◎ 作者 | 青衫
◎ 来源 | 米宅海外，已获授权
2018年已经结束，这是很难描述的一年。
中美贸易摩擦、互联网技术的挑战、数字化带来的价值重构、全球市场的变局、民营企业退场论、政策波动带来的信心缺失，甚至有人认为2019将可能面临寒冬。
这一系列的震动，简单概括来说就是不确定性，外加复杂性与多变性。
2019有哪些不确定性？
英国“脱欧”的不确定性。到目前为止英国和欧盟方面的谈判进行得非常艰难。
英国政府就两种脱欧对经济的影响都作出了评估，尽管脱欧本身对英国经济在一定时间内都会产生负面影响，但是“硬脱欧”影响更大，预计将给英国经济带来-9%的影响。
图为英国脱欧进程（便秘一样的脱欧）
如果是无序脱欧，据英国央行的一则分析称，在无序脱欧的情况下，英国GDP可自2019年一季度的水平下降8%，失业率可升至7.5%，通胀可飙升至6.5%；
房价可能下跌30%，商业地产价格跌幅更高达48%，英镑可能将下跌25%。
也就是说，英国脱欧这件事处理不好的话，英国房产看不到希望，投资英国房产就要面临很大的不确定性。
英国成功脱欧，则意味着欧盟面临解体的巨大挑战。
未来可能会有更多的国家举行脱欧公投，欧洲一体化进程恐遭遇重大挫折。
届时全球政治格局将发生裂变，西方需重新反思自身政治、经济和安全体系。
与此同时，全球金融格局也将发生巨变，伦敦作为欧洲乃至全球第一金融中心的地位将受到挑战。
欧洲一体化一旦陷入停摆，欧洲无论是金融还是房产也都看不到希望。
相反，另一种极端情况是，英国最终撤销脱欧。
早在12月10日，欧洲法院裁定，正式脱欧前，在欧盟其他27个成员国没有同意的情况下，英国可以单方面撤销退出欧盟的决定。
但随着脱欧局面的愈发混乱和失控，这一情况未必不能成真。
不过无论以何种脱欧方式，都无法获得各方的完全满意，英国政府面临的最终局面可能是再次将选择权交还给人民。
而经过近2年的脱欧闹剧的煎熬，英国人民可能也已厌倦和不再新鲜了，那么再做一次公投的结果可能就会大不相同。
一旦发生这种情况，英国政府在民众心中的威信可能就此大打折扣，那法国黄马甲活动造成的混乱与动荡也有很大可能在法国发生。
总之，英国现在无论脱不脱欧，都会对其自身乃至整个欧洲经济都会造成很大冲击，经济下行风险较大的情况下，整个欧洲房产也看不到希望。
因此，2019 大概率机会不在欧洲。
2017年的背景是全球经济同步复苏，美联储持续加息四次，美元持续走低。
一方面，美国以外的地区，特别是新兴市场的资本市场出现明显改善；
另一方面经济上行带动美国以外地区美元融资需求增加，从而导致流动性从美国流向美国以外地区。
2018年美元的走高，恰恰是这个逻辑的反向。
美国以外地区经济不好或市场较动荡，而美国经济持续向好，避险资金回流美国，同时海外美元融资需求下降，背后就伴随着美元的走强。
2019年这个逻辑可能再度反转，因为美国经济走弱，伴随的是美股波动下行，部分风险偏好较高的投资者会撤离美国，流入美国以外的市场，新兴市场就是比较好的选择。
今年新兴市场经济都不是特别好，又面临本币贬值压力，阿根廷和土耳其等国都出现货币危机。
2019年，美联储立场转向鸽派，对包括中国在内的新兴市场来说，货币和跨境资本流动两个层面的压力会明显下降，这些国家的国内政策空间会有所拓宽，可能有助经济基本面改善。
从这个角度来看，2019年国际资本会重新流出美国，带动美元指数走弱。
也就是说，2019的大概率机会重新回到新兴市场。
中国经济正处在转型升级的关键时刻，同时又面临“四期叠加”的挑战，即全球利率上行长周期，中美贸易摩擦关键期，“中等收入陷阱”跨越期，以及经济从高速增长到高质量发展的转换期。
