杭州楼市第三波降价5月不见不散
包括万达集团、方兴地产、绿地集团、越秀地产、中国奥园、阳光城等在内的19家公司，均在2014年1月份进行了2亿美元以上的融资。禹州地产发行的优先票据，融资利率高达13.50%
从“马年第一降”的杭州德信北海公园降价3000元/平方米，到雅戈尔的西溪晴雪的单套价格下跌近百万元，杭州楼市开启了罕见的降价风潮。
距离德信北海公园降价仅一个月，杭州再次出现大幅降价楼盘：位于城南萧山区的开元名郡的楼盘正式降价，最高降幅达2700元/平方米—这被业内视为杭州第二轮降价潮来临。
据透明售房网报告显示，杭州市场目前除大张旗鼓降价的几个典型楼盘外，约20多个楼盘遮遮掩掩降价，普遍采取的是推特价房的方式，包括雅戈尔西溪晴雪、协安·蓝郡和紫郡、香石公寓、保利·梧桐语、盛泰·时代山等。另外，还有低开楼盘，包括豪宅武林壹号、九龙仓·君玺等。
从3月杭州市区成交情况看，这些降价楼盘的成交并没有明显好转，杭州楼市正处于非常敏感、脆弱的时期。
库存压力聚积、融资成本高企使得房企不得不以价换量，争取更快的去化周转。而这前两轮的降价或许只是开始。
中原地产研究部总监张大伟表示，杭州楼市将出现第三轮降价，并且“最有可能出现在5月份左右”。
库存压力巨大
应该说，杭州楼市开年即遭遇“倒春寒”，与库存压力大、去化周期长密切相关。
平安证券分析指出，目前，全市可售商品房面积为1465万平方米，按过去三个月平均销量估计，去化月数在17.9个月以上。
中原地产研究部总监张大伟对《投资时报》记者表示，“10个月左右的库存是比较健康的库存周期，一线城市的库存都在6至8个月，所以一线城市的房价持续上涨，而杭州的库存明显过剩。”
杭州最大的房企绿城在其2014年3月24日公布的年报上提到，2014年，公司将把“加大销售力度，加快开发周转，加强存量去化”作为工作第一要务。
这家去年在杭州以157.9亿元销售额位居第一的房企，2013年全年的收入为289.91亿元，较上年下降18.1%。而造成下降的主要原因是销售面积减少和销售均价降低。
根据透明售房网数据显示，2013年杭州市住宅成交均价为21663元/平方米，同比上涨18%。但从新建商品住宅价格指数环比走势来看，自去年9月以来，房价上涨幅度正逐步放缓。
有分析认为，在地价上涨持续快于房价的背景下，开发商价格下调余地有限，中心城区房价下跌的可能性不大，但其他个别区域价格下调的空间相对较大。
张大伟表示，杭州楼市在经过第一轮和第二轮的降价后，还有可能会出现第三轮降价。“在库存量高企，信贷不放松的前提下，第三轮降价最有可能出现在5月份左右。因为上半年的业绩到了4月份还不景气的话，5月份就非常关键了。”
融资成本高昂
一位在杭州有着多年楼盘销售经验的人士告诉《投资时报》记者，据他了解，目前杭州楼盘降价也与企业融资成本密切相关，“一方面，开发商现在的融资成本高，不如降价使资金回笼来得划算；另一方面，开发楼盘的项目公司资金紧张，而集团拨给项目公司的资金是固定的。”
《投资时报》记者在从克尔瑞得到的一份房企融资表单中发现，房地产开发企业的融资成本近两年时间都维持在很高水平。
以2014年1月为例，包括万达集团、方兴地产、绿地集团、越秀地产、中国奥园、阳光城等在内的19家公司，均进行了2亿美元以上的融资，融资方式包括银行贷款、委托贷款、信托、票据、债券、基金等。
其中，越秀地产筹集的3亿美元三年期贷款，融资利率较Libor加码250个基点。富力地产也发行了当月融资额度最高—10亿美元的优先票据，将于2019年到期的这笔融资利率为8.5%。而禹州地产发行的2015年到期本金额2亿美元的有担保优先票据，融资利率更高达13.50%。
