裁撤所有区域公司

招商蛇口要坚守“四个不失”

4月30日，由蒋铁峰掌舵的招商蛇口发布一季报，收入下滑13.9%至204.48亿元。

截至3月底，这家深圳地产航母的总资产，降至8666亿元，相比一年前，缩表超过500亿元。

据克而瑞发布的2024年房企销售排行榜中，招商蛇口以2193亿的销售金额，位居第5，和第1名的保利发展和第2名的中海地产都有大概1000多亿的差距。

市场分析，如今招商蛇口确实已经遇到了行业发展瓶颈，不尽快破局的话，行业前五的位置能否保得住仍然值得关注。

端午节的前一天，招商蛇口召开了公司2024年度股东周年大会。会上，理层也承认公司近年的业绩确实有所下滑，并指出这与行业大形势有关。自从中央出台三道红线政策遏制房地产无序高速增长，叠加外部经济因素影响，实际上房地产的价格是有所下降的。而招商蛇口主要业务依然还是房地产开发，因此也难免会受到一定的影响。

在新一轮的行业调整中，过去不少的行业头部都出现了问题，“招商蛇口在本轮调整中，实际上还是始终保持了稳健的经营，以及业务的健康，同时我们也在积极做自我调整。”

管理层分享到，房地产作为一个重资产行业，是有周期表现的。从截止2025年4月份的数据来看，房地产实现了从过去的急剧下跌到现在的跌幅收窄，整体回稳的态势已经出现了，只不过这个状态还比较脆弱。

“所以在目前的形势下，招商蛇口按照集团的战略要求，主要是要做到'四个不失'”。据了解，“四个不失”是指不失误、不失血、不失速以及不失志。

• 不失误，是指战略上对政策、形势、战略方针等判断不失误。

• 不失血，是指以稳定保持现金流安全为主，尤其是在行业下行周期以及恢复的底部时要特别注意保证现金流安全，“过去多家房企业出现爆雷，基本上都是因为失血，现金流出现了问题。”

• 不失速，则是在保证现金流安全的前提下，保证公司营收和利润保持在一定规模，“招商蛇口守稳开发基本盘，重视首开的提效和存货的去化，同时平衡规模扩张与杠杆控制，维持营收和利润的合理增速。”

• 不失志，房地产过去那种大规模高速扩张的时期已经成为过去，为了适应房地产新模式，公司正在做业务调整，在保持一定开发业务规模的同时，持续地提升经营资产的能力，以及扩大物业服务的规模，守正创新。

“在目前行业的下行期以及危险还没有完全过去的时候，我们能够做到的四个'不失'，就能够熬过这个周期，并且保持领先的地位。”

高溢价拿地是冒险还是远见？

今年，招商蛇口又在核心城市高溢价拿地。

1-3月，蒋铁峰团队表现积极，每个月都有出手。前三个月的权益拿地金额为138亿元，在北京、上海、成都、佛山均有落子。

对于所投项目，蒋铁峰慎之又慎。

“不能拿错一块地，要优中选优，聚焦核心城市和区域，确保高收益率。”

他透露，2024年-2025年3月获取的项目，收益率达到15%-20%以上，将是未来利润的重要支撑。

蒋铁峰稳住了利润，1-3月，招商蛇口的净利润达4.45亿元，同比增长三成，得益于结转项目中公司的权益比例提升。

市场冷热不均，他希望抓住结构性机会。

“我们发现改善的市场需求更多，可以做更多好房子、大房子。”蒋铁峰认为，打造出高品质产品，提升得房率并完善配套，有信心实现去化。

其在多个城市落地第四代住宅项目，市场反响热烈。

其中，广州项目“招商林屿境”，搭配空中花园设计，使用率达到140%，首开即接近售罄。南京项目“金陵序”，去年12月登顶当地销冠。

公司将代建并入开发业务，到2024年底，累计承接代建项目超540个，管理层透露，未来代建业务可贡献3亿—5亿元营收。

蒋铁峰还在力推第二增长曲线。

去年，招商蛇口新开业10个集中式商业，在管的经营项目累计达47个，带动商业运营业务的占比提升至13%。

做稳主业，壮大副业，蒋铁峰团队将有更多底气，应对波动。

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