在新的增长动能形成之前，中国经济长期发展的不确定性较大。
展望2019 年，传统增长引擎将继续面临更大的挑战，增长速度放慢，维稳增长的副作用和后遗症巨大。
房地产投资、制造业产能投资、基建投资和出口，是高速增长时期中国经济增长的引擎。
明年房地产投资遭遇价格泡沫风险，制造业产能投资面临低端制造业转移和产能过剩等压力，基建投资受限于地方政府债务风险，今年以来出口增长又面临中美贸易战的逆风。
也就是说，2019投资国内房产和传统行业也要面临一定的不确定性！
2019是买房还是炒股？
投资无非就两种：炒股和买房。
对我们投资者来说，一方面在于高居不下的美股市场，可能会存在高位调整乃至熊市下行的风险；
而作为全球资本市场的龙头，美股市场步入实质性熊市，将会对全球股票市场构成较大的冲击影响；
另一方面，于国内房地产市场经过了多年来的调控升级后，价格也可能在2019年存在一个实质性的拐点；
也就是说，2019年国内房地产市场的发展命运依然难以预测。
尽管近日山东菏泽到部分地区的跟风松绑，房地产市场似乎迎来了再度松绑的时期。
对于国内房地产市场而言，2019年可能属于因城施策的关键时间点，但房住不炒的定调背景并未发生实质性的转变。
在国内投资渠道狭窄的背景下，只要货币环境不发生实质性的收紧，那么房地产市场还是不会轻易发生较为明显的价格拐点。
然而，对于2019年，关键在于部分地区的政策微调会否进一步升级，而一旦放松调控，可能会引发部分地区的房价出现稳中有升的走势。
但是，在目前房地产市场整体价格高居不下的背景下，实际上已经透支了未来多年的发展预期；
而即使部分地区的微调，估计不会造成房价全面性的大幅上涨，房住不炒估计也是未来很长一段时期内的政策定调方向。
因此，2019的大概率机会也不在国内房产市场。
哪里有大概率机会？——东南亚
那面对国内外如此多的不确定性，我们作为投资者应该怎么办呢？
那就是寻找大概率机会！那哪里有大概率机会呢？
稳定的政治，稳定的货币，持续增长的人口，持续增长的经济，这些地方才会有持续增长的房价。
先来看几张图：
图为世界人口密度（欧美日人口密度大但整体处于人口负增长状态）
图为全球各地区GDP增速情况
图为美国从东盟十国的进口值
东南亚近年来有持续的人流、钱流、物流的涌入，未来的大概率机会还是东南亚。
也就是说，2019还是要看东南亚房产。
但是，纵观整个东南亚，大概率机会在我看来，也就在三个国家：泰国、马来西亚、柬埔寨。
为什么呢？因为海外置业，对冲第一，对赌第二。
像缅甸、老挝、菲律宾这些国家，虽然经济增速也很高，房产市场也在蓬勃发展，但国内政治缺乏纠错机制，经济过于依赖外资，投资这些国家只能说是对赌，不能对冲国内投资风险。
但泰国、马来西亚、柬埔寨这三个国家都是我们实地考察过的国家，其房产市场经过多年的发展，相较于其他东南亚国家已经相对成熟。
但是，也不是说选对国家就行了，我们还要选对城市，选对房产。
未来5-10年，人流、钱流、物流持续涌入，租金+升值大概率最高的房子，就是对的。
总之，回顾2018年，对很多人来说是非常痛苦的一年。
这一年里，整个中国的经济受到了前所未有的挑战，可以说是内忧外患。
做为投资者来说，2019年不能去奢求整个外部环境会发生非常大的一个根本性的改变。
个人认为，2019年依旧会面临非常强烈、甚至会胜过于今年的波动性趋势。
但是在这个时间段过多的去纠结于整个宏观经济的不确定性没有太大的意义。
投资本身就是在一直以来的不确定性中去寻找大概率机会！
这就是我们在可能面临下行周期中的财富保值增长之道！
·END·
华人投资东南亚第一门户
