本文节选自《IPO及再融资募投项目设计红宝书》第四版。
（一）募投项目中办公场地投入审核关注点
根据证监会2022年5月27日发布的《保荐人尽职调查工作准则》第六章要求，募集资金应聚焦主营业务，需评估发行人现有业务规模、财务状况、技术能力、管理能力与发展目标与募投项目的匹配性，防范盲目扩张。若发行人过往固定资产投资或研发支出较少，而本次大规模新增相关投入，需说明资产变动与产能增长的匹配关系，并分析折旧及支出对财务状况的影响。
审核中重点关注以下问题：（1）自建房地产是否具备必要性和合规性，是否符合土地用途，是否存在变相从事房地产开发情形；（2）大额资金用于购置尚无明确选址的办公场地时，需说明选址考量及具体用途规划，排除变相房地产开发可能；（3）结合生产模式和人均办公面积，论证报告期内多次购置商业房产后仍大额投入研发中心建设的合理性；（4）募投项目用地手续办理进展，是否已取得土地使用权证，是否存在障碍；（5）披露大比例资金用于办公场地购置及装修对项目收益的影响及相关风险，必要时进行重大事项提示。
（二）典型案例分析
1. 思看科技（杭州）股份有限公司
思看科技拟募资8.51亿元，其中3.43亿元（占比40.36%）用于“研发中心及总部大楼建设项目”。此前公司已签署协议购入杭州余杭区7项商业房产，总面积约2407.43平方米，总价5815.74万元。
上市委问询其购置多项房产后仍大额投入总部建设的合理性，以及是否存在关联关系或变相开展房地产业务的情形。公司回应称，近三年营收复合增长率约30%，员工人数快速增长，租赁场地已无法满足发展需求，截至2023年末人均办公面积仅3.98平方米。所购房产将用于软件算法研发及办公，用途明确，后续已调整募投方案。
2. 北京海博思创科技股份有限公司
海博思创募集资金用于年产2GWh储能系统生产建设等项目，其中厂房购置与场地投资占募资总额的35.91%。监管问询大额资金用于场地购置的必要性。
公司解释称现有厂房均为租赁，存在稳定性风险。购置自有场地可保障产能扩张所需空间，确保生产流程稳定，支持长期业务发展。
3. 北京凝思软件股份有限公司
凝思软件募投项目包括操作系统升级、云计算产品研发及营销服务中心建设，其中部分资金用于在成都购置建筑面积超2万平方米的办公物业。
监管关注在成都购置房产的合理性、与业务发展的匹配性，是否涉及投资性房地产。公司回复称当前办公场所难以支撑未来发展，募投人均办公面积合理，与同行业相比无显著差异。相较租赁，购置更具备经济性与稳定性，有助于吸引本地人才、提升企业形象，并获得地方政府政策支持。