躺着收租，是很多人向往的生活。然而，其实收租并不那么好做，特别是在国企收租。
最近，小明跟几位在国企做资产管理的朋友聊天，他们就大倒苦水，而他们的主要工作是产业园区、商铺、保障性租赁住房等物业的出租、运营、收租。
为了更原汁原味呈现。下面，小明以第一人称的口吻，将聊天的内容要点粗略整理如下——
躺着收租的前提，是你要先将物业租出去。可是，现在要找到租户并不是一件容易的事。
先说产业园区。作为城投公司，我们跟地方政府是深度绑定的，地方政府指哪我们打哪。
在过去很长一段时间，招商引资并不是太难的事。因为，一方面市场的增量空间非常大；另一方面地方政府有非常多工具可用。最常见的是给予廉价的土地和优惠的税收条件。
可是，随着《公平竞争审查条例》正式实施，产业园区的招商工作遇到巨大挑战。面对不断攀升的空置率，领导也十分头疼。
不过，我们好歹处于经济比较发达的城市，相比于中西部地区的兄弟单位，还是要好很多。
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往前几年，保障性租赁住房的数量有限，物美价廉，市场需求旺盛，想要申请到名额，还不容易。可是，去年以来我们明显感觉到招租的艰难，为了招租，甚至开始投放广告。
分析下来，主要有几个原因：
一是受宏观经济承压和就业市场的影响，即便是经济发达城市的各类住房租赁需求都在收缩，7月毕业季时租房市场热度有所提升，但很快市场又转向平淡。
二是竞争加剧，近几年，保障性租赁住房数量快速攀升，只要符合条件，民营的长租公寓也可以纳保，使得我们政策护城河的优势迅速收窄。我们要想维持较高的出租率，压力不小。
某公司的保障性租赁住房，已经发行REIT了，算是这个领域里面的佼佼者。但他们的出租率竟然也出现了下滑。
另外，我们也对公司保障性租赁住房的定位和配套进行了复盘，发现有不少优化的地方，比如，户型过大，配套不够完善，这对以年轻人为主体且对价格敏感的租客来说，是不够友好的。
做物业租赁，有非常多的琐事需要处理。
产业园区的客户就不说了，你都不知道我们去找客户时有多卑微，客户的要求是多么苛刻。特别是热门产业热门公司，招过来的难度很大，要想让他安心留在我们园区还得防着其他的产业园区，因为它们会不断的给这些公司抛出橄榄枝，给更优惠的政策。
我们人手十分紧缺，物业的业态又多，资产又分散，国有企业对编制管控很严，只能在尽可能的范围内想别的办法……点击了解智慧租赁平台，收租超简单！
市场化的长租公寓项目，人房比1:120是良好的水平，但是我们保障性租赁住房的人房比已经达到了1:300。就这，领导还觉得还有继续提升的空间，因为有兄弟单位已经做到了1:400，甚至1:600的恐怖水平。
更要命的是资产分散。我们公司有不少大大小小的商业物业，大的有几千方小的只有一两百方的商铺，分散在城市各个角落。
之前公司由于资产管理能力弱，人手又不够，所以直接将商铺打包给二房东，但是随着二房东模式的弊端不断暴露，我们不得不收回来自己放租。
为了避免部分干部钻空子，公司搞了一次彻底的盘点。结果发现我们直租的一些物业，也存在各种问题。比如出租率看着挺高，但年底一看收入，却很一般。所以，我们还成立了专门的资产管理部门，对企业的资产进行全面的清查和登记，建立资产管理台账，定期对资产的使用情况进行监督检查。
同时，大力推动数字化建设，利用数字化，建立资产管理的信息化平台，实现资产的动态监管和实时跟踪。据此，我们可以实时了解每一项资产的状况，及时发现和处理资产闲置等问题……省了不少事。
招租难、运营难，那收租总不难了吧？其实，收租其实也不容易。
先说租约管控。我们做产业园区招商，收租并不是最核心目的，核心是孵化和培育产业生态。所以，我们的租金比周边市场化的产业园区就要优惠一些，对入驻的企业也是有要求的……
有些租户呢，就钻空子，搞转分租。这让我们很头疼，因为查转分租十分困难，而且工作量巨大，光靠人力根本无法100%规避。降低空置损失，资产应租尽租，戳此了解
因为入园的企业大都是科创类企业，所以还涉及到科创减免。政策一变，相关的减免就要跟着变。而众所周知，政策的变化有时快有时慢，所以，某段时间内，我们的工作量会剧增，很容易出错……
因为减免和转分租的问题，有租户把我们投诉到了主管部门。
租金的收缴，也是一个大问题。我举个简单的例子你就明白了。针对产业园区的租户，我们每个月有近千份账单，别的且不说，光盖章就是不小的工作量。盖完章之后，还要挨个上门送账单。有些租户这个月用这个账户付钱，下个月用另一个账户付钱，我们还得逐一去核实。
好几次，我们的租户调侃我们：你们园区这么多科创企业，你们做事的方式怎么还这么原始呢？搞得我们自己也觉得不好意思。
现在，我们的保障性租赁住房，可以实现不见面在线签约甚至直接发电子密码给租客，租客拎包入住就可以了……
不过，这并不代表我们以后就可以舒舒服服的躺着收租了，因为会有更多的任务需要我们去承接……只能说见招拆招吧。总而言之，言而总之，在国企收租，真的不容易。
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