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近日，楼市出现了一条超级炸裂的政策消息。包括海南万宁、长沙等陆续突破“商改住”禁令，转而支持“商改住”，甚至要将符合条件的商办公寓产权性质转为住宅，给予购买者一系列住宅业主才拥有的权益。

商业/办公类公寓可以通俗的理解成办公性质的公寓，产权年限一般为40年。这类公寓在预售证上的土地使用性质一般为商务办公。

过去，商务公寓一直是一个特殊的存在。由于不限购不限贷，商务公寓曾是投资客“狂欢”的空间。不过，二手商务公寓交易税费成本较高以及其他一些贷款限制条件，多数购房者对商务公寓“望而却步”。

近日，两地相继发布“商改住”政策，将此作为去楼市库存的手段之一。

6月25日，海南省万宁市政府办公室印发了《促进商业办公类商品房去库存工作方案》（以下简称“工作方案”）的通知。方案称，在设置前提条件的情况下，允许商办类商品房参照住宅管理，购买此类商品房可享受与住宅同等待遇，比如家庭子女就近上学，用水、用电、用气等与住宅同等收费标准等。

对于此次政策调整，工作方案称，为促进该市商业办公类商品房项目去库存工作，防范化解房地产市场风险，按照“因地制宜，逐步推进；积极稳妥，量力而行；一楼一策，统筹兼顾”的工作原则，对全市商办类商品房实行相应优惠措施。

7月3日，据长沙市人民政府官网，长沙市自然资源和规划局、长沙市住房和城乡建设局联合下发《关于支持公寓等类住宅商品房调整为住宅有关事项的通知》（以下简称《通知》）。

《通知》显示，长沙市辖区范围内，将停止新的公寓等类住宅项目规划审批；已完成项目总平面图审批，但开发、去化存在困难的公寓等类住宅商品房，在确保满足公共服务设施和基础配套设施承载力的前提下，经论证可行后可依规依程序调整为住宅。

“商改住”，其实本质都是为了去化库存。公寓改住宅，实际上突破的边界，是土地性质的改变。

在这个过程中，商办类公寓出现了很多产品类型，既有适合单身人士、年轻夫妻的小面积Loft（带阁楼）公寓，也有顶豪大平层。

过高的库存以及艰难的去化，也导致房企逐渐减少投资商办地块。据中指研究院，2024年上半年，商办用地供求规模处近年来低位，商办用房投资、新开工数据同比均下降，头部企业投资布局进一步收缩聚焦核心城市。

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