2020年，虽然新冠肺炎不期而至，但中国奥园（HK：03883，下简称“奥园”）仍然维持了增长。
数据显示，前7个月，奥园实现物业合同销售共计604.2亿元，完成全年销售额目标46%。集团董事会主席郭梓文称，公司有信心完成全年销售目标。同时，根据财报，上半年，集团总营业额约为282.43亿元，较2019年同期上升19.3%。面对这份表现优异的“中考成绩单”，招银国际重申了“买入”评级。
充裕的土地储备及突出的多元化拿地能力是奥园业绩得以持续增长的基石。截至2020年6月30日，公司土地储备总建筑面积达4,874万平方米（权益78%），总货值约5,015亿元，计入城市更新项目后的总货值约11602亿元。而稳健的财务表现也让企业每一步都走得更扎实。
土地获取方式多元化，业绩后劲十足
事实上，自2016年以来，中国奥园就开启了一轮跨越式的增长。
2017-2019年，中国奥园销售额年复合增速高达61%，优于TOP30房企销售额同期43%的复合增速，且目标完成率在103%至137%之间。据管理层透露，下半年奥园将迎来推货高峰期。据悉，下半年，奥园将推出1700亿左右的货值，其中第四季度的货值将高于第三季度。
优异的增长离不开丰厚的土地储备。同期，中国奥园新增土地储备分别为1286万平方米、1258万平方米及1609万平方米，其拿地销售比分别达到287%、142%、138%，明显高于行业平均水平。
在今年上半年，奥园仍然开足马力拿地。上半年，奥园共新增44个项目，新增可售货值约832亿元，拿地金额为189亿元。截至2020年6月30日，公司土地储备总建筑面积达4,874万平方米（权益78%），总货值约5,015亿元，计入城市更新项目后的总货值约11602亿元。
值得一提的是，据上海易居房地产研究院的报告显示，上半年全国100个城市居住用地价格为6176元/平方米，同比上涨10.2%。而截至2020年6月30日，奥园的平均地价仅为2727元/平方米，持续保持较低水平。
这与奥园多元化的拿地方式不无关系。自上市以来，按建筑面积来看,奥园通过收并购方式(含资产包)取得的项目占63%,招拍挂占30%,城市更新及其他占7%。而上半年，通过收并购，奥园不仅丰富了土地储备，亦完善了都市圈布局。
从城市分布来看，上半年，广东、江苏、四川位列销售前三甲，共计为奥园贡献了近237亿的业绩。相比之下，以北京、河北、山东等为代表的华北城市则处于垫底的状态。
不过，7月，奥园正式完成对京汉股份的收购。资料显示，京汉股份共计持有18个项目，主要位于中国北京、天津、重庆、成都等热点城市。未来，在充盈的土地储备之下，相信这些城市将会厚积薄发，为奥园业绩增长再添动力。
此外，作为奥园的拳头产品，截至上半年，奥园城市更新货值为6587亿元，远超去年同期的2197亿元，而截至2020年6月30日，中国奥园拥有逾50个不同阶段的城市更新项目。其中，上半年奥园有3个项目已实现转化，下半年预计陆续有项目持续转化。这为奥园未来的毛利率留下了增长空间。
回款率超90%，财务表现稳健
现金流是企业赖以生存的血液，在疫情影响的2020年更是如此。上半年，奥园亦在审慎的财务政策下，打响了现金流保卫战。
一方面，2020年上半年，奥园的回款率达到了90%，较去年同期上涨了15个百分点。
销售回款是企业现金流的保证。谁能保证回款率，谁才能够穿越周期，做大做强。为了提高回款率，奥园主要采用了以下四种方式：促进新推盘去化率,提升去化速度；积极盘活库存,提高尾货及库存去化水平；将回款纳入绩效考核体系,加快现金回款及应收账款回笼；打通多家银行总对总合作,促进按揭回款 。
另一方面，奥园亦抓住了上半年的发债窗口期，对债务结构及利率进行了调整。如在境外融资方面，2020年2月份，中国奥园发行1.88亿美元363天4.8%境外债，创中资高收益债最低发行成本；7月份发行4.6亿美元2024年到期6.35%境外债。期内，完成两轮共2.8亿美元三年期境外银团贷款，年利率为HIBOR/LIBOR加4.3%。
在境内发债方面，2020年2月份、8月份，中国奥园分别发行25.4亿元五年期5.5%境内公司债及11.8亿元五年期5.65%境内公司债。
通过这些措施，截至2020年6月末，中国奥园持有的现金资源达到了694.4亿元，较年初的680.6亿元继续有所增加。相较于下半年约180亿的短债，奥园的偿债压力并不大。
报告期末，中国奥园的有息债务规模为1030.5亿元，较年初的957.6亿元有所增加。其中，中国奥园将于一年内到期的有息债务为475.1亿元，短期债务占比约为46.1%。另据了解，于2020年7月，中国奥园已偿还及续期63亿元的短期借贷，短期借贷占比降至约40%。同时，以694.4亿元现金资源计，其对短期债务的覆盖比例也达到了1.46倍。
此外，中国奥园至今年6月底的净负债率（有息负债扣除现金资源后与权益总额的比率）为79.8%，年初则为74.9%，与同行业企业相比，中国奥园的净负债率处于较低水平。
得益于良好的财务基本面，在信用评级方面，2020年4-5月份，奥园分别获标普及穆迪重新确认信贷评级及“正面”评级展望，三大国际评级机构一致给予“正面”评级展望；境内信贷评级获联合信用评为中国最高信用等级“AAA”。
对于下半年的市场，奥园谨慎乐观。基于“房住不炒、因城施策”仍是市场主基调的判断，下半年，奥园将积极应对市场变化，紧抓不确定性中的确定性，在规模发展的同时，聚焦经营管理水平提升，注重规模与效益的均好性。
