you say that you love rain
but you open your umbrella when it rains
文/刘德科
1. 首先我们得有这样的共识：楼盘交付后，影响房屋价值的主要内在因素，恐怕就是物业管理了。
2. 时代不一样了，选一个楼盘，要格外关注物业公司。通常品牌房企用的都是自家旗下的物业公司，不至于太差。很难说谁特别好，不能一概而论。哪怕是一个品牌，比如中海物业在广州颇有口碑，保利物业在成都做得不错，但不意味着他们在其他城市就一定能保持同样的水准。毕竟，目前物业管理这个行业标准化程度还不高，同一个品牌换一拨人就会是不同的水准。
3. 到底哪些物业公司比较好？最好还是在当地跟房地产业内人士打听打听，到底谁家的口碑比较好一些。但是，口碑再好，也不意味着会让每个人都很满意，一定还会有一些事情让你很不满意。所以，只能是相互谅解，我们作为业主要看大面，再生气也不要拒交物业费——换位思考一下，物业公司入不敷出，怎么会有持续动力替你解决问题呢？实际上，你对保安等服务人员发飙，是没有意义甚至得不偿失的。
4. 尽量买物业费贵的楼盘。再贵的物业费，跟汽车保养费比起来，还是便宜的。一个楼盘如果在交付时物业费就收得高，将来万一要把物业公司炒掉，也比较容易引进较好的物业公司。因为，你让多数业主同意提高物业费，不是一件轻松的事情；物业费太低，你想找更好的物业公司进来，那是不可能的。
5. 不要轻易炒掉楼盘交付时地产商“钦定”的物业公司，通常那都是有一定品牌的物业公司，有事的时候还能平心静气地坐下来商量。你们可能有一万个不满意，但新引进来的物业公司可能更烂。原因很简单，好的物业公司通常不太愿意中途接盘。说句不中听的话，业主和有一定品牌的物业公司处不好，更多时候是业主的问题（对物业管理行业的不理解，总以为他们赚了很多钱）。好的物业公司通常会很怕你们，所以不太愿意进来；愿意进来的，通常是野鸡物业公司。
6. 不过，现在的情况比过去好一些。像万科等物业公司，开始愿意中途接盘，比如南京有几个楼盘的业主们在炒掉原有的物业公司后，成功引进了万科物业。因为，很多大牌房企旗下的物业公司都正在搞“分拆独立上市”，他们需要独立运营、需要扩张。但是，他们在中途接盘时还是会有很多顾忌，比如炒掉上一家物业公司时过错明显在业主方的楼盘，比如原有物业费太低的楼盘。
7. 别担心物业公司赚你的钱，那是他们应得的；你需要担心的是，物业公司老是亏本，因为那是不可能持续的，只有他们赚钱才能持续做得更好。事实上，现在物业管理做得比较好的住宅楼盘，物业公司通常都是亏本的，他们通常是在写字楼物管上赚钱来平衡亏损。还有一种止损方式是：品牌房企只能每年补贴自家旗下的物业公司（而且，补贴了还不敢声张，因为若是上市公司，平白无故补贴对股东是交代不过去的，他们往往采用巧妙的方式偷偷补贴）。
8. 要鄙视那些以物业费作为购房优惠的房企（比如开盘下单免三年物业费等），那些楼盘交付时，物业服务肯定做不好。他们这么践踏“为服务买单”的理念，你怎么能指望他们旗下的物业公司能做得好呢？
9. “为服务买单”是文明社会的一项标志。可惜，很多业主还没树立这个观念。很多地方政府也很缺这个观念，物价局老是给物业费设定单价上限，表面上在为民操心，实际上是在践踏市场经济精神，极大地阻碍了物业服务水准的提升。
10. 那些号称“羊毛出在猪身上”的所谓互联网思维物业公司，是不可信的。他们收的物业费很低甚至号称可以免费，同样是在践踏这个行业——那是不可持续的。中国真有这么一家物业公司，名声很响，而且在香港上市，但是你去打听一下，物业服务水准真是一塌糊涂。是谁就不说了，呃，总部在深圳。
11. 如果你认为物业管理仅仅只是看门的保安和扫地的保洁，那我们没有什么共同语言。再见！
12. 好的物业公司，不仅是房屋价值的保养人，更是社区文明的守护者。
13. 上述观点可能会让你不爽，你可能觉得我怎么这么替物业公司说话；但是，请平心静气多想一步，受益者最终还是你自己。
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