导读
房地产企业“不怕负债率，却怕没收入”，房地产业经营“唯快不破”，运营效率是稳健发展的关键，工程进度是企业管控的主体。
告别黄金时代
房企接下来要这么做！
｜作者/元年研究院 编辑/章岩
当前，中国房地产行业正进入一个新的时代。随着2017 年史无前例严厉的房地产调控政策的持续加大，房地产市场成交量被大量冻结，市场在前两年的一波快速上涨后进入了观望期。
同时，“互联网+”计划和国家大数据战略，以及新型城镇化的快速发展对房地产企业的创新力、核心竞争力、专业化管理能力等提出了更高要求。
一方面，新型城镇化战略将智慧城市建设、绿色生态城市建设等提升到国家战略高度，为房地产业务提供了新的发展机遇。另一方面，房地产行业进入深度调整期，市场竞争更为激烈，市场集中度快速提高。
所有这一切都预示着：对于房地产企业而言，暴利时代粗放式的管理已难以为继，管理升级的要求日益迫切。
行业趋势
随着我国城市化进程加快，房地产行业日益成熟，日益呈现出一些鲜明的发展趋势。
一是行业集中度不断提升
“在竞争资源和市场份额的过程中，规模已成为重要的竞争力，规模是房企获取融资优势及参与土地竞争的重要基础，也是开发企业中长期完成转型的必要保障。”这句写在金地集团2016 年年报中的话，也成为多数房企的共识。
在行业利润率普遍下降、格局分化的背景下，“规模效应”的优势越发得到显现。对于房地产企业而言，规模越大、综合实力越强，融资成本就相应越低。大型房企希望通过并购进一步扩张规模，从而获得“规模效益”，提高融资能力、降低资金成本，增强对银行、合作供应商的议价谈判能力，提升整体竞争力。规模化发展已成为房地产企业发展的第一要务，这使得诸多房企纷纷喊出千亿目标。
元年研究院认为：未来三到五年内，房地产行业最大的红利来自两方面：一是规模，二是并购。核心竞争力就是在快速变化的阶段迅速做大做强，一方面，在土地一级、二级市场同时发力，严格控制土地成本、融资成本，拓展利润空间；另一方面，强化运营管理内功、向管理要效益，促进企业运营效率和效益的提升。
二是赢利模式日益多样化
客观来看，在整个房地产行业发展的早期，房地产企业盈利模式相对比较粗放、简单，主要依靠土地红利。但是，随着房地产行业逐渐进入发展的下半场，住宅地产在政策的调控下面临着越来越多的不确定性。在盈利模式上，以土地增值为主导的盈利模式开始沿着从住宅到商业地产再到产业地产，从一线城市到二三线城市再到欠发达城市，从单一开发到开发、持有、服务并举的路线逐渐延伸。
如果研究过国外房地产市场的发展史，我们就能发现，房地产市场的发展是与城市化发展的步伐紧密相关的。
在城市化率处于10%~50% 的区域时，随着人口大量涌入城市，对于房屋的需求持续增长。房地产开发行业逐渐兴起。这个阶段的地产企业业务模式以开发模式为主导，盈利能力最强。
在城市化率处于50%~65% 之间时，新房新增需求增速开始下降，商业地产加速发展，持有类物业收益不断提高。在这个阶段，地产企业业务模式开始转向开发与持有模式并重。
在城市化后期，新增土地资源急剧萎缩，开发模式难以为继，在这个阶段，地产企业的业务模式以房地产服务和持有模式占主导。
2016 年，国家发改委发布的《关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》中指出，2015 年我国城镇化率已达到56.1%，这说明城市化发展推动下的我国房地产行业已全面进入第二个发展阶段。
房地产企业已日益从单一的开发模式转向开发、持有、服务并行的盈利模式。环顾万科、保利、金地、中海、华润等地产大鳄，盈利模式的转型早已完成。而即使是有一定规模的地方开发商，其盈利模式也往往已经是多业态并举的。
与开发模式相比，持有和服务模式都具有前期投入多，而回报期较长的特点，因此，业务模式的转型将给本就紧张的地产企业资金链带来严峻的考验。这将对地产企业的融资能力和内部资金管理提出更高的要求。华润在当年的业务转型中也曾经历短暂的业绩阵痛。
三是对运营效率的要求日益提高
房地产行业经营“唯快不破”，运营效率是房企稳健发展的关键。房地产行业是典型的项目型行业，工程进度是企业管控的主体。很多房地产企业“不怕负债率，却怕没收入”，以碧桂园为代表的房地产企业采用“拿地即开工”的模式，采取“快开发、快周转、快销售”的经营理念，加快资金回笼速度，获得行业竞争优势。以融创中国为例，拿地后，研发、开发、销售、工程四个部门快速并行联动，以短平快的方式快速推进项目建设和销售回款，最大限度地减少债务性融资。数据显示，融创中国的存货周转时间为两年左右，这意味着其从拿地到实现完全销售一般需要2年左右的时间，而以“开发速度快”著称的万科，其存货周转时间在3 年左右，以最快的速度销售物业、回笼资金。
行业发展倒逼管理升级
无论是行业集中度的提升，行业赢利模式的不断拓展，行业对经营效率要求的日益提升，还是竞争日趋激烈，政策频频变化，负债率日渐高企，都对房地产企业的管理提出了新的诉求。如何向管理要效益、如何让公司战略落地、如何进行科学合理的经营决策、如何随时随地对企业运营进行监控、如何让成本有据可依可控，这些问题成为房地产企业最关注的问题。
举个例子，以“拿地方式”的变化为例。过去，通过招拍挂方式拿地是房地产行业主流的经营发展模式；未来，随着房地产行业并购整合步伐的加快，通过“大鱼吃小鱼”的并购方式获得土地或者项目将成为房地产行业的主流。拿地方式改变了，内部管控的模式也应随需而变。
比如，并购后的土地可能并不是完全是“净地”，可能包含“在建状态”的项目，此时土地评估增值带来的递延所得税的计算就非常复杂，这是当前很多房企管控中最头疼的问题之一。
以上充分说明，房地产企业要想在竞争激烈的市场环境中脱颖而出、做大做强，必须要构建优质高效、贴合行业特点的精细化管理体系。
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