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文 | 邹游、黄乐 · 原创 | 明源云
本文共计3398字，建议阅读时间6分钟
消息过后，大量与新基建相关联的A股上市企业瞬间暴涨，其中数据中心IDC板块涨幅遥遥领先。比起水电气热、高速公路等传统老基建，数据中心无论从概念与行业需求方面都具有广阔的想象空间，备受海内外资本机构的青睐。
放眼海外，全球依旧笼罩在疫情带来的经济阴霾下，但仍有优质资产在黑暗中闪亮发光。以新加坡REITs市场为例，在大盘指数（新加坡海峡指数）今年跌去19.7%的前提下，一只叫吉宝数据中心的房地产信托（吉宝DC REITs）走出了不降反增的趋势，2020年至今已上涨12%。
▲ 吉宝与新交所部分REITs股价对比图
细细品读，作为亚洲首支数据中心REITs，吉宝的业绩增长也相当稳健。2015-2018 年期间，NOI复合增长率达到18.04%。收益性与成长性方面堪称基建领域的“天选之子”，那么其在疫情期间迅速蹿红的秘密是什么？在国家屡次提出新基建的背景下，吉宝DC REIT能够带给其他数据中心企业哪些参考？
行业需求决定成长空间
多元布局降低业绩风险
数据中心（IDC）对很多地产领域的小伙伴比较陌生，简单来说，数据中心是为互联网、信息技术等企业提供基础平台服务及对应的物理空间，并以物业租金作为主要营收来源，被称为“数字世界的商业地产”。建筑物中不仅要提供计算机服务器与通讯设备，还考验供电制冷系统等配套是否完善，确保机房网络能够实现高速运作。
IDC市场的技术壁垒较高，但背后孕育着庞大的市场规模，以吉宝DC REITs的下游客源分析来看，可以分为两类：
第一类是高速发展的新兴技术产业，包括5G、云计算、虚拟现实等。以移动互联网行业为例，爱立信预测2018-2024年全球移动数据流量预计将增长5倍，其中5G用户数将在2024年达到15亿，这将衍生出更多对于数据的储存需求。
第二类是正处于数字化转型趋势的传统行业，包括房地产、金融等资本密集型行业以及政府机关等公职机构，这类组织舍得花巨资进行管理数字化改造，对数据有严格的保密性要求，因此需要独立的数据服务器。
明确IDC业务的市场前景，接下来如何规划业务与区域布局？吉宝贯彻的是多元化的布局思路。
区域布局方面，吉宝DC REIT的物业分布于亚洲与欧洲的主要国家，一方面，新加坡属于亚洲主要的金融与贸易中心，属于汇集亚洲商务信息数据的重要集散地，也是吉宝集团所在的大本营；另一方面，全球化布局有利于对冲因政策或市场带来的针对单一地区的风险。
▲ 2019年吉宝DCREIT区域布局（按照市值分配）
业务布局方面，吉宝DC REITs为客户提供服务器托管、定制化租赁和毛坯租赁等全客群服务，服务器托管业务占据2019年吉宝业绩收入的72.4%。
▲2019年吉宝DCREITs细分业务布局
服务器托管属于多元化客户的零售模式，以传统企业客户为主，客单价高，也非常考验销售能力，但租期通常在3年之内，属于弹性较大但容易提升的业绩爆发点。
定制化租赁与毛坯租赁属于单一客户的批发模式，多为互联网巨头及云服务商等数据存储需求大户，租赁机位以数千个起步，溢价空间不大。但通常客户粘性较强，租期在10年以上，且出租率接近100%，是稳定的业绩增长点。
虽然服务器托管业务在收益稳定性方面不占优势，但吉宝提前预判租赁情况，积极采用出售或者换租等方式，2015年至今资产包整体出租率稳定在 92%-95% 之间，展现出良好的运营状态。
优化配套设施能耗成本
间接提升资产运营效率
长期以来，很多做住宅起家的房企，在经营商业地产时有个误区：重视薪酬开支等人工成本，却忽略看似微不足道的能耗成本。
曾有业内人士算过一笔账，因前期设计规划不足，加上后期老旧设备没有及时更新，一年之内，一座百万方的购物中心在水电费方面将多支出100万以上，在基于收益法的估值逻辑下，将会拉低上亿级别的资产估值。
特别是数据中心属于不动产中的“能耗大户”，一方面建筑内部的服务器必须维持24小时开机运行，并搭配电源、照明灯配套设备，昼夜不停的运行方式需要电力资源保障。另一方面服务器运行过程中产生大量的二氧化碳与热量，依赖空调、冷水机等设备来降温，冷却部分的用能占到辅助设施用能的60%以上，需要大量的水资源保障。
因此，降低水电能耗，是优质IDC企业成本管理的致胜法宝。
