编辑 | 西尔维娅
近日，戳中广大购房者的“公摊痛点”再一次引爆舆论。
据华商报报道，西安一新楼盘69平方米的的公寓房公摊面积约37平方米，公摊率超50%。楼盘销售人员则表示，门厅大走廊宽敞气派，公摊比例合规。7月13日，该楼盘所在辖区住建局回应此事称，目前公摊面积的占比没有明文规定。
实际上公摊面积在我国由来已久，其最早借鉴自香港地区。不过2013年开始，作为首创者的香港就已经改成以套内面积计价。时过境迁，那么内地是否有望取消公摊面积呢？
买房公摊面积占比超过50%，合法合规吗？
据悉，西安市民姬女士于2020年购买了一套商业公寓，房子的预（实）测建筑面积共69.75平方米。其中，套内建筑面积32.71平方米，分摊共有建筑面积37.04平方米，公摊面积比例超过50%。
该业主感慨称：“楼道里都能开车，可我也不想买这么宽的楼道呀？”。
图源：华商报
据央广网报道，13日下午央广网记者实地探访该小区。售楼部工作人员称该小区公摊面积确实很大，但小区高档、环境优美、物业服务好，价格便宜，实际上对于购房者来说十分划算。同时，他表示公摊面积规划合理且符合国家规定，否则不可能拿到房管局的批准文件。
与涉事业主姬女士同住一号楼的王女士在采访中表示，小区的确存在公摊面积大的问题，基本上家家户户情况都类似。购房前，她知晓公摊面积的问题，合同里也写得很清楚，但最终还是选择了入住该小区。
一位业内人士接受采访时说，据了解西安商业公寓一般公摊率是40%—45%，因为公寓有比较豪华的大厅、长走廊、上下楼梯以及三四部电梯，因此公寓公摊率很高，一般都在40%以上，但超过50%的情况也比较少见。
据极目新闻报道，西安雁塔区住建局工作人员表示，此前确实有女子来咨询过该楼盘公摊面积的问题，相关负责同事已解释说明，目前公摊面积的占比没有明文规定。
原建设部1995年《关于印发〈商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则〉（试行）的通知》规定，商品房买卖所签订的商品房购销合同中，应明确载明购房者所购置的商品房的建筑面积，并注明该商品房的套内建筑面积（实得建筑面积）及应合理分摊的公用建筑面积。
但目前我国法律法规均未直接规定公摊面积应控制在哪一区间范围内属“合理的公摊面积”。
数据来源：法治日报
据法治日报梳理，目前市场上公认的住宅公摊标准大致如上图所示。50%以上的公摊比例显然已超过市场合理比例，不具有广泛接受度，但因公摊面积的占比没有明文规定，难言违法，除非开发商存在混淆概念、虚假宣传、隐瞒套内面积等情况。
该模式弊端渐显，公摊面积或成一笔“糊涂账”？
作为公众舆论场里积怨已久的话题，大多数人对“公摊面积”都不陌生。它是指由整栋楼的产权人共同分摊所有的整栋楼公用部分的建筑面积，一般由以下两部分组成：
一是电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；
二是套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。
上世纪50年代，香港经济腾飞前夜，地产商霍英东收购香槟大厦并重新开发出售，其首创性地提出公摊——产权分割后，房子就可以按套出售了，而非过去的按栋出售，中产也能买房了。这种住房销售模式随后传入内地，1995年出台的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》和2001年制定《商品房销售管理办法》将其明确。
“公摊面积”在内地流行，最早可能是从中房集团开始的。中国“房地产之父”、前中房集团董事长孟晓苏，曾在@巨浪视线 的节目《举一聊三》中透露，“让老百姓按照建筑面积买房，它显得数多，容易让老百姓产生满足感幸福感，所以我们就一直沿用了建筑面积。建筑面积和使用面积差了多少，差了30%左右，公摊面积就是这么来的。”
节目主理人褚琳在当时的对谈中表示：当时老百姓可能还不懂的时候高兴一下，现在谁会高兴自己的房本只是一个建筑面积呢？
光明日报曾撰文指出，经过二十多年的实践，公摊面积的弊端越来越多地呈现出来，不仅非常容易引发购房纠纷，在后期日常管理维护的过程中，也很容易引发业主和物业权责上的冲突。尤其是，公摊面积为一些开发商留下了压缩成本、向购房者转移成本的空子，往往容易造成开发商宣传和购房者实际获得相差悬殊的结果。
住户的确需要电梯等公共设施，但人们并不清楚“公摊面积”具体是怎么算出来的。
经济观察报曾就此有过专门的调查报道，文章写道：公摊面积系数并非开发商预先设定的一个20%或30%，而是通过计算得出的。对公摊的设计、测算环节的专业人员和面向客户的销售人员，“公摊”也是一个谜团，公摊面积始终无法以清晰的面目示人。
取消公摊是否合理？香港、重庆等地已有部分尝试
那么“取消公摊面积”的建议是否合理并可行呢？
据央广网报道，北京师范大学政府管理研究院副院长宋向清表示，取消公摊面积可能影响房价和住房舒适度等。“公摊面积和居民室外活动的舒适度密切相关。公摊面积大，楼道宽敞、环境优美，住宅的档次品味就会提高，居民也会更舒适。”
其还表示，“公摊面积即使在合同上取消，但是房屋的建设成本和费用还是由业主承担。房屋面积不管怎么计量，房屋总价不会改变。如果按照不带公摊面积的使用面积来计量房价，造成的结果会是人们看到住房的单价又上涨了。”
实际操作层面中，公摊面积又与物业费、取暖费、装修费等高度关联，如果改变这一计量口径，那么一系列相关收费也将随之更改。牵一发而动全身。
针对以上一些质疑和担忧，光明日报评论曾指出：要取消的不是小区里的公共设施及其服务，而是把这些公共部分成本捆绑在购房交易中的销售模式，减少模糊地带。
退一步讲，与公摊面积相关的不止上述维护成本，还包括日常性收益。我国《物权法》规定公摊面积产生的利润归全体业主，因此公摊面积产生的收益需要公示。电梯间的广告收益、公共绿植区的果实，也该有业主一份。
简而言之，人们要求取消公摊其实追求的是一种公开透明的买卖方式。“要买得明明白白，而不是稀里糊涂，不是怕买贵了，而是怕买亏了，这属于知情权的一部分。”
实际上，国内已有部分地区开始试水“去公摊化”。
2002年，重庆市人大常委会通过《重庆市城镇房地产交易管理条例》，其中明确：商品房销售应当同时公布套内建筑面积及其价格、建筑面积及其价格，并载入商品房买卖合同；交易当事人发生面积纠纷时，应当以套内建筑面积和套内建筑面积价格作为处理纠纷的计价依据。
不过，重庆并非完全取消公摊面积。据新京报报道，在收取物业费、取暖费的时候，重庆地区仍按建筑面积计算，而收取精装费用时按套内建筑面积计算。
不过我们依旧可以看到，“取消公摊面积”在近年两会中被屡次提及。去年9月，内蒙古住建厅在答复一位政协委员《关于规范房屋“公摊面积”的提案》时称，将取消“公摊面积”的建议列为近期亟需修订的立法项目建议上报住建部。
尽管任重道远，这已经是迈出了关键一步。
