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最新!“房地产开发经营业”等增值税留抵退税政策答疑及案例分析

最新!“房地产开发经营业”等增值税留抵退税政策答疑及案例分析 创司达财税
2025-08-25
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国家税务总局明确增值税留抵退税征管事项

涉及制造业、房地产、软件信息等重点行业,退税条件与计算方式详解

近日,国家税务总局发布《关于办理增值税期末留抵退税有关征管事项的公告》(国家税务总局公告2025年第20号)解读文件,进一步明确制造业、科学研究和技术服务业、软件和信息技术服务业、生态保护和环境治理业以及房地产开发经营业等纳税人的留抵退税政策适用标准与操作流程。
7号公告核心内容概述
  • 符合条件的制造业等4个行业增值税一般纳税人可按月申请退还期末留抵税额。
  • 房地产开发经营业纳税人可申请退还与2019年3月31日相比新增留抵税额的60%。
  • 其他纳税人可按比例申请退还与上一年度12月31日相比新增的留抵税额,新增部分不超过1亿元按60%退还,超过部分按30%退还。
留抵退税申请办理要求

纳税人应在符合退税条件的次月,在完成当期增值税纳税申报后,通过电子税务局或办税服务厅提交《退(抵)税申请表》。申请时间应与增值税申报期同步。

申请留抵退税的基本条件

纳税人需同时满足以下条件:

  1. 纳税信用等级为A级或B级;
  2. 申请退税前36个月内未发生骗取留抵退税、出口退税或虚开增值税专用发票行为;
  3. 申请退税前36个月内未因偷税被税务机关处罚两次及以上;
  4. 自2019年4月1日起未享受增值税即征即退、先征后返(退)政策(另有规定除外)。

对于已享受即征即退等政策的纳税人,若一次性缴回全部已退税款,可自次月起申请留抵退税;反之,已取得留抵退税的纳税人,须缴回全部退税款后方可申请即征即退政策。缴回后36个月内不得变更政策选择。

制造业等4个行业纳税人认定标准

指从事制造业、科学研究和技术服务业、软件和信息技术服务业、生态保护和环境治理业的纳税人,其相关业务增值税销售额占全部销售额比重超过50%。

销售额比重按申请退税前连续12个月数据计算;经营期满3个月不满12个月的,按实际经营期计算。

房地产开发经营业纳税人认定标准

指其“房地产开发经营”业务的增值税销售额及预收款占全部销售额及预收款比重超过50%。

预收款指采取预售方式销售房地产项目所收取的款项。同一期间内已计入比重计算的预收款,不得重复参与后续销售额计算。

其他纳税人定义

指除上述制造业等4个行业及房地产开发经营业以外的纳税人。

房地产开发经营业退税条件解析

房地产开发经营业纳税人需满足:与2019年3月31日留抵税额相比,连续六个月(或两个季度)新增留抵税额均大于零,且第六个月新增留抵税额不低于50万元,可申请退还新增部分的60%。

其他纳税人退税条件解析

其他纳税人需连续六个月期末留抵税额均大于零,且第六个月与上一年度12月31日相比新增留抵税额不低于50万元,可按比例申请退税:

  • 新增部分≤1亿元:退税比例60%;
  • 新增部分>1亿元:超出部分退税比例30%。
房地产开发企业不符合行业退税条件的处理

若房地产开发经营业纳税人不满足其专项退税条件,但符合其他纳税人条件,可按“其他纳税人”政策申请退税。

兼营多类业务纳税人的政策适用规则

若纳税人同时符合“制造业等4个行业”和“房地产开发经营业”标准,应优先按房地产开发经营业政策申请退税;若不满足该政策条件,但符合“其他纳税人”条件,可适用相应政策。

允许退还的留抵税额计算方法
  • 制造业等4个行业:允许退税额 = 当期期末留抵税额 × 进项构成比例 × 100%。
  • 房地产开发经营业:允许退税额 = 新增留抵税额 × 进项构成比例 × 60%。
  • 其他纳税人:允许退税额 = (新增≤1亿元部分 × 60% + 超出部分 × 30%)× 进项构成比例。
进项构成比例计算方式

进项构成比例指2019年4月至申请退税前一属期,已抵扣的七类扣税凭证(增值税专票、海关缴款书、完税凭证、机动车发票、通行费电子普票、航空行程单、铁路电子客票)注明税额占同期全部已抵扣进项税额的比重。

对于适用“其他纳税人”政策的,计算区间为当年1月至申请前一属期。

计算时无需扣除已转出的进项税额。

留抵退税与即征即退政策衔接规则

已取得留抵退税的纳税人不得再申请即征即退或先征后返政策;缴回全部留抵退税款后,可自当月起申请即征即退政策。

已享受即征即退政策的纳税人,缴回全部税款后,可自次月起申请留抵退税。政策变更后36个月内不得再次调整。

缴回留抵退税款的操作流程

纳税人可通过电子税务局或办税服务厅提交《缴回留抵退税申请表》,税务机关将在5个工作日内出具《税务事项通知书》。缴回后,相应金额可在申报时作为进项税额继续抵扣。

存在增值税欠税与留抵税额并存的处理方式

纳税人既有欠税又有留抵的,应以最近一期申报表中的“期末留抵税额”抵减欠税后的余额作为可退税额,并按规定办理抵减手续。

税务机关核准退税后的账务处理

纳税人应在收到《税务事项通知书》当期,按核准金额调减期末留抵税额,并在增值税申报表中相应栏次进行进项税额转出操作。

纳税信用等级变化是否影响已退税款

留抵退税资格以提交申请时的信用等级为准。已取得退税的纳税人,后续信用等级降至C级或D级,无需缴回已退税款。

7号公告施行前已受理退税申请的处理

公告施行前税务机关已受理但未办结的留抵退税申请,继续按原政策规定办理。

来源:国家税务总局

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