文章来源于：智本社； 作者：清和 智本社社长
香港中文大学（深圳）教授陶然在凤凰卫视采访中提出：“中国人能造全球最便宜商品，却盖最贵房子，这是为什么？”这一问题揭示了中国经济结构中的深层矛盾。
商品便宜源于生产要素成本低、产业链完整高效；房价高昂则与信贷扩张、城市化及市场扭曲密切相关。若将两者结合分析，可发现这并非孤立现象——在工业化、城市化进程中，新兴国家普遍存在出口廉价商品与房价快速上涨并行的特征，如日本、越南等。
根本原因在于要素错配。本文从土地与资本两大维度解析“陶然之问”，揭示其背后的制度性成因。
土地分配与价格扭曲
土地分配深刻影响经济结构，长期被低估。
以深圳为例：2008至2024年，住宅用地价格上涨17倍，工业用地价格反降65%；二者价差从4.8倍扩大至52倍。表面看似工业衰退，实则不然——深圳制造业增加值和进出口持续增长，规上工业总产值突破5万亿元，居全国首位。
矛盾根源在于土地供给结构失衡。深圳坚持“工业立市”，划定生态控制线50%、工业用地红线30%，导致住宅用地极度稀缺。2013–2018年住宅供地总和仅相当于一个大型小区，远低于上海年度水平，直接推高房价。
2021年起，深圳调整规划，提升住宅用地比例，工业用地比重稳定在20%以上，并规划525平方公里产业空间。此举虽利好工业发展，但结构性矛盾依然存在：工业厂房空置率12%–18%，写字楼空置率达29%，高于北上广；而商品房总量仅236万套，约千万人居住城中村或宿舍，房屋自有率23%，人均住房面积21.7平方米，均低于一线城市平均水平。
地方政府作为土地唯一供应方，普遍采取“低价工业用地招商+高价住宅用地出让”的模式。通过压低工业地价吸引投资，带动人流物流资金流，同时控制住宅供地抬高地价，实现土地财政最大化。此为典型的交叉补贴机制：住宅用地出让金弥补工业用地亏损。
该模式本质是“买房人补贴制造商、出口商与地方财政”。尽管深圳土地财政依赖度较低，但全国多数城市以此支撑经济增长。然而，这种模式已面临可持续性挑战——房地产泡沫抑制内需，外部贸易环境恶化，形成内外夹击。
更深层次问题是，房地产过度透支家庭收入，削弱消费能力，加剧对外需依赖，而外需收缩又反噬出口导向型经济，陷入恶性循环。
资本分配与金融杠杆
资本配置失衡进一步加剧价格分化。
过去二十年，中国凭借低成本要素与完整产业链赢得出口优势，积累大量外汇。2014年前央行通过外汇占款投放基础货币，之后转向信贷扩张创造流动性。理论上，资本富余应推动资产与商品价格同步上涨，但现实却是商品持续低价、房价长期高企。
症结在于资本流向严重偏向投资端而非消费端。
数据显示，非金融企业贷款与政府债务合计占社会融资存量63%，住户部门贷款占比仅20%。信贷资源集中于制造业、基建与房地产三大领域，尤以国有银行主导的间接融资体系强化了这一趋势。
国有商业银行将廉价资金优先配置给大型制造企业、上游资源类国企及地方政府融资平台。这些企业不仅享受低成本融资，还通过拖欠供应商账款、转贷赚取利差，成为产业链“链主”，进一步巩固其垄断地位。
金融杠杆使用亦呈现明显差异。2014年启动供给侧改革与棚改货币化，通过抵押补充贷款（PSL）向地方政府提供超3.5万亿元资金，撬动逾10万亿元资本用于拆迁补偿，直接转化为购房需求。此举迅速拉升房价，居民杠杆率飙升，住房按揭贷款余额一度达38.9万亿元，远超真正意义上的消费贷款。
当前消费贷款余额21万亿元中，相当部分实为小微企业经营贷，真正用于居民消费的比例有限。相比之下，住房信贷获得政策鼓励，其他消费贷则受严格限制。
结果是：宏观杠杆率上升，地方政府、城投、开发商与居民加杠杆过度，投资与消费能力双双受限；内需疲软、物价低迷，通缩压力显现。
更深层矛盾在于，既要化解产能过剩与内需不足，又担忧价格反弹侵蚀本就脆弱的家庭购买力。而家庭真实购买力依赖于低物价维持，迫使政府继续依赖投资拉动产能，形成路径依赖。
破解之道在于扭转资本错配，优化收入分配——减少对公共部门与固定资产的投资倾斜，增加对家庭部门、消费需求的支持。核心路径只有一条：切实提高普通家庭可支配收入。