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近日，继融创中国之后，中国奥园和中梁控股两家出险房企宣告境外债重组完成。

中国奥园境外债重组条件全部达成

3月21日，中国奥园发布境外债务重组进展公告宣布，公司及Add Hero根据中国奥园计划及Add Hero计划达成所有重组条件，包括支付所有重组支持协议费用（现金部分）以进一步分发予相关不受制裁影响的计划债权人。公司及Add Hero确定2024年3月20日为重组生效日期。

按照此前中国奥园公告披露的债务重组方案，中国奥园将发行新的融资工具对原有约61亿美元的境外债务进行置换，包括4只共计23亿美元的新债务工具展期至2031年，以及14亿股普通股、1.43亿美元无息强制可转换债券、16亿美元永续债。

在2023年的9月，中国奥园存续的12只境内标准化公开债务产品全部通过整体展期。加上此次的境外债重组成功，中国奥园目前的境外和境内债务重组流程都已完成。

在重组后8年的时间中，中国奥园预计将减少境外债务支付压力本息49亿美元，且在未来两三年内中国奥园在境外公开市场无刚性还债压力。这家出险房企可以将有限的现金资源聚焦保交付、保兑付、保经营重点工作中。

根据官网数据，2023年，中国奥园实现约3.54万套房源交付，交付面积约413万平方米，交付总量超2022年全年。在2024年新年开工部署会上，中国奥园董事会明确保交楼保兑付是重中之重的工作。

中梁控股完成境外债务重组

公告称，公司境外债务重组涉及悉数清偿及解除该公司的计划债务，以换取向计划债权人发行优先票据及可换股债券。

至此，中梁控股此次化解境外债务历时16个月，是继融创、奥园后又一家完成债务重组的规模房企。

据公开数据显示，2023年，中梁控股销售额341.3亿，同比减少48.33%；今年前2个月实现合约销售额37.4亿元，同比下降51.3%；销售面积约32.7万平方米，平均销售均价为11400元/平方米。

2023年上半年中梁控股实现营收289.48亿元，同比增长28.15%；实现归母净利润1862.8万元，同比下滑95.75%。

此前，3月15日，中梁控股就发布盈利警告，预计2023年度股东应占亏损将大幅增加，预计亏损额在40亿至46亿元之间。

截至最新报告期，中梁控股的总资产为2214.21亿元，总负债1898.06亿元，净资产316.15亿元，资产负债率85.72%。

此次境外债务完成重组，中梁控股将阶段性化解境外债务压力，为公司获取一定的喘息时间。

债务重组并非终点

这两年，随着融创、奥园等多个房企在债务重组均取得突破。债务重组虽能为企业换来一时的喘息机会，但要真正的风险出清，最终还是要看企业经营。

从已经披露的债务重组方案来看，房企对境内债多数选择展期方式，通过对还款期限、利率、付息频率、增信措施等条款进行调整，延长偿还时间。

而对境外债则会选择展期或重组方式，特别是重组方案多数为复合方案，即同时提供发行新票据、债转股、发行可转债、削减本金等多种方案，并可提供增加增信措施、支付同意费等配套方案以增加对债权人的吸引力。

境外债重组中债转股和削减本金方式能够实现公司债务规模降低，债转股还同步增加净资产，有利于修复公司资产负债表，为公司经营基本面好转创造条件。

但完成债务重组并不代表就没有了危机。房企的中长期现金流情况和偿债能力仍有赖于资产质量和市场复苏。后期一旦经营状况仍未走上正轨，二次违约的风险仍然存在。

所以无论是已经完成重组或是还在重组路的房企，都不能忽略行业挑战的严峻性，更不能抱有毫无希望的悲观心态。时至今日，地产市场逻辑已发生转变，很难再回到最初，房企的接连爆雷也在明确的提醒着，曾经他们关注的利用低成本的资金做融资实现快周转，已不复存在。市场在变，房企也应变，要适应新兴市场的发展，才能撑得下去。

信息来源：综合自澎湃新闻、小债看市、中指研究院 ，如有侵权请联系删除

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