据国家统计局数据显示，目前，开发商开发资金来源中，银行贷款占比为14.1%，自筹资金为38.8%，相当一部分的自筹资金，来自信托及银行表外融资，如果银行表外和表内同时收缩房地产业务，将对开发商一半的融资能力产生打击。
银行对房地产产业链风险的关注，除了开发商融资，另一个就是购房者按揭贷款。基于货币市场利率上行、银行资金成本上升的事实，按揭贷款利率与资金成本之间的差额越来越小，商业银行上调房贷利率就成了必然。
2014年年后，365地产家居网对杭州17家银行个人房贷业务进行了摸底调查，对于首套房贷利率的折扣这一问题，受调查银行无一例外都给出了一手房首套房贷利率零折扣的答复。
在开发商融资难、成本高，购房者贷款成本也提高的情况下，也就不难理解杭州的楼盘为何会接二连三降价以求回笼资金。
实体经济不振
冰冻三尺非一日之寒，杭州楼市如今的不景气是一个缓慢积累的过程。从2008年金融危机开始，中小企业云集、制造业发达的浙江就一直未走出金融危机的阴影，几年来，制造业增长缓慢，中小企业破产数量井喷。
据杭州市统计局数据显示，2013年杭州规模以上工业增加值累计同比增长8.0%，为2010年来最低增速。此外，浙江省高级人民法院发布的数据显示，2013年浙江法院受理企业破产案件346件，审结269件，同比分别上升145.07%和265.79%。破产企业债务总额达到1595亿元，比2012年的243亿元增长了近6倍。
而在浙江的破产案中，温州又占据了半壁江山。温州法院刚刚发布的企业破产审判白皮书显示：2013年，温州两级法院共受理破产案件198件，审结153件，分别占全省法院的57.2%和56.8%。
温州市中级人民法院副院长陈有为表示，“由于受国际金融危机和国内局部金融风波的影响，温州部分中小企业生产经营困难加大，个别企业因盲目扩张、借贷高利资金等原因，出现了资金链断裂、停工、倒闭和企业主出走的现象，由此引发的企业破产案件数量大幅攀升。”
杭州作为浙江省省会，对本省消费者具有较强的吸引力，其中温州的购房者就曾在杭州楼市中占据不小的份额。然而温州实体经济的不振使得杭州楼市的外来主要需求减少。
上海易居房地产研究院研究员严跃进认为，“浙江的民间资本比较充裕，在过去房价持续上涨的情况下，各类实业资本被抽出，转而投向了房地产领域。随着浙江外向型经济受到国际经济不景气的影响，此类民营资本也难以持续投向房地产领域。”
楼市松绑无用
杭州楼市的不景气也使得讨论松绑限购的呼声渐高。
继市场传出温州上报松绑限购的方案后，杭州等多个城市也开始酝酿和讨论松绑限购的可能性。
上海易居房地产研究院严跃进认为，“从政策的论证到正式实施，一般需要6个月。不过从目前松绑限购的市场呼声和楼市监管部门的态度看，各地都在积极进行楼市政策调整，以符合当地楼市发展的要求，因此预计下半年出台一系列楼市政策松绑的动作将是大概率事件。”
有业内人士认为，限购松绑对购房者心理的影响可能会多一些，但受实际需求不足的影响，其拉动作用有限，“未来，可能会在两个月时间里，拉动一批需求入市，但两三个月后，估计就没什么作用了。”
政府对于土地收入的依赖得不到有效缓解。政府还需允许经济增长的进一步放缓，就2014年来说，这一情况也不会发生。所以，过度供给问题还会持续恶化，系统性风险也会进一步增加。
（来源：投资时报）
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