可以买买买的品种多了个公募REITs，那它到底是个啥呢？

继证监会、发改委于4月30日发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》之后，证监会于8月7日正式发布了《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（以下简称《指引》）。

《指引》的发布，标志着我国公募REITs业务模式已基本定型，后续产品的推出工作已进入实质阶段。

对于绝大部分投资者而言，可能只知道又多了个可以买买买的投资产品，但公募REITs到底啥或许不清楚。因此，河马君想给大家普及下公募REITs到底是个啥东东。

  一、什么是REITs？

按照定义，REITs(Real Estate Investment Trusts)是实现不动产证券化的重要手段，是一种信托基金，通过募集投资者资金,交由专门的投资机构进行不动产经营投资管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者。

其最早产生于美国20世纪60年代初,由美国国会创立,意在使中小投资者能以较低门槛参与不动产市场,获得不动产市场交易、租金与增值所带来的收益。

二、REITs的分类

按照REITs的资产组成和投资收益来源来看，其可以分为权益型、抵押型和混合型。其中，权益型REITs类似于投资一个高股息的股票，底层资产产生租金来分红，同时又能享受资产升值带来的资本性收益；

抵押型REITs类似于投资债券，收益来源就是对开放商或物业管理公司提供贷款收到的利息；混合型则兼具上述两种特征，其收益也混合了租金收入和利息收入。

表1：按资产组成和投资收益来源分类

 另外，按照交易结构和组织架构来看，又可分为公司型、契约型和合伙型。公司型REITs指以股份制公司形态存在，通过发行股份来融资，股东会由投资人组成，股东会指定董事会并由董事会聘任管理机构；

契约型REITs指投资人与REITs管理机构通过签订信托契约来互相约束，其收益分配主要取决于收益凭证；合伙型REITs则通过合伙人形式，通过合伙协议来互相约束资金使用、收益分配等。

表2：按交易结构和组织架构分类

三、我国试点公募REITs的意义与模式选择

（一）我国试点公募REITs的意义

试点公募REITs的意义主要体现在两个方面。一方面，其能有效盘活存量资产,形成良性投资循环,提升直接融资比重,降低企业杠杆率。

另一方面，REITs 作为中等收益、中等风险的金融工具,具有流动性高、收益稳定、安全性强等特点,有利于丰富资本市场投资品种,拓宽社会资本投资渠道。

（二）我国试点公募REITs的模式选择

从《指引》来看，我国试点公募REITs采用的是“权益型＋契约型”模式，那为什么采用这种模式呢？分析下来，河马君觉得主要原因为：

其一，采用权益型的原因。对我国而言，发展 REITs 的目的是为了拓宽直接融资渠道，降低宏观杠杆率。抵押型则可能会在一定程度加大杠杆。相比之下，权益型在一定程度上可以作为一种股本金来看待，可实现拓宽直接融资渠道的同时，不加大杠杆。

其二，采用契约型的原因。本次试点的公募REITs采用“公募基金＋ABS”结构，在某种程度上可以看做为契约型。采用契约型而不采用公司型，主要原因包括：

一是有一定的经验积累，契约型REITs已在香港发展一段时间；

二是“公募基金＋ABS”模式一定程度上提高了门槛，可以使参与者专业化程度较高，可降低运营风险。

四、对于普通投资者而言，若想投资公募REITs需了解和注意啥呢？

我们知道，公募REITs的推出为普通投资者增加新的投资渠道。那如果想投资公募REITs需了解和注意啥呢？

公募REITs从产品属性来看，属于上市交易的封闭式公募基金。因此，可以来通过比较它与普通基金的主要差别，对其进行了解。

（1）投资标的方面。普通基金投资标的一般为股票、债券等高流动性的金融资产；公募REITs则主要投资基础设施资产支持证券全部份额，并通过特殊目的载体获得基础设施项目全部所有权或经营权利，拥有特殊目的载体及基础设施项目完全的控制权和处置权，即通过ABS投资基础设施项目。

（2）发行定价方面。普通基金直接根据上市前投资标的资产市场价值及基金份额数计算确定；基础设施项目本身定价较难，因此公募REITs则采用与与科创板股票发行类似，通过向网下投资者询价的方式确定。

因此，公募REITs定价存在一定的不确定性，且不拆除可能会因炒作带来的虚高，或定价偏低等情形。

（3）标的价值评估方面。普通基金则是基金管理人根据托管人每日收盘后计算的标的资产净值计算进行披露；

公募REITs则一般每年聘请评估机构对基础设施项目进行1次价格评估。因此，投资公募REITs时，可能会由于在绝大部分时间无法获悉基础设施项目最新的公允价值，导致无法获得最新可参考的价值依据，影响投资判断。

（4）投资者适当性方面。《指引》指出，基金管理人应当严格落实投资者适当性管理制度,会同基金销售机构认真做好产品风险评价、投资者风险承受能力与投资目标识别、适当性匹配等投资者适当性管理工作,将适当的产品销售给适合的投资者。上述要求可理解为基于公募REITs的产品特征给出的。

通过公募REITs与普通基金的对比，相信大家可以基本了解公募REITs的产品特征。客观而言，其为广大投资者增加了一个可全民参与、投资小型化的投资品种。

但同时，公募REITs也具有中等收益、中等风险的特征，可能会存在定价偏差，且具有无法持续获得价值参考依据等特点。因此，建议广大投资者参与投资前，应做好适当性评估，保持理性、切勿盲目跟风炒作。

表3:公募REITs与普通基金的主要差别

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