.2元，所受让公司合计5.267亿股股票，锁定期12个月。

新华联文旅强调说，重整投资人强大的资金加持，为其重整成功提供了核心保障，依托增量资金及上市公司资本公积转增股本优势，公司有望彻底解决债务问题，未来发挥上市公司龙头企业引领作用，做大做强的同时带动产业发展。

截至去年底，新华联文旅有息负债额181.8亿元，虽较上年末下降4.86%，但逾期金额96.1亿元，货币资金17亿元，可动用资金6.71亿元。

新华联的第二大投资人招商平安资产是深圳市首家地方AMC，成立于2017年，注册资本金30亿元，是59家地方AMC中为数不多的央企控股的资产管理公司之一，招商局持股51%、中国平安人寿保险持股39%、深圳市投资控股8%、中证信用增进2%。招商平安资产对地产不良资产的兴趣斐然。

2022年7月28日，招商平安资产与招商蛇口签署战略合作协议，向招商蛇口支付合作意向金不超过人民币40亿元，用于纾困房企，盘活存量资产。

招商平安资产党委书记、总经理陈明理对房地产市场有着深度研究，2021年，陈明理就表示，当前形势下，AMC通过债务重组、资产整合、运营提升、企业重组等手段盘活存量地产不良项目、化解房企流动性困境，是处置化解地产风险的有效方式。

陈明理提到，AMC参与其中主要有四种方式，一是直接进行债务重组，二是引入战略投资方进行重组盘活，三是通过改造和专业运营提升困境物业的价值。那第四种就是参与困境房企破产重整。

招商平安资产参与新华联的重整也可视为是地方AMC试水大型上市房企重整。那新华联文旅价值几何？

新华联文旅董事长马晨山曾表示，虽然目前陷入困境，但新华联文旅多年深耕文旅产业的开发与运营，累计已投资近300亿元打造了3个大型文旅景区、2个海洋公园、8个演艺中心、9个博物馆、21家高端酒店、1家大型旅行社等，是国内目前为数不多的全产业链文旅企业。

在今年文旅市场高开稳走、加速回暖的大趋势下，公司文旅主业经营业绩创历史新高，春节、五一假期景区客流与收入同比成倍增长。目前公司资产总额约400亿元，基本面较好，具有重整价值。

除此之外，近期包括泛海控股、金科股份、隆基泰和等均在积极推动破产重整。其中，泛海控股7月底已披露共有13家意向投资人报名，金科8月初已明确将向法院申请重整及预重整等，背后均有各自的吸引点，比如泛海的武汉商务区CBD，被人觊觎已久。

外界期待，此次房地产大洗牌，楼市深度大调整，能诞生一批新的地产力量，助力楼市稳健可持续发展。