吉宝DC REIT引进关键技术，包括建立了新型冷却塔，改造老旧能源工程系统，并提升原有设备性能，此举显著降低了设备单位产生的能耗。电力能耗没有伴随物业规模扩张而倍增，2019年吉宝的数据中心总电力消耗量同比去年只增长了4.9%，而当年无论是资产规模还是NOI的增速都在10%以上，收入成本比显著下降，节省的成本费用间接提升资产估值。
▲吉宝DC REIT在能源管理方面的成果
善于借助金融对冲工具
确保最佳的债务配比
和其他成熟市场REITs类似，吉宝的扩张模式以收购物业为主，这需要较低的融资成本来支撑。通过年报数据可知，吉宝DC REIT在2020年一季度平均融资成本在1.7%，利息覆盖倍数在13倍左右，财务杠杆率在32.2%，债务期限3.6年，现金流足够支撑日常经营与收并购活动。
▲吉宝的资本管理数据
从债务类别来看，由于吉宝DC REIT采用全球化布局战略，累积了大量海外债，目前从2020-2016年的存量债务中只有29.5%是以新加坡元计提的本地债务。分散化的海外债容易存在汇率风险。为此，吉宝采用外汇远期合约套期保值等手段，有效控制国际货币波动带来的不利影响。
未来中国数据中心REITs的喜与忧
吉宝采用分散化投资、能耗设备改造、市场化金融手段来控制经营成本，保障现金流实现稳步扩张，这些举措为国内数据中心企业带来些许借鉴。
对比海外，中国的IDC市场起步较晚，却接连迎来几大利好：基础供需不平衡，中国人均数据中心持有量只有美国的1/20，用户基数决定市场空间；新冠疫情影响，迫使诸多行业开展线上化服务，对于后台数据存储的需求倍增；政府频频点名，3月份中央政治局会议强调要加快5G网络、数据中心等新型基础设施建设进度；REITs政策发布，4月底证监会推出的基础设施公募REITs的相关通知及指引，带给IDC行业全新的融资模式。
中国IDC市场潜力无限，但入场的成本门槛很高，属于典型的重资产项目，这个“重”不单体现在物业空间的前期投入（土地成本或物业收购成本），设备成本（服务器及设施配套）也是极大的开支。
据戴德梁行数据显示，单个4KW机柜建设成本大约为12-16万元。在建筑面积2万平方米的数据中心一般可容纳2000-2500个机柜，单此设备投入就高达4亿元，这还不算上3-5年内服务器的更新换代投入。
▲持有型数据中心的成本挑战
为此，持有型数据中心的业主方需要借助社会资本的力量，将成熟的IDC项目注入到REITs平台当中，盘活沉淀的存量资产，置换出的资金再投入到新项目当中，实现资本金的滚动循环。
重资产剥离，管理方自身也转型成为轻资产专业运营服务企业，收取管理佣金，能力突出还可以直接将轻资产公司上市，形成公募REITs+上市公司的双资本平台，破解IDC行业资金成本难题。
▲公募REITs+上市公司的双资本平台（资料来源：中信证券）
REITs可以改善国内IDC企业的融资能力，实现轻重并举的资产管理愿景，但真正推行REITs的过程中依然面临多重挑战。
其一是优质项目资产稀缺，主要体现在区域选择局限。考虑到用户集聚与国内特殊的环形固网结构等因素，决定了数据中心分布在以一线城市及周边区域为主，但北京、上海等核心城市由于环保等考虑对数据中心都设置了严格的市场准入制度。
其二是项目经营成熟期长，最早三大运营商所提供的IDC资源从功能等级与规模维度来看都不再满足现有市场需求，近几年兴起的第三方IDC企业手头上又缺乏运营成熟的项目，大多数都处于2-3年的培育阶段，很难满足公募REITs通知中对于资产运营期的要求。
其三是土地产权持有要求，由于REITs需要涉及到底层资产股权转移，必然要求IDC项目需要持有底层的土地所有权，但目前国内大部分IDC项目还是租赁方式取得土地或建筑物的使用权，也就是所谓的“二房东”商业模式，并没有物业的所有权。
最后是专业管理人才匮乏，REITs平台需要一批既懂金融产品设计与资本运作的专家，同时还要对数据中心业务与技术有深度了解的复合型人才，目前市场缺少这样的专业团队。
综上所述，国内IDC企业拥有广阔的市场前景，某知名IDC咨询机构就预测2019-2022年中国IDC业务市场规模复合增长率将达到26.9%，即到2022年规模会超过3200亿元。但目前市场能对标吉宝DC REIT的企业寥寥无几，其中重要的一环就是缺乏REITs的资本赋能，这既需政策进一步放宽法规与税务方面的支持，也需要企业调动主观能动性，提升资产管理能力应对市场越来越高的管理要求，随着新基建东风再度吹起，抢占IDC市场的时机已到，你准备好了吗？
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