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细数国内REITS的前世今生 ——“类REITs”到“公募REITs”

光大证券投教基地

2020-08-29

导读：REITs（Real Estate Investment Trusts），即不动产投资信托基金，诞生于美国，

REITs

（Real Estate Investment Trusts），即不动产投资信托基金，诞生于美国，是以发行权益投资证券的方式募集资金，并将资金专门投资于不动产领域，将投资综合收益按比例分配给投资者的一种产业投资模式，均以公募基金的形式发行。

目前全球REITs的总市值约为2万亿美元，其中美国占比超六成。因其收益较为稳定，在国外深受保险资金、养老资金等稳健型资金的青睐，以美国市场为例，过去20年中，REITS年化收益率为9.95%，远高于同期标普500、道琼斯工业指数等核心股票指数。

2020年以来，受疫情影响，国际市场基础设施REITS品种也仍然取得增长15%的良好业绩。

一、REITs在中国的前世今生

囿于市场环境、制度因素等限制，国内没有标准化REITs，均为类REITs产品，以私募方式发行，只有合格投资者才能参与，投资门槛较高。8月7日，证监会发布《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》，标志着国内公募REITs正式落地。

但根据新规，和其他国家普遍以房地产项目为底层资产不同，国内公募REITs底层资产不可以是住宅和商业地产。

表1：国内公募REITs要求

此次新规试点公募REITs主要有以下特点：

1. 投资范围：突破公募基金“双十”限制

1）80%以上基金资产应持有单一基础设施资产支持证券全部份额；

2）除此以外的部分只能投资于利率债、AAA信用债、货币市场工具。

“双十”限制：防止单一证券出现非系统性风险而对公募基金组合造成重大影响:1.一只基金持有一家公司发行的证券, 其市值不得超过基金资产净值的10%;2.同一基金管理人管理的全部基金持有一家公司发行的证券, 不得超过该证券的10%。

2. 固定分红比例高，收益稳定

分红比例不应当低于年度可分配利润90%，且分红每年不得低于一次；

3. 确定最低战略配售比例，防止原始权益人利用其退出项目

采取网下询价的方式确定认购价格，同时为了保护投资者利益，原始权益人或其同一控制下的关联方应该参与基金份额的战略配售，且比例合计不少于20%。（基金份额发售总量的20%持有期不少于5年，超过20%部分持有期不少于36个月）扣除向战略投资者配售部分后，针对专业机构投资者的网下发售比例不低于本次公开发售数量的70%。

相较于类REITS，公募REITS在产品结构、发行和管理方式等方面均与国际标准进一步接近。

	类REITs	公募REITs
产品结构	“资产支持专项计划+私募基金”	“资产支持专项计划+公募基金”
工具性质	本质上为一种债务融资工具 1.固定期限、固定利率 2.存在原始权益人的优先回购权 3.存在债性评级的安排	权益融资工具 1.收益不确定 2.高比例分红
发行方式	私募发行，一般在交易所以挂牌转让的方式流通	向不特定公众公开募集
投资者	门槛较高，仅面向合格投资者发行	投资门槛低，从个人到机构都可以参与投资
管理方式	被动管理，管理方一般即为原始权益人	主动管理

表2：“类REITs”与“公募REITs”的区别

类REITs公募REITs产品结构“资产支持专项计划+私募基金”“资产支持专项计划+公募基金”工具性质本质上为一种债务融资工具

1.固定期限、固定利率

2.存在原始权益人的优先回购权

3.存在债性评级的安排权益融资工具:1.收益不确定2.高比例分红发行方式私募发行，一般在交易所以挂牌转让的方式流通向不特定公众公开募集投资者门槛较高，仅面向合格投资者发行投资门槛低，从个人到机构都可以参与投资管理方式被动管理，管理方一般即为原始权益人主动管理公募REITs在当前背景下应运而生，有助于盘活不动产领域存量资产，助力金融更好的服务实体经济，是深化资本市场供给侧改革的重要举措。

公募REITs具有门槛低、分红比例高、流动性较强等优势，其长期回报率较高，和股票、债券等其他金融资产关联性低，有助于投资者分散风险、间接投资基础设施。但毕竟属于一类新的基金品种，试点过程中仍有很多制度有待完善，投资者要了解清楚其风险收益特征，切不能盲目投资。‍

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