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中金印力REIT的底层资产杭州西溪印象城，位于杭州核心商圈——大城西板块的黄金地段，整体建筑面积 25万平米，367家商户，是余杭区体量最大的购物中心。在长期的精益化运营管理下，项目吸引了稳定的客流和优质的商户，实现了99.2%的出租率。2020年，杭州西溪印象城客流突破1800万人次的客流，销售额超过23亿元，2021年、2022年，分别实现30亿元、35亿元的销售额。

华夏金茂消费REIT底层基础设施资产长沙金茂览秀城位于中部地区首个国家级新区湖南湘江新区的城市中心梅溪湖板块，资产类型属于消费基础设施大类项下的购物中心资产，建筑面积约10万平方米，可租赁面积超6万平方米。项目自2016年开始运营，收益总体稳定。

嘉实物美消费REIT底层资产位于北京市中心城区，总建筑面积77894.28平方米。各项目主要经营品牌超市，以及餐饮、理发、药店等贴近社区生活的便民商业，是典型的保障首都基本民生的社区商业项目。

从市场表现看，目前上述四只消费基础设施REITs的企业底层资产普遍具备收益高于行业基准、经营稳健、拥有位于一二线核心资产的特点。

如果申报获批，华润、万科、金茂及物美商业将正式进入公募REITs的发行阶段。首批项目的申报发行将对未来消费基础设施公募REITs的发展具有深远影响。

盘活优质存量消费基础设施新模式

为推动消费基础设施高质量发展、充分挖掘国内市场潜力、提升内需对经济增长的拉动作用，今年3月，国家发改委正式将百货商场、购物中心等消费类基础设施纳入基础设施公募REITs试点范围。

众所周知，REITs专注于投资不动产领域，又兼具股、债和另类投资特征，是盘活存量资产的有效手段，对企业来说，基础设施的投资规模大、投资周期长，企业自有资金往往难以满足基础设施投资全部资金需求，所以很多企业通过银行贷款、信托贷款等高杠杆、重资产的形式筹集资金，导致企业资产负债率很高，再投资能力弱。

消费基础设施公募REITs作为一种新的投资模式，其主要投资对象是消费基础设施，例如购物中心、商业综合体、超市、酒店等。以购物中心为例，我国已形成了体量巨大的存量购物中心。根据赢商大数据统计，截至2022年末，我国存量购物中心数量超过5,500家，体量超过5.00亿平方米。但是，消费基础设施项目投资周期长、初始投资成本高，新增投资缺口大，亟需补充资本金，消费基础设施公募REITs则提供了很好的解决方案。

信息来源 | 综合自RET睿意德、REITs指数、观点，如有侵权请联系删